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Appartement - 4 pièce(s) - 90 m²

Bien expiré
VilleMulhouse (68)
Surface90m²
Coût Total165 830€
Loyer Annuel10 981€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Appartement T4 spacieux et lumineux à Mulhouse. Avec une surface habitable de 90 m², cet appartement vous offre un cadre de vie agréable et fonctionnel. Dès votre entrée, vous serez séduit par la disposition des pièces. Le salon, baigné de lumière grâce à son exposition sud-ouest, est l'endroit parfait pour se détendre ou recevoir vos amis. La cuisine séparée et aménagée vous permettra de concocter de délicieux repas en toute tranquillité. Avec ses quatre pièces au total, cet appartement dispose de 2 chambres confortables, idéales pour accueillir votre famille ou vos invités. Situé au premier étage d'une résidence avec ascenseur, cet appartement est facilement accessible. Le chauffage collectif au gaz assure un confort optimal tout au long de l'année. Vous bénéficierez également d'une cave, pratique pour le rangement.

Ne manquez pas cette opportunité de devenir propriétaire d'un bien rare sur le marché. Contactez nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir par vous-même tout le potentiel de cet appartement à Mulhouse.

Numéro de mandat : 6274

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Total : 165 830€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 36 230€
Valeur du bien : 156 230€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 915€/mois
Loyer annuel estimé : 10981€/an
Fourchette totale : 703€ - 1191€/mois
Fourchette annuelle : 8440€ - 14288€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 830€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :828,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :49,75€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 878,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 691,92€
Coût de l'assurance :14 924,70€
Taxe foncière : 1 098,14€/an
Soit par mois : 91,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 915,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 969,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du couloir avec peinture et mise à jour des rangements
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - couloir nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 230 €(403 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€ (fourniture + pose)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (fourniture + pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (fourniture + pose)
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (fourniture + pose)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (fourniture + pose)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (fourniture + pose)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (fourniture + pose)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (fourniture + pose)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:150€
    Peinture couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€ (fourniture + pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 915 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 981 €/an
Calcul : 915 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 698 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 830 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 597 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 098 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 230 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 623 €
Revenus locatifs : +10 981 €
Charges déductibles : -43 623 €
Résultat foncier Année 1 : -32 642 €(Déficit de 32 642 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 242 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 393 €/an
Revenus locatifs : +10 981 €
Charges déductibles : -7 393 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 588 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11242.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 981 €43 629 €5 704 €-32 647 €21 400 €11 247 €11 247 €
211 201 €7 249 €5 554 €3 952 €--7 295 €
311 425 €7 094 €5 399 €4 331 €--2 964 €
411 654 €6 933 €5 238 €4 720 €---
511 887 €6 767 €5 072 €5 120 €---
612 124 €6 595 €4 900 €5 529 €---
712 367 €6 417 €4 721 €5 950 €---
812 614 €6 232 €4 537 €6 382 €---
912 866 €6 041 €4 346 €6 826 €---
1013 124 €5 843 €4 148 €7 281 €---
1113 386 €5 638 €3 943 €7 748 €---
1213 654 €5 426 €3 731 €8 228 €---
1313 927 €5 207 €3 511 €8 720 €---
1414 206 €4 979 €3 284 €9 226 €---
1514 490 €4 744 €3 049 €9 746 €---
1614 779 €4 500 €2 805 €10 279 €---
1715 075 €4 248 €2 553 €10 827 €---
1815 377 €3 987 €2 291 €11 390 €---
1915 684 €3 716 €2 021 €11 968 €---
2015 998 €3 436 €1 741 €12 562 €---
2116 318 €3 146 €1 451 €13 172 €---
2216 644 €2 846 €1 151 €13 798 €---
2316 977 €2 535 €840 €14 442 €---
2417 317 €2 213 €518 €15 103 €---
2517 663 €1 880 €185 €15 783 €---
TOTAL351 737 €161 300 €82 692 €190 437 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 437 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 981 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 306 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 306 €-6 420 €+8 726 €
2+2 306 €0 €+2 306 €
3+2 306 €0 €+2 306 €
4+2 306 €+527 €+1 779 €
5+2 306 €+1 536 €+770 €
6+2 306 €+1 659 €+647 €
7+2 306 €+1 785 €+521 €
8+2 306 €+1 915 €+391 €
9+2 306 €+2 048 €+258 €
10+2 306 €+2 184 €+122 €
11+2 306 €+2 324 €-18 €
12+2 306 €+2 468 €-162 €
13+2 306 €+2 616 €-310 €
14+2 306 €+2 768 €-462 €
15+2 306 €+2 924 €-618 €
16+2 306 €+3 084 €-778 €
17+2 306 €+3 248 €-942 €
18+2 306 €+3 417 €-1 111 €
19+2 306 €+3 590 €-1 284 €
20+2 306 €+3 769 €-1 463 €
21+2 306 €+3 952 €-1 646 €
22+2 306 €+4 139 €-1 833 €
23+2 306 €+4 333 €-2 027 €
24+2 306 €+4 531 €-2 225 €
25+2 306 €+4 735 €-2 429 €
Total+57 650 €+57 131 €+519 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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