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Grande maison de village à Richerenches.

Bien expiré
VilleValréas (84)
Surface188
Coût Total269 630
Loyer Annuel21 426
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois+174
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 877,66 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 188 m², 7 pièces, 5 chambres, Orientation ouest, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking, 2 étages

À vendre Grande maison de village à rénover Située au coeur du charmant village templier de Richerenches, réputé pour son authenticité et sa tranquillité, cette vaste maison de village offre un fort potentiel de rénovation. Édifiée sur la rue principale, elle bénéficie d'un emplacement idéal et propose une très belle surface exploitable de plus de 280 m² permettant d'envisager plusieurs aménagements : Création d'appartements, habitation familiale spacieuse, ou projet locatif. La bâtisse, dotée de caractère et de cachet nécessite une rénovation complète, mais saura séduire les amateurs de belles pierres et les investisseurs. Une opportunité rare dans un village recherché, alliant histoire et authenticité.

Cette maison est à vendre à l'agence Boschi Immobilier Valréas, 84600 - Enclave des papes.

Rez-de-chaussée - Entrée Nord 22 m² Entrée rue 26 m² Cuisine 17 m² Arrière cuisine avec salle d'eau 16 m² Pièce 20,50 m² 1er Etage - Couloir 5 m² Bureau avec placard 6,50 m² 4 Chambres Ouest 18 m², 16,50 m², 12 m² et 15 m² Chambre Nord 9 m² Dressing 5 m² 2éme étage - Greniers

  • Garage 54 m²
  • Grenier sur écurie 53 m²

Honoraires à la charge du vendeur. Non soumis au Dpe. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Ville : Valréas
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84600
Coordonnées : 44.351689, 4.974040
Total : 269 630
Prix d'acquisition : 165 000
Travaux : 91 430
Valeur du bien : 256 430
Frais de notaire : 13 200
Coût estimé : 13 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.08€ - 12.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1786€/mois
Loyer annuel estimé : 21426€/an
Fourchette totale : 1331€ - 2395€/mois
Fourchette annuelle : 15976€ - 28736€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 10.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 629,69 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :494 382
Prix d'achat :165 000
Décote à l'achat :-329 382 (-66.6%)
Marge achat-revente :224 752€ (45.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :269 630
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 354,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :78,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 432,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 622,02
Coût de l'assurance :23 592,63
Taxe foncière : 2 142,61€/an
Soit par mois : 178,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 785,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 611,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :174,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur 188 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 5 chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: 5 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 1-2/5 visible sur photos - murs et sols en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 15 m²
Raison: État 1/5 visible sur photo - murs très abîmés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 430(486 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 680
    Isolation combles: 188 m² × 60€/m² = 11280€, Main d'œuvre: 400€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:19 200
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:16 800
    Rénovation complète 5 chambres (70 m²): 240€/m² × 70 = 16800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:3 750
    Rénovation complète salon: 15 m² × 250€/m² = 3750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valréas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 426 €/an
Calcul : 1 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 399 €/an
Base de calcul : Emprunt de 269 630 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 944 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 143 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 430
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 915
Revenus locatifs : +21 426
Charges déductibles : -103 915
Résultat foncier Année 1 : -82 489(Déficit de 82 489 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 089
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 485 €/an
Revenus locatifs : +21 426
Charges déductibles : -12 485
Résultat foncier Années 2+ : 8 941 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61089.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 426103 9249 408-82 49821 400 €61 098 €61 098 €
221 85512 2499 1629 606--51 492 €
322 29211 9958 90810 297--41 195 €
422 73811 7318 64511 006--30 189 €
523 19211 4588 37211 734--18 454 €
623 65611 1768 08912 481--5 974 €
724 12910 8837 79713 246---
824 61210 5807 49314 032---
925 10410 2657 17914 839---
1025 6069 9406 85415 666---
1126 1189 6036 51616 516---
1226 6419 2546 16717 387---
1327 1748 8925 80618 282---
1427 7178 5175 43119 200---
1528 2718 1295 04320 142---
1628 8377 7274 64121 110---
1729 4137 3104 22422 103---
1830 0026 8793 79323 123---
1930 6026 4323 34624 170---
2031 2145 9692 88325 245---
2131 8385 4892 40326 349---
2232 4754 9931 90627 482---
2333 1244 4781 39228 646---
2433 7873 94585929 842---
2534 4633 39330631 070---
TOTAL686 285305 210136 622381 07521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 381 075
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 426 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 499 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 499-6 420+10 919
2+4 4990+4 499
3+4 4990+4 499
4+4 4990+4 499
5+4 4990+4 499
6+4 4990+4 499
7+4 499+2 182+2 317
8+4 499+4 210+289
9+4 499+4 452+47
10+4 499+4 700-201
11+4 499+4 955-456
12+4 499+5 216-717
13+4 499+5 484-985
14+4 499+5 760-1 261
15+4 499+6 043-1 544
16+4 499+6 333-1 834
17+4 499+6 631-2 132
18+4 499+6 937-2 438
19+4 499+7 251-2 752
20+4 499+7 573-3 074
21+4 499+7 905-3 406
22+4 499+8 245-3 746
23+4 499+8 594-4 095
24+4 499+8 953-4 454
25+4 499+9 321-4 822
Total+112 475+114 323+-1 848
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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