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Appartement - 4 pièce(s) - 90 m²

VilleMulhouse (68)
Surface90
Coût Total165 830
Loyer Annuel10 981
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-55
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Appartement T4 spacieux et lumineux à Mulhouse. Avec une surface habitable de 90 m², cet appartement vous offre un cadre de vie agréable et fonctionnel. Dès votre entrée, vous serez séduit par la disposition des pièces. Le salon, baigné de lumière grâce à son exposition sud-ouest, est l'endroit parfait pour se détendre ou recevoir vos amis. La cuisine séparée et aménagée vous permettra de concocter de délicieux repas en toute tranquillité. Avec ses quatre pièces au total, cet appartement dispose de 2 chambres confortables, idéales pour accueillir votre famille ou vos invités. Situé au premier étage d'une résidence avec ascenseur, cet appartement est facilement accessible. Le chauffage collectif au gaz assure un confort optimal tout au long de l'année. Vous bénéficierez également d'une cave, pratique pour le rangement.

Ne manquez pas cette opportunité de devenir propriétaire d'un bien rare sur le marché. Contactez nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir par vous-même tout le potentiel de cet appartement à Mulhouse.

Numéro de mandat : 6274

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Total : 165 830
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 36 230
Valeur du bien : 156 230
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 915€/mois
Loyer annuel estimé : 10981€/an
Fourchette totale : 703€ - 1191€/mois
Fourchette annuelle : 8440€ - 14288€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 830
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :828,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :49,75€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 878,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 691,92
Coût de l'assurance :14 924,70
Taxe foncière : 1 098,14€/an
Soit par mois : 91,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 915,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 969,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du couloir avec peinture et mise à jour des rangements
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - couloir nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 230(403 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€ (fourniture + pose)
  • Menuiseries:8 100
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (fourniture + pose)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (fourniture + pose)
  • Cuisine:7 500
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (fourniture + pose)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (fourniture + pose)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (fourniture + pose)
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (fourniture + pose)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (fourniture + pose)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:150
    Peinture couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€ (fourniture + pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 915 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 981 €/an
Calcul : 915 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 698 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 830 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 597 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 098 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 230
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 623
Revenus locatifs : +10 981
Charges déductibles : -43 623
Résultat foncier Année 1 : -32 642(Déficit de 32 642 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 242
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 393 €/an
Revenus locatifs : +10 981
Charges déductibles : -7 393
Résultat foncier Années 2+ : 3 588 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11242.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 98143 6295 704-32 64721 400 €11 247 €11 247 €
211 2017 2495 5543 952--7 295 €
311 4257 0945 3994 331--2 964 €
411 6546 9335 2384 720---
511 8876 7675 0725 120---
612 1246 5954 9005 529---
712 3676 4174 7215 950---
812 6146 2324 5376 382---
912 8666 0414 3466 826---
1013 1245 8434 1487 281---
1113 3865 6383 9437 748---
1213 6545 4263 7318 228---
1313 9275 2073 5118 720---
1414 2064 9793 2849 226---
1514 4904 7443 0499 746---
1614 7794 5002 80510 279---
1715 0754 2482 55310 827---
1815 3773 9872 29111 390---
1915 6843 7162 02111 968---
2015 9983 4361 74112 562---
2116 3183 1461 45113 172---
2216 6442 8461 15113 798---
2316 9772 53584014 442---
2417 3172 21351815 103---
2517 6631 88018515 783---
TOTAL351 737161 30082 692190 43721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 437
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 981 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 306 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 306-6 420+8 726
2+2 3060+2 306
3+2 3060+2 306
4+2 306+527+1 779
5+2 306+1 536+770
6+2 306+1 659+647
7+2 306+1 785+521
8+2 306+1 915+391
9+2 306+2 048+258
10+2 306+2 184+122
11+2 306+2 324-18
12+2 306+2 468-162
13+2 306+2 616-310
14+2 306+2 768-462
15+2 306+2 924-618
16+2 306+3 084-778
17+2 306+3 248-942
18+2 306+3 417-1 111
19+2 306+3 590-1 284
20+2 306+3 769-1 463
21+2 306+3 952-1 646
22+2 306+4 139-1 833
23+2 306+4 333-2 027
24+2 306+4 531-2 225
25+2 306+4 735-2 429
Total+57 650+57 131+519
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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