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Vente appartement 3 pièces 59 m² Gagny (93220) - Superimmo

Bien expiré
VilleGagny (93)
Surface59m²
Coût Total188 020€
Loyer Annuel11 817€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-345€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 2 186,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A proximité immédiate de la gare du Chénay Gagny, dans un environnement verdoyant, venez découvrir ce spacieux appartement de type F3 d'une surface habitable d'environ 59m2 comprenant une entrée avec placards, une cuisine aménagée et équipée donnant sur un cellier, un séjour avec balcon, deux chambres, salle d'eau et WC indépendants. Une cave complète ce bien, idéal premier achat ! Référence agence : 829

Ville : Gagny
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93220
Coordonnées : 48.883472, 2.556195
Total : 188 020€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 48 700€
Valeur du bien : 177 700€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 16.69€/m²/mois
Fourchette : 13.70€ - 20.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 985€/mois
Loyer annuel estimé : 11817€/an
Fourchette totale : 808€ - 1200€/mois
Fourchette annuelle : 9701€ - 14395€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 393,94 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 242 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-12 242€ (-8.7%)
Marge achat-revente :-46 778€ (-33.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :926,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :47,01€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 973,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 844,41€
Coût de l'assurance :14 101,50€
Taxe foncière : 1 181,73€/an
Soit par mois : 98,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 258,00€/mois
Soit par an : 3 096,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 984,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 329,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-344,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Hall d'entréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 700 €(825 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€
  • Hall d'entrée - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds: 4 m² × 50€/m² = 200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gagny (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 985 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 817 €/an
Calcul : 985 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 218 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 020 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 182 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 096 €/an
Calcul : 258 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 760 €
Revenus locatifs : +11 817 €
Charges déductibles : -59 760 €
Résultat foncier Année 1 : -47 943 €(Déficit de 47 943 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 543 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 060 €/an
Revenus locatifs : +11 817 €
Charges déductibles : -11 060 €
Résultat foncier Années 2+ : 757 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26542.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 817 €59 766 €6 224 €-47 949 €21 400 €26 549 €26 549 €
212 054 €10 899 €6 058 €1 154 €--25 394 €
312 295 €10 727 €5 886 €1 567 €--23 827 €
412 541 €10 550 €5 708 €1 991 €--21 836 €
512 791 €10 366 €5 524 €2 426 €--19 410 €
613 047 €10 175 €5 334 €2 872 €--16 538 €
713 308 €9 979 €5 137 €3 329 €--13 209 €
813 574 €9 775 €4 934 €3 799 €--9 410 €
913 846 €9 565 €4 723 €4 281 €--5 129 €
1014 123 €9 348 €4 506 €4 775 €--354 €
1114 405 €9 123 €4 281 €5 282 €---
1214 693 €8 890 €4 049 €5 803 €---
1314 987 €8 650 €3 808 €6 337 €---
1415 287 €8 401 €3 560 €6 885 €---
1515 593 €8 144 €3 303 €7 448 €---
1615 905 €7 879 €3 037 €8 026 €---
1716 223 €7 604 €2 762 €8 619 €---
1816 547 €7 320 €2 478 €9 227 €---
1916 878 €7 026 €2 184 €9 852 €---
2017 216 €6 722 €1 880 €10 493 €---
2117 560 €6 408 €1 566 €11 152 €---
2217 911 €6 083 €1 241 €11 828 €---
2318 269 €5 747 €906 €12 522 €---
2418 635 €5 400 €558 €13 235 €---
2519 007 €5 041 €199 €13 966 €---
TOTAL378 511 €259 589 €89 844 €118 922 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 922 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 817 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 482 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 482 €-6 420 €+8 902 €
2+2 482 €0 €+2 482 €
3+2 482 €0 €+2 482 €
4+2 482 €0 €+2 482 €
5+2 482 €0 €+2 482 €
6+2 482 €0 €+2 482 €
7+2 482 €0 €+2 482 €
8+2 482 €0 €+2 482 €
9+2 482 €0 €+2 482 €
10+2 482 €0 €+2 482 €
11+2 482 €+1 478 €+1 004 €
12+2 482 €+1 741 €+741 €
13+2 482 €+1 901 €+581 €
14+2 482 €+2 066 €+416 €
15+2 482 €+2 234 €+248 €
16+2 482 €+2 408 €+74 €
17+2 482 €+2 586 €-104 €
18+2 482 €+2 768 €-286 €
19+2 482 €+2 956 €-474 €
20+2 482 €+3 148 €-666 €
21+2 482 €+3 346 €-864 €
22+2 482 €+3 548 €-1 066 €
23+2 482 €+3 757 €-1 275 €
24+2 482 €+3 970 €-1 488 €
25+2 482 €+4 190 €-1 708 €
Total+62 050 €+35 677 €+26 373 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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