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Appartement à vendre

VillePau (64)
Surface78m²
Coût Total143 100€
Loyer Annuel9 801€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-579€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 538,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Cuisine équipée, 2 chambres, Entrée séparée, Exposition sud, Interphone

Appartement spacieux et lumineux, comprenant un entrée, salon salle à manger, une cuisine équipée, salle d'eau et un coin nuit 2 chambres et rangements.

Logement actuellement loué 575 € charges comprises

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.302030, -0.357874
Total : 143 100€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 13 500€
Valeur du bien : 133 500€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 817€/mois
Loyer annuel estimé : 9801€/an
Fourchette totale : 643€ - 1038€/mois
Fourchette annuelle : 7714€ - 12453€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 006,73 €/m²
Basé sur :998 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 525 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-36 525€ (-23.3%)
Marge achat-revente :13 425€ (8.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :698,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 739,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 558,70€
Coût de l'assurance :12 163,50€
Taxe foncière : 980,10€/an
Soit par mois : 81,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 575,00€/mois
Soit par an : 6 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 816,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 396,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-579,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et des éléments de cuisine pour moderniser l'apparence.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - quelques éléments datés mais fonctionnels.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Vérification des joints et peinture si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - installations modernes et propres.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement remplacement du mobilier usé.
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - mobilier usé mais fonctionnel.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de la robinetterie si ancienne.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, parquet récent.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 500 €(173 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (prix moyen pour une cuisine complète de milieu de gamme incluant main d'œuvre).
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain complète: 3000€ (prix moyen pour une salle de bain complète incluant main d'œuvre).
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 60 m² × 25€/m² = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre).
  • Chambres:1 000€
    Peinture chambres: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires en raison du DPE D. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 817 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 801 €/an
Calcul : 817 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 619 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 980 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 900 €/an
Calcul : 575 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 485 €
Revenus locatifs : +9 801 €
Charges déductibles : -26 485 €
Résultat foncier Année 1 : -16 684 €(Déficit de 16 684 €)
Imputable sur revenu global : 16 684 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 985 €/an
Revenus locatifs : +9 801 €
Charges déductibles : -12 985 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 184 €/an(Déficit de 3 184 €)
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 801 €26 490 €4 623 €-16 689 €16 689 €--
29 997 €12 865 €4 498 €-2 868 €2 868 €--
310 197 €12 736 €4 369 €-2 539 €2 539 €--
410 401 €12 603 €4 236 €-2 202 €2 202 €--
510 609 €12 465 €4 098 €-1 856 €1 856 €--
610 821 €12 323 €3 956 €-1 501 €1 501 €--
711 037 €12 175 €3 809 €-1 138 €1 138 €--
811 258 €12 023 €3 657 €-765 €765 €--
911 483 €11 867 €3 500 €-383 €383 €--
1011 713 €11 704 €3 338 €9 €---
1111 947 €11 537 €3 170 €411 €---
1212 186 €11 364 €2 997 €823 €---
1312 430 €11 185 €2 818 €1 245 €---
1412 679 €11 000 €2 633 €1 679 €---
1512 932 €10 809 €2 442 €2 123 €---
1613 191 €10 612 €2 245 €2 579 €---
1713 455 €10 408 €2 041 €3 047 €---
1813 724 €10 197 €1 830 €3 527 €---
1913 998 €9 979 €1 613 €4 019 €---
2014 278 €9 755 €1 388 €4 524 €---
2114 564 €9 522 €1 156 €5 041 €---
2214 855 €9 282 €916 €5 573 €---
2315 152 €9 034 €668 €6 118 €---
2415 455 €8 778 €411 €6 677 €---
2515 764 €8 513 €147 €7 251 €---
TOTAL313 928 €289 225 €66 559 €24 703 €29 942 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 982 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 24 703 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 801 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 058 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 058 €-5 007 €+7 065 €
2+2 058 €-860 €+2 918 €
3+2 058 €-762 €+2 820 €
4+2 058 €-661 €+2 719 €
5+2 058 €-557 €+2 615 €
6+2 058 €-450 €+2 508 €
7+2 058 €-341 €+2 399 €
8+2 058 €-230 €+2 288 €
9+2 058 €-115 €+2 173 €
10+2 058 €+3 €+2 055 €
11+2 058 €+123 €+1 935 €
12+2 058 €+247 €+1 811 €
13+2 058 €+374 €+1 684 €
14+2 058 €+504 €+1 554 €
15+2 058 €+637 €+1 421 €
16+2 058 €+774 €+1 284 €
17+2 058 €+914 €+1 144 €
18+2 058 €+1 058 €+1 000 €
19+2 058 €+1 206 €+852 €
20+2 058 €+1 357 €+701 €
21+2 058 €+1 512 €+546 €
22+2 058 €+1 672 €+386 €
23+2 058 €+1 835 €+223 €
24+2 058 €+2 003 €+55 €
25+2 058 €+2 175 €-117 €
Total+51 450 €+7 411 €+44 039 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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