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Vente appartement 3 pièces 62 m² Villefranche-de-Rouergue (12200) - Superimmo

Bien expiré
VilleVillefranche-de-Rouergue (12)
Surface62m²
Coût Total132 680€
Loyer Annuel6 074€
Rentabilité4.58%
Cashflow/mois-239€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 56 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 903,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmant appartement au 1er étage, grande pièce de vie avec espace cuisine, 2 chambres en enfillade avec salle d'eau. Situé au coeur de la bastide, cet appartement a une vie de plain-pied ainsi qu'une cave. Emplacement idéal, travaux à prévoir...

Ville : Villefranche-de-Rouergue
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12200
Total : 132 680€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 72 200€
Valeur du bien : 128 200€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 8.16€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 506€/mois
Loyer annuel estimé : 6074€/an
Fourchette totale : 383€ - 668€/mois
Fourchette annuelle : 4601€ - 8019€/an
Rentabilité brute :4.58%
Fourchette de rentabilité :3.47% - 6.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :655,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :38,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 694,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 035,71€
Coût de l'assurance :11 609,50€
Taxe foncière : 607,40€/an
Soit par mois : 50,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 506,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 745,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-238,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et éclairage dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 200 €(1 165 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Chaudière à condensation: 4000€ + Installation: 1500€ = 5500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 800€ = 4800€
  • Eau chaude:5 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 2000€ + Installation: 1000€ = 3000€
  • Cuisine:34 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ = 18000€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Couloir - Rafraîchissement:300€
    Rafraîchissement murs: 5 m² × 60€/m² = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-de-Rouergue (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 506 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 074 €/an
Calcul : 506 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 427 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 680 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 607 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 699 €
Revenus locatifs : +6 074 €
Charges déductibles : -77 699 €
Résultat foncier Année 1 : -71 625 €(Déficit de 71 625 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 225 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 499 €/an
Revenus locatifs : +6 074 €
Charges déductibles : -5 499 €
Résultat foncier Années 2+ : 575 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50225.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 074 €77 703 €4 432 €-71 629 €21 400 €50 229 €50 229 €
26 196 €5 385 €4 314 €810 €--49 419 €
36 319 €5 263 €4 192 €1 056 €--48 363 €
46 446 €5 137 €4 065 €1 309 €--47 055 €
56 575 €5 007 €3 935 €1 568 €--45 487 €
66 706 €4 872 €3 800 €1 835 €--43 652 €
76 840 €4 732 €3 660 €2 108 €--41 544 €
86 977 €4 587 €3 516 €2 390 €--39 154 €
97 117 €4 438 €3 366 €2 679 €--36 475 €
107 259 €4 283 €3 212 €2 976 €--33 500 €
117 404 €4 124 €3 052 €3 281 €--30 219 €
127 552 €3 958 €2 886 €3 594 €---
137 703 €3 787 €2 715 €3 916 €---
147 857 €3 610 €2 539 €4 247 €---
158 015 €3 427 €2 356 €4 587 €---
168 175 €3 238 €2 166 €4 937 €---
178 338 €3 042 €1 971 €5 296 €---
188 505 €2 840 €1 768 €5 665 €---
198 675 €2 630 €1 559 €6 045 €---
208 849 €2 414 €1 342 €6 435 €---
219 026 €2 190 €1 118 €6 836 €---
229 206 €1 958 €886 €7 248 €---
239 390 €1 718 €647 €7 672 €---
249 578 €1 470 €399 €8 108 €---
259 770 €1 214 €142 €8 556 €---
TOTAL194 554 €163 030 €64 036 €31 523 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 31 523 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 074 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 276 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 276 €-6 420 €+7 696 €
2+1 276 €0 €+1 276 €
3+1 276 €0 €+1 276 €
4+1 276 €0 €+1 276 €
5+1 276 €0 €+1 276 €
6+1 276 €0 €+1 276 €
7+1 276 €0 €+1 276 €
8+1 276 €0 €+1 276 €
9+1 276 €0 €+1 276 €
10+1 276 €0 €+1 276 €
11+1 276 €0 €+1 276 €
12+1 276 €+1 078 €+198 €
13+1 276 €+1 175 €+101 €
14+1 276 €+1 274 €+2 €
15+1 276 €+1 376 €-100 €
16+1 276 €+1 481 €-205 €
17+1 276 €+1 589 €-313 €
18+1 276 €+1 700 €-424 €
19+1 276 €+1 813 €-537 €
20+1 276 €+1 930 €-654 €
21+1 276 €+2 051 €-775 €
22+1 276 €+2 174 €-898 €
23+1 276 €+2 302 €-1 026 €
24+1 276 €+2 432 €-1 156 €
25+1 276 €+2 567 €-1 291 €
Total+31 900 €+18 523 €+13 377 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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