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immeuble vente forbach 165m2

VilleForbach (57)
Surface165m²
Coût Total234 400€
Loyer Annuel18 267€
Rentabilité7.79%
Cashflow/mois+126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 205 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 1 242,42 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : Non spécifié
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

INVESTISSEURS OU PARTICULIERS // OPPORTUNITE D'UN ENSEMBLE IMMOBILIER A SAISIR // Sur une parcelle au calme de presque 14 ares, vous bénéficiez d'une maison à usage d'habitation de 165 m² au total composée de 2 maisons jumelées dans leur distribution dont une bénéficie de combles aménagées et de panneaux solaires. Sur 2 niveaux sur cave, vous bénéficiez de plusieurs chambres de 10 à 19 m2, de pièces de vie d'environ 20 m2, de sanitaires avec toilette séparé. Places de parking et garage pour chacune confortent le bien. Une plus value indéniable est apportée par un local d'environ 110 m au sol à usage multiple selon besoin, local professionnel ou à destination de logement. Le jardin est agréable, arboré et clôturé. 2 terrains à bâtir sont également disponibles à la vente, j'attends vos appels !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Valérie ORLANDINI mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SARREGUEMINES sous le numéro 850400888, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Forbach
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57600
Coordonnées : 49.197060, 6.907631
Total : 234 400€
Prix d'acquisition : 205 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 218 000€
Frais de notaire : 16 400€
Coût estimé : 16 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 9.23€/m²/mois
Fourchette : 7.29€ - 11.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1522€/mois
Loyer annuel estimé : 18267€/an
Fourchette totale : 1203€ - 1926€/mois
Fourchette annuelle : 14438€ - 23112€/an
Rentabilité brute :7.79%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 9.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 175,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :68,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 244,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 393,22€
Coût de l'assurance :20 510,00€
Taxe foncière : 1 826,69€/an
Soit par mois : 152,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 522,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 396,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :125,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 283 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitant des travaux de rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électriques
Quantité: 1 salon (estimation 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Hall d'entréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du hall d'entrée avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - hall nécessitant une rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(79 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 267 €/an
Calcul : 1 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 148 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 400 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 820 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 827 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 795 €
Revenus locatifs : +18 267 €
Charges déductibles : -23 795 €
Résultat foncier Année 1 : -5 528 €(Déficit de 5 528 €)
Imputable sur revenu global : 5 528 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 795 €/an
Revenus locatifs : +18 267 €
Charges déductibles : -10 795 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 472 €/an
Prix d'achat du bien : 205 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 250 €(65% de 205 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 845 €/an
Calcul : 133 250 € × 3,636% = 4 845 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 267 €23 802 €8 155 €-5 536 €5 536 €--
218 632 €10 589 €7 942 €8 043 €---
319 005 €10 369 €7 722 €8 636 €---
419 385 €10 140 €7 493 €9 245 €---
519 773 €9 903 €7 256 €9 869 €---
620 168 €9 658 €7 011 €10 510 €---
720 571 €9 404 €6 757 €11 167 €---
820 983 €9 141 €6 494 €11 842 €---
921 403 €8 868 €6 221 €12 534 €---
1021 831 €8 586 €5 939 €13 244 €---
1122 267 €8 294 €5 647 €13 973 €---
1222 713 €7 991 €5 344 €14 722 €---
1323 167 €7 677 €5 030 €15 489 €---
1423 630 €7 352 €4 705 €16 278 €---
1524 103 €7 016 €4 369 €17 087 €---
1624 585 €6 667 €4 020 €17 917 €---
1725 077 €6 306 €3 659 €18 770 €---
1825 578 €5 933 €3 285 €19 646 €---
1926 090 €5 545 €2 898 €20 544 €---
2026 611 €5 144 €2 497 €21 467 €---
2127 144 €4 729 €2 081 €22 415 €---
2227 686 €4 298 €1 651 €23 388 €---
2328 240 €3 852 €1 205 €24 388 €---
2428 805 €3 391 €744 €25 414 €---
2529 381 €2 913 €265 €26 469 €---
TOTAL585 094 €197 570 €118 393 €387 523 €5 536 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 661 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 387 523 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 267 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 836 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 836 €-1 661 €+5 497 €
2+3 836 €+2 413 €+1 423 €
3+3 836 €+2 591 €+1 245 €
4+3 836 €+2 773 €+1 063 €
5+3 836 €+2 961 €+875 €
6+3 836 €+3 153 €+683 €
7+3 836 €+3 350 €+486 €
8+3 836 €+3 553 €+283 €
9+3 836 €+3 760 €+76 €
10+3 836 €+3 973 €-137 €
11+3 836 €+4 192 €-356 €
12+3 836 €+4 416 €-580 €
13+3 836 €+4 647 €-811 €
14+3 836 €+4 883 €-1 047 €
15+3 836 €+5 126 €-1 290 €
16+3 836 €+5 375 €-1 539 €
17+3 836 €+5 631 €-1 795 €
18+3 836 €+5 894 €-2 058 €
19+3 836 €+6 163 €-2 327 €
20+3 836 €+6 440 €-2 604 €
21+3 836 €+6 725 €-2 889 €
22+3 836 €+7 016 €-3 180 €
23+3 836 €+7 316 €-3 480 €
24+3 836 €+7 624 €-3 788 €
25+3 836 €+7 941 €-4 105 €
Total+95 900 €+116 257 €+-20 357 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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