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Achat : Appartement (08500)

VilleRevin (08)
Surface92m²
Coût Total147 988€
Loyer Annuel9 850€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 600 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 267,39 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 92 m², 1 salle de bain, Cuisine séparée, 1 garage, Structure/extérieur à restaurer, Cuisine séparée équipée

Immeuble de rapport – 5 studios – Revin À vendre à Revin, immeuble de rapport offrant un fort potentiel locatif et d'optimisation après travaux. L'ensemble immobilier comprend 5 studios : 4 studios aménagés, dont 2 actuellement loués 1 studio à rénover, offrant un potentiel de valorisation supplémentaire Chaque studio dispose de sa propre cuisine ainsi que d'une salle d'eau avec douche et WC 1 garage fermé, actuellement loué avec l'un des studios Terrain avec vue sur la Meuse Le bien permet de bénéficier de revenus locatifs existants tout en conservant une marge de progression intéressante grâce à la rénovation du studio restant et à la remise en location des logements disponibles. Une opportunité adaptée à un investisseur recherchant un immeuble à développer et à optimiser, avec plusieurs leviers de valorisation après travaux. Informations complémentaires, situation locative et dossier complet sur demande. Chers confrères Contactez-moi pour organiser une visite ou obtenir plus d'informations. Alexis Cherel Agent commercial (EI) RSAC 852 684 752 Sedan. Honoraires charge vendeur, plus d'informations sur notre site lifehome. fr Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 1160.00 et 1560.00 €. Votre conseiller lifehome IMMO : Alexis CHEREL Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 852684752. Chers confrères professionnels de l'immobilier, vous avez des clients ? Contactez-moi, je coopère.

Ville : Revin
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08500
Coordonnées : 49.934370, 4.692180
Total : 147 988€
Prix d'acquisition : 116 600€
Travaux : 22 060€
Valeur du bien : 138 660€
Frais de notaire : 9 328€
Coût estimé : 9 328€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 8.92€/m²/mois
Fourchette : 6.90€ - 11.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 821€/mois
Loyer annuel estimé : 9850€/an
Fourchette totale : 635€ - 1061€/mois
Fourchette annuelle : 7617€ - 12737€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :537,08 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :49 411 €
Prix d'achat :116 600 €
Décote à l'achat :+67 189€ (+136.0%)
Marge achat-revente :-98 577€ (-199.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 988€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :742,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :43,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 785,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 747,34€
Coût de l'assurance :12 948,95€
Taxe foncière : 985,00€/an
Soit par mois : 82,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 820,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 867,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergie E, Classe climat E mentionnées explicitement.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 4 m²
Raison: État 4.5/5 visible - légère amélioration esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 060 €(240 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:160€
    Peinture salle de bain: 4 m² × 40€/m² = 160€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Revin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les coûts peuvent varier en fonction des spécificités de chaque projet.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 850 €/an
Calcul : 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 144 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 988 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 707 €
Revenus locatifs : +9 850 €
Charges déductibles : -28 707 €
Résultat foncier Année 1 : -18 857 €(Déficit de 18 857 €)
Imputable sur revenu global : 18 857 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 647 €/an
Revenus locatifs : +9 850 €
Charges déductibles : -6 647 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 203 €/an
Prix d'achat du bien : 116 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 790 €(65% de 116 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 756 €/an
Calcul : 75 790 € × 3,636% = 2 756 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 850 €28 712 €5 149 €-18 862 €18 862 €--
210 047 €6 517 €5 014 €3 530 €---
310 248 €6 378 €4 875 €3 870 €---
410 453 €6 234 €4 731 €4 219 €---
510 662 €6 084 €4 581 €4 578 €---
610 875 €5 929 €4 426 €4 946 €---
711 093 €5 769 €4 266 €5 324 €---
811 315 €5 603 €4 100 €5 712 €---
911 541 €5 431 €3 928 €6 110 €---
1011 772 €5 253 €3 750 €6 519 €---
1112 007 €5 068 €3 565 €6 939 €---
1212 247 €4 877 €3 374 €7 370 €---
1312 492 €4 679 €3 176 €7 813 €---
1412 742 €4 474 €2 971 €8 268 €---
1512 997 €4 261 €2 758 €8 736 €---
1613 257 €4 041 €2 538 €9 216 €---
1713 522 €3 813 €2 310 €9 709 €---
1813 792 €3 577 €2 074 €10 215 €---
1914 068 €3 333 €1 830 €10 736 €---
2014 350 €3 079 €1 576 €11 270 €---
2114 637 €2 817 €1 314 €11 820 €---
2214 929 €2 545 €1 042 €12 384 €---
2315 228 €2 264 €761 €12 964 €---
2415 533 €1 972 €469 €13 560 €---
2515 843 €1 671 €168 €14 173 €---
TOTAL315 499 €134 381 €74 747 €181 118 €18 862 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 659 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 118 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 850 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 069 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 069 €-5 659 €+7 728 €
2+2 069 €+1 059 €+1 010 €
3+2 069 €+1 161 €+908 €
4+2 069 €+1 266 €+803 €
5+2 069 €+1 373 €+696 €
6+2 069 €+1 484 €+585 €
7+2 069 €+1 597 €+472 €
8+2 069 €+1 714 €+355 €
9+2 069 €+1 833 €+236 €
10+2 069 €+1 956 €+113 €
11+2 069 €+2 082 €-13 €
12+2 069 €+2 211 €-142 €
13+2 069 €+2 344 €-275 €
14+2 069 €+2 481 €-412 €
15+2 069 €+2 621 €-552 €
16+2 069 €+2 765 €-696 €
17+2 069 €+2 913 €-844 €
18+2 069 €+3 065 €-996 €
19+2 069 €+3 221 €-1 152 €
20+2 069 €+3 381 €-1 312 €
21+2 069 €+3 546 €-1 477 €
22+2 069 €+3 715 €-1 646 €
23+2 069 €+3 889 €-1 820 €
24+2 069 €+4 068 €-1 999 €
25+2 069 €+4 252 €-2 183 €
Total+51 725 €+54 335 €+-2 610 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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