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Immeuble de rapport 300 m2 6 appartements

VilleLeyviller (57)
Surface300m²
Coût Total391 200€
Loyer Annuel29 874€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+317€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 290 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 966,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de 300 m2 composé de 6 appartements: 4 F2 de 54 m2 environ (dont 1 avec terrasse) et 2 F1 de 44 m2 et de 30 m2 sur un terrain de 7,5 Arès.

Jardin + caves privatives + stationnement.

Situé au calme en bout d’impasse.

Chauffage individuel électrique et compteurs d’eau séparés.

loyers HC => 2015 € + 300€ (F1) = 2315€

TF => 1200€

Premier contact par mail ou par message.

Agences s’abstenir merci.

Ville : Leyviller
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57660
Coordonnées : 49.031200, 6.831660
Total : 391 200€
Prix d'acquisition : 290 000€
Travaux : 78 000€
Valeur du bien : 368 000€
Frais de notaire : 23 200€
Coût estimé : 23 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 8.30€/m²/mois
Fourchette : 6.54€ - 10.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 2490€/mois
Loyer annuel estimé : 29874€/an
Fourchette totale : 1962€ - 3159€/mois
Fourchette annuelle : 23544€ - 37907€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :391 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 958,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :114,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 072,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :196 331,82€
Coût de l'assurance :34 230,00€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 489,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 172,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :316,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE E - Immeuble de rapport - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur 300 m²)
Raison: DPE E - Immeuble de rapport - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE E - Immeuble de rapport - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 2 cuisines (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: 1 salle de bain (environ 3 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 300 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant une peinture
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale dans l'immeuble
Quantité: 1 tableau électrique pour 300 m²
Raison: Normes électriques - Immeuble de rapport nécessitant une mise aux normes
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: Normes de plomberie - Immeuble de rapport nécessitant une vérification

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 000 €(260 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 750€ = 22500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 2 cuisines × 3000€ = 6000€, Électricité: 1000€, Peinture: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:2 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:20 000€
    Revêtement sol: 300 m² × 60€ = 18000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 15 m² × 40€ = 600€, Main d'œuvre: 400€
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 système × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Leyviller (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 490 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 874 €/an
Calcul : 2 490 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 520 €/an
Base de calcul : Emprunt de 391 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 369 €/an
Calcul : 114 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 090 €
Revenus locatifs : +29 874 €
Charges déductibles : -94 090 €
Résultat foncier Année 1 : -64 215 €(Déficit de 64 215 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 815 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 090 €/an
Revenus locatifs : +29 874 €
Charges déductibles : -16 090 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 785 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42815.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 290 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 188 500 €(65% de 290 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 855 €/an
Calcul : 188 500 € × 3,636% = 6 855 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 874 €94 102 €13 533 €-64 228 €21 400 €42 828 €42 828 €
230 472 €15 748 €13 179 €14 724 €--28 104 €
331 081 €15 381 €12 811 €15 701 €--12 403 €
431 703 €15 000 €12 431 €16 703 €---
532 337 €14 607 €12 037 €17 730 €---
632 984 €14 199 €11 630 €18 785 €---
733 643 €13 777 €11 208 €19 867 €---
834 316 €13 339 €10 770 €20 977 €---
935 003 €12 887 €10 317 €22 116 €---
1035 703 €12 418 €9 849 €23 285 €---
1136 417 €11 932 €9 363 €24 485 €---
1237 145 €11 429 €8 860 €25 716 €---
1337 888 €10 909 €8 339 €26 979 €---
1438 646 €10 369 €7 800 €28 276 €---
1539 419 €9 811 €7 242 €29 608 €---
1640 207 €9 233 €6 663 €30 974 €---
1741 011 €8 634 €6 064 €32 377 €---
1841 831 €8 014 €5 444 €33 818 €---
1942 668 €7 371 €4 802 €35 297 €---
2043 521 €6 706 €4 137 €36 815 €---
2144 392 €6 017 €3 448 €38 374 €---
2245 280 €5 304 €2 735 €39 975 €---
2346 185 €4 566 €1 996 €41 619 €---
2447 109 €3 801 €1 232 €43 308 €---
2548 051 €3 009 €440 €45 042 €---
TOTAL956 885 €338 562 €196 332 €618 323 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 618 323 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 874 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 274 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 274 €-6 420 €+12 694 €
2+6 274 €0 €+6 274 €
3+6 274 €0 €+6 274 €
4+6 274 €+1 290 €+4 984 €
5+6 274 €+5 319 €+955 €
6+6 274 €+5 635 €+639 €
7+6 274 €+5 960 €+314 €
8+6 274 €+6 293 €-19 €
9+6 274 €+6 635 €-361 €
10+6 274 €+6 985 €-711 €
11+6 274 €+7 345 €-1 071 €
12+6 274 €+7 715 €-1 441 €
13+6 274 €+8 094 €-1 820 €
14+6 274 €+8 483 €-2 209 €
15+6 274 €+8 882 €-2 608 €
16+6 274 €+9 292 €-3 018 €
17+6 274 €+9 713 €-3 439 €
18+6 274 €+10 145 €-3 871 €
19+6 274 €+10 589 €-4 315 €
20+6 274 €+11 045 €-4 771 €
21+6 274 €+11 512 €-5 238 €
22+6 274 €+11 993 €-5 719 €
23+6 274 €+12 486 €-6 212 €
24+6 274 €+12 992 €-6 718 €
25+6 274 €+13 513 €-7 239 €
Total+156 850 €+185 497 €+-28 647 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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