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Grande maison de village à Richerenches.

Bien expiré
VilleValréas (84)
Surface188m²
Coût Total269 630€
Loyer Annuel21 426€
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois+174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 877,66 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 188 m², 7 pièces, 5 chambres, Orientation ouest, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking, 2 étages

À vendre Grande maison de village à rénover Située au coeur du charmant village templier de Richerenches, réputé pour son authenticité et sa tranquillité, cette vaste maison de village offre un fort potentiel de rénovation. Édifiée sur la rue principale, elle bénéficie d'un emplacement idéal et propose une très belle surface exploitable de plus de 280 m² permettant d'envisager plusieurs aménagements : Création d'appartements, habitation familiale spacieuse, ou projet locatif. La bâtisse, dotée de caractère et de cachet nécessite une rénovation complète, mais saura séduire les amateurs de belles pierres et les investisseurs. Une opportunité rare dans un village recherché, alliant histoire et authenticité.

Cette maison est à vendre à l'agence Boschi Immobilier Valréas, 84600 - Enclave des papes.

Rez-de-chaussée - Entrée Nord 22 m² Entrée rue 26 m² Cuisine 17 m² Arrière cuisine avec salle d'eau 16 m² Pièce 20,50 m² 1er Etage - Couloir 5 m² Bureau avec placard 6,50 m² 4 Chambres Ouest 18 m², 16,50 m², 12 m² et 15 m² Chambre Nord 9 m² Dressing 5 m² 2éme étage - Greniers

  • Garage 54 m²
  • Grenier sur écurie 53 m²

Honoraires à la charge du vendeur. Non soumis au Dpe. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Ville : Valréas
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84600
Coordonnées : 44.351689, 4.974040
Total : 269 630€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 91 430€
Valeur du bien : 256 430€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.08€ - 12.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1786€/mois
Loyer annuel estimé : 21426€/an
Fourchette totale : 1331€ - 2395€/mois
Fourchette annuelle : 15976€ - 28736€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 10.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 629,69 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :494 382 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-329 382€ (-66.6%)
Marge achat-revente :224 752€ (45.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :269 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 354,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :78,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 432,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 622,02€
Coût de l'assurance :23 592,63€
Taxe foncière : 2 142,61€/an
Soit par mois : 178,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 785,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 611,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :174,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur 188 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 5 chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: 5 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 1-2/5 visible sur photos - murs et sols en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 15 m²
Raison: État 1/5 visible sur photo - murs très abîmés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 430 €(486 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 680€
    Isolation combles: 188 m² × 60€/m² = 11280€, Main d'œuvre: 400€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:16 800€
    Rénovation complète 5 chambres (70 m²): 240€/m² × 70 = 16800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:3 750€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 250€/m² = 3750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valréas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 426 €/an
Calcul : 1 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 399 €/an
Base de calcul : Emprunt de 269 630 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 944 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 143 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 430 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 915 €
Revenus locatifs : +21 426 €
Charges déductibles : -103 915 €
Résultat foncier Année 1 : -82 489 €(Déficit de 82 489 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 089 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 485 €/an
Revenus locatifs : +21 426 €
Charges déductibles : -12 485 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 941 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61089.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 426 €103 924 €9 408 €-82 498 €21 400 €61 098 €61 098 €
221 855 €12 249 €9 162 €9 606 €--51 492 €
322 292 €11 995 €8 908 €10 297 €--41 195 €
422 738 €11 731 €8 645 €11 006 €--30 189 €
523 192 €11 458 €8 372 €11 734 €--18 454 €
623 656 €11 176 €8 089 €12 481 €--5 974 €
724 129 €10 883 €7 797 €13 246 €---
824 612 €10 580 €7 493 €14 032 €---
925 104 €10 265 €7 179 €14 839 €---
1025 606 €9 940 €6 854 €15 666 €---
1126 118 €9 603 €6 516 €16 516 €---
1226 641 €9 254 €6 167 €17 387 €---
1327 174 €8 892 €5 806 €18 282 €---
1427 717 €8 517 €5 431 €19 200 €---
1528 271 €8 129 €5 043 €20 142 €---
1628 837 €7 727 €4 641 €21 110 €---
1729 413 €7 310 €4 224 €22 103 €---
1830 002 €6 879 €3 793 €23 123 €---
1930 602 €6 432 €3 346 €24 170 €---
2031 214 €5 969 €2 883 €25 245 €---
2131 838 €5 489 €2 403 €26 349 €---
2232 475 €4 993 €1 906 €27 482 €---
2333 124 €4 478 €1 392 €28 646 €---
2433 787 €3 945 €859 €29 842 €---
2534 463 €3 393 €306 €31 070 €---
TOTAL686 285 €305 210 €136 622 €381 075 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 381 075 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 426 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 499 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 499 €-6 420 €+10 919 €
2+4 499 €0 €+4 499 €
3+4 499 €0 €+4 499 €
4+4 499 €0 €+4 499 €
5+4 499 €0 €+4 499 €
6+4 499 €0 €+4 499 €
7+4 499 €+2 182 €+2 317 €
8+4 499 €+4 210 €+289 €
9+4 499 €+4 452 €+47 €
10+4 499 €+4 700 €-201 €
11+4 499 €+4 955 €-456 €
12+4 499 €+5 216 €-717 €
13+4 499 €+5 484 €-985 €
14+4 499 €+5 760 €-1 261 €
15+4 499 €+6 043 €-1 544 €
16+4 499 €+6 333 €-1 834 €
17+4 499 €+6 631 €-2 132 €
18+4 499 €+6 937 €-2 438 €
19+4 499 €+7 251 €-2 752 €
20+4 499 €+7 573 €-3 074 €
21+4 499 €+7 905 €-3 406 €
22+4 499 €+8 245 €-3 746 €
23+4 499 €+8 594 €-4 095 €
24+4 499 €+8 953 €-4 454 €
25+4 499 €+9 321 €-4 822 €
Total+112 475 €+114 323 €+-1 848 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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