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Appartement à vendre

VilleMelun (77)
Surface78m²
Coût Total231 250€
Loyer Annuel13 562€
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-484€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 923,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 5/6 étage, Ascenseur, Cave, 3 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Balcon

Appartement à vendre à Melun proche des commerces, écoles, clinique des fontaines et école de la gendarmerie. Quartier Patton.

Nous vendons l’appartement de 78 m² - 4 pièces avec 2 places de parking extérieures + 1 cave

Situé au 5ème/6 étage cet appartement comprend une entrée avec placard, cuisine aménagée de 8.92m², pièce de vie de 30 m² composé d'un séjour et d'une salle à manger (ou chambre), balcon filant de 6.57m², WC, dégagement avec placard, deux chambres de 10.90m² et 12.46m², salle d'eau de 3.45m².

Exposition sud

Chauffage et eau chaude : collectif / DPE : D

Immeuble de 8 étages - résidence sécurisée, portail éléctrique, digicode et gardien, 6 étages + RCH et RDB = 8 étages)

  • Taxe foncière : 1134 EUR pour l'ensemble par an
  • Charges de copropriété annuelles pour l'ensemble : 3500 EUR
Ville : Melun
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Coordonnées : 48.548469, 2.645653
Total : 231 250€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 69 250€
Valeur du bien : 219 250€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 14.49€/m²/mois
Fourchette : 11.83€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1130€/mois
Loyer annuel estimé : 13562€/an
Fourchette totale : 922€ - 1385€/mois
Fourchette annuelle : 11069€ - 16617€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 037,04 €/m²
Basé sur :165 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 889 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-8 889€ (-5.6%)
Marge achat-revente :-72 361€ (-45.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 160,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :67,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 227,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 802,18€
Coût de l'assurance :20 234,38€
Taxe foncière : 1 134,00€/an
Soit par mois : 94,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 291,67€/mois
Soit par an : 3 500,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 130,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 613,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-483,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant si nécessaire, ou mise à jour du système existant.
Quantité: 1 système pour l'appartement de 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire pour assurer une bonne isolation.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 78 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise à jour du système de production d'eau chaude si nécessaire.
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine aménagée, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol plus moderne et facile d'entretien.
Quantité: 3 chambres (environ 35 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 35 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 250 €(888 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:12 900€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€, Main d'œuvre: 2500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:14 500€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 750€
    Parquet flottant: 35 m² × 50€/m² = 1750€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs: 35 m² × 40€/m² = 1400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melun (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 130 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 562 €/an
Calcul : 1 130 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 038 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 250 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 809 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 134 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 500 €/an
Calcul : 292 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 732 €
Revenus locatifs : +13 562 €
Charges déductibles : -82 732 €
Résultat foncier Année 1 : -69 170 €(Déficit de 69 170 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 770 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 482 €/an
Revenus locatifs : +13 562 €
Charges déductibles : -13 482 €
Résultat foncier Années 2+ : 80 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47769.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 562 €82 739 €8 046 €-69 177 €21 400 €47 777 €47 777 €
213 833 €13 279 €7 836 €554 €--47 223 €
314 110 €13 061 €7 618 €1 049 €--46 174 €
414 392 €12 836 €7 392 €1 556 €--44 618 €
514 680 €12 602 €7 159 €2 078 €--42 540 €
614 974 €12 360 €6 917 €2 613 €--39 927 €
715 273 €12 110 €6 666 €3 163 €--36 764 €
815 578 €11 850 €6 407 €3 728 €--33 035 €
915 890 €11 581 €6 138 €4 309 €--28 726 €
1016 208 €11 303 €5 859 €4 905 €--23 821 €
1116 532 €11 014 €5 571 €5 518 €--18 304 €
1216 863 €10 716 €5 272 €6 147 €---
1317 200 €10 406 €4 963 €6 794 €---
1417 544 €10 086 €4 642 €7 458 €---
1517 895 €9 754 €4 310 €8 141 €---
1618 253 €9 410 €3 966 €8 843 €---
1718 618 €9 054 €3 610 €9 564 €---
1818 990 €8 685 €3 241 €10 305 €---
1919 370 €8 303 €2 859 €11 067 €---
2019 757 €7 907 €2 463 €11 850 €---
2120 152 €7 497 €2 054 €12 655 €---
2220 555 €7 072 €1 629 €13 483 €---
2320 967 €6 633 €1 189 €14 334 €---
2421 386 €6 177 €734 €15 209 €---
2521 814 €5 705 €262 €16 108 €---
TOTAL434 394 €322 138 €116 802 €112 256 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 256 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 562 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 848 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 848 €-6 420 €+9 268 €
2+2 848 €0 €+2 848 €
3+2 848 €0 €+2 848 €
4+2 848 €0 €+2 848 €
5+2 848 €0 €+2 848 €
6+2 848 €0 €+2 848 €
7+2 848 €0 €+2 848 €
8+2 848 €0 €+2 848 €
9+2 848 €0 €+2 848 €
10+2 848 €0 €+2 848 €
11+2 848 €0 €+2 848 €
12+2 848 €+1 844 €+1 004 €
13+2 848 €+2 038 €+810 €
14+2 848 €+2 237 €+611 €
15+2 848 €+2 442 €+406 €
16+2 848 €+2 653 €+195 €
17+2 848 €+2 869 €-21 €
18+2 848 €+3 092 €-244 €
19+2 848 €+3 320 €-472 €
20+2 848 €+3 555 €-707 €
21+2 848 €+3 797 €-949 €
22+2 848 €+4 045 €-1 197 €
23+2 848 €+4 300 €-1 452 €
24+2 848 €+4 563 €-1 715 €
25+2 848 €+4 832 €-1 984 €
Total+71 200 €+39 168 €+32 032 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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