Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleAuch (32)
Surface97m²
Coût Total141 799€
Loyer Annuel11 719€
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois+140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 920 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 906,39 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 97 m², 5 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel gaz, Travaux, Calme

Idéal pour 1er investissement, venez découvrir cette maison de rue, au calme. Vous y trouverez un salon, cuisine en rez de chaussée et à l'étage 2 chambres et salle d'eau avec wc. Quelques travaux à prévoir.

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.645030, 0.587370
Total : 141 799€
Prix d'acquisition : 87 920€
Travaux : 46 845€
Valeur du bien : 134 765€
Frais de notaire : 7 034€
Coût estimé : 7 034€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 13.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 977€/mois
Loyer annuel estimé : 11719€/an
Fourchette totale : 732€ - 1303€/mois
Fourchette annuelle : 8783€ - 15635€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 11.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 799€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :697,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :41,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 739,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 531,91€
Coût de l'assurance :12 407,41€
Taxe foncière : 1 171,86€/an
Soit par mois : 97,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 976,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 836,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :139,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 97 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine étroite avec électroménager obsolète.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total.
Quantité: salle de bain (4 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds.
Quantité: salon (14 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 845 €(483 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 105€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11 105€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Isolation:4 380€
    Isolation toiture/combles: 97 m² × 40€/m² = 3 880€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1 000€/fenêtre = 12 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Cuisine:9 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8 000€ = 8 000€, Électroménager: 4 000€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 500€/m² = 2 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres:3 800€
    Revêtement sol: 20 m² × 50€/m² = 1 000€, Peinture murs: 40 m² × 30€/m² = 1 200€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salon:560€
    Peinture murs: 14 m² × 30€/m² = 420€, Main d'œuvre: 140€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 985€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 977 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 719 €/an
Calcul : 977 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 675 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 799 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 172 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 845 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 189 €
Revenus locatifs : +11 719 €
Charges déductibles : -53 189 €
Résultat foncier Année 1 : -41 470 €(Déficit de 41 470 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 070 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 344 €/an
Revenus locatifs : +11 719 €
Charges déductibles : -6 344 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 375 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20069.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 920 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 148 €(65% de 87 920 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 078 €/an
Calcul : 57 148 € × 3,636% = 2 078 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 719 €53 193 €4 680 €-41 474 €21 400 €20 074 €20 074 €
211 953 €6 223 €4 555 €5 730 €--14 344 €
312 192 €6 093 €4 425 €6 099 €--8 245 €
412 436 €5 959 €4 291 €6 477 €--1 769 €
512 685 €5 821 €4 153 €6 864 €---
612 938 €5 678 €4 010 €7 261 €---
713 197 €5 530 €3 862 €7 667 €---
813 461 €5 377 €3 709 €8 084 €---
913 730 €5 219 €3 550 €8 512 €---
1014 005 €5 055 €3 387 €8 950 €---
1114 285 €4 886 €3 218 €9 399 €---
1214 571 €4 711 €3 043 €9 860 €---
1314 862 €4 530 €2 862 €10 332 €---
1415 159 €4 343 €2 675 €10 816 €---
1515 462 €4 150 €2 482 €11 312 €---
1615 772 €3 950 €2 282 €11 821 €---
1716 087 €3 744 €2 075 €12 343 €---
1816 409 €3 530 €1 862 €12 879 €---
1916 737 €3 309 €1 641 €13 428 €---
2017 072 €3 081 €1 413 €13 991 €---
2117 413 €2 845 €1 177 €14 568 €---
2217 761 €2 601 €933 €15 161 €---
2318 117 €2 348 €680 €15 768 €---
2418 479 €2 087 €419 €16 392 €---
2518 849 €1 818 €150 €17 031 €---
TOTAL375 350 €156 081 €67 532 €219 270 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 270 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 719 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 461 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 461 €-6 420 €+8 881 €
2+2 461 €0 €+2 461 €
3+2 461 €0 €+2 461 €
4+2 461 €0 €+2 461 €
5+2 461 €+1 528 €+933 €
6+2 461 €+2 178 €+283 €
7+2 461 €+2 300 €+161 €
8+2 461 €+2 425 €+36 €
9+2 461 €+2 553 €-92 €
10+2 461 €+2 685 €-224 €
11+2 461 €+2 820 €-359 €
12+2 461 €+2 958 €-497 €
13+2 461 €+3 100 €-639 €
14+2 461 €+3 245 €-784 €
15+2 461 €+3 394 €-933 €
16+2 461 €+3 546 €-1 085 €
17+2 461 €+3 703 €-1 242 €
18+2 461 €+3 864 €-1 403 €
19+2 461 €+4 028 €-1 567 €
20+2 461 €+4 197 €-1 736 €
21+2 461 €+4 371 €-1 910 €
22+2 461 €+4 548 €-2 087 €
23+2 461 €+4 731 €-2 270 €
24+2 461 €+4 917 €-2 456 €
25+2 461 €+5 109 €-2 648 €
Total+61 525 €+65 781 €+-4 256 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →