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Maison à vendre

Bien expiré
VilleHénon (22)
Surface121m²
Coût Total161 396€
Loyer Annuel10 938€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 700 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 914,88 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 4 chambres, Entrée séparée, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Idéalement située dans le bourg de Hénon, cette maison en pierres offre une surface de 121 m², elle comprend :

  • Rez-de-chaussée : hall d'entrée avec rangements donnant sur le salon-salle à manger avec une cheminée-insert, cuisine, espace buanderie, salle d'eau, WC.
  • Etage : palier desservant trois chambres, salle de bains.
  • Second niveau : grenier isolé et aménagé.
  • Cellier attenant.
  • Jardinet, le tout sur une parcelle d'une contenance de 161 m².

Caractéristiques : Menuiseries en PVC double vitrages. Chauffage au fuel et au bois. Assainissement raccordé au tout à l'égout. Classement énergétique : DPE : E - GES : E.

Emplacement idéal pour cette maison située dans le bourg, à 20 minutes de de la gare de Lamballe et 22 minutes de Langueux.

Ville : Hénon
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22150
Coordonnées : 48.390205, -2.687565
Total : 161 396€
Prix d'acquisition : 110 700€
Travaux : 41 840€
Valeur du bien : 152 540€
Frais de notaire : 8 856€
Coût estimé : 8 856€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 912€/mois
Loyer annuel estimé : 10938€/an
Fourchette totale : 743€ - 1118€/mois
Fourchette annuelle : 8919€ - 13416€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 477,66 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 796 €
Prix d'achat :110 700 €
Décote à l'achat :-68 096€ (-38.1%)
Marge achat-revente :17 400€ (9.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 396€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :799,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 846,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 410,93€
Coût de l'assurance :14 122,15€
Taxe foncière : 1 093,85€/an
Soit par mois : 91,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 911,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 937,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 121 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - hall d'entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 840 €(346 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 840€
    Isolation combles: 121 m² × 40€/m² = 4840€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Hall d'entrée - Peinture:150€
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hénon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 340€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 912 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 938 €/an
Calcul : 912 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 418 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 396 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 565 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 094 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 916 €
Revenus locatifs : +10 938 €
Charges déductibles : -48 916 €
Résultat foncier Année 1 : -37 978 €(Déficit de 37 978 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 578 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 076 €/an
Revenus locatifs : +10 938 €
Charges déductibles : -7 076 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 862 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16577.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 955 €(65% de 110 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 617 €/an
Calcul : 71 955 € × 3,636% = 2 617 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 938 €48 922 €5 423 €-37 983 €21 400 €16 583 €16 583 €
211 157 €6 938 €5 279 €4 220 €--12 364 €
311 380 €6 789 €5 130 €4 592 €--7 772 €
411 608 €6 635 €4 976 €4 973 €--2 798 €
511 840 €6 475 €4 816 €5 365 €---
612 077 €6 310 €4 651 €5 767 €---
712 318 €6 140 €4 481 €6 179 €---
812 565 €5 963 €4 304 €6 602 €---
912 816 €5 780 €4 122 €7 036 €---
1013 072 €5 592 €3 933 €7 481 €---
1113 334 €5 396 €3 737 €7 938 €---
1213 601 €5 194 €3 535 €8 407 €---
1313 873 €4 985 €3 326 €8 888 €---
1414 150 €4 768 €3 110 €9 382 €---
1514 433 €4 544 €2 886 €9 889 €---
1614 722 €4 313 €2 654 €10 409 €---
1715 016 €4 073 €2 414 €10 943 €---
1815 316 €3 825 €2 167 €11 491 €---
1915 623 €3 569 €1 910 €12 054 €---
2015 935 €3 304 €1 645 €12 632 €---
2116 254 €3 029 €1 370 €13 225 €---
2216 579 €2 745 €1 086 €13 834 €---
2316 911 €2 451 €793 €14 459 €---
2417 249 €2 147 €489 €15 101 €---
2517 594 €1 833 €174 €15 761 €---
TOTAL350 362 €161 719 €78 411 €188 643 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 643 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 938 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 297 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 297 €-6 420 €+8 717 €
2+2 297 €0 €+2 297 €
3+2 297 €0 €+2 297 €
4+2 297 €0 €+2 297 €
5+2 297 €+770 €+1 527 €
6+2 297 €+1 730 €+567 €
7+2 297 €+1 854 €+443 €
8+2 297 €+1 981 €+316 €
9+2 297 €+2 111 €+186 €
10+2 297 €+2 244 €+53 €
11+2 297 €+2 381 €-84 €
12+2 297 €+2 522 €-225 €
13+2 297 €+2 666 €-369 €
14+2 297 €+2 815 €-518 €
15+2 297 €+2 967 €-670 €
16+2 297 €+3 123 €-826 €
17+2 297 €+3 283 €-986 €
18+2 297 €+3 447 €-1 150 €
19+2 297 €+3 616 €-1 319 €
20+2 297 €+3 790 €-1 493 €
21+2 297 €+3 967 €-1 670 €
22+2 297 €+4 150 €-1 853 €
23+2 297 €+4 338 €-2 041 €
24+2 297 €+4 530 €-2 233 €
25+2 297 €+4 728 €-2 431 €
Total+57 425 €+56 593 €+832 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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