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Appartement 95 m2+ terrasse

Bien expiré
VilleBeaucaire (30)
Surface95m²
Coût Total198 092€
Loyer Annuel10 978€
Rentabilité5.54%
Cashflow/mois-213€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 169 900 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 788,42 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

DUPRAT IMMOBILIER vous propose à la vente cet appartement de 95 m2 entièrement refait sur deux niveaux composé de 4 chambres ! vous serez séduit par sa belle pièce à vivre, ses 3 chambres sur le même niveau ainsi qu'une dernière sur le dernier niveau pouvant être aménagée en studio indépendant !! De plus vous y trouverez une terrasse de 50 m2 pour profiter des belles journées ensoleillées toute l'année ! un bien de qualité rénové avec goût dans une rue calme !! à visiter rapidement ! tel : 04 90 54 17 33. Cette annonce vous est proposée par M. Damien DUPRAT - EI - NoRSAC: 797798469, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de TARASCON

Ville : Beaucaire
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30300
Coordonnées : 43.808544, 4.639265
Total : 198 092€
Prix d'acquisition : 169 900€
Travaux : 14 600€
Valeur du bien : 184 500€
Frais de notaire : 13 592€
Coût estimé : 13 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 9.63€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 915€/mois
Loyer annuel estimé : 10978€/an
Fourchette totale : 737€ - 1136€/mois
Fourchette annuelle : 8838€ - 13636€/an
Rentabilité brute :5.54%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 6.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :978,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :57,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 036,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 605,69€
Coût de l'assurance :17 333,05€
Taxe foncière : 1 097,80€/an
Soit par mois : 91,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 914,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 128,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-213,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 600 €(154 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 800€
    Parquet flottant: 40 m² × 50€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 70€/m² = 2800€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Salle de bain - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 100€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaucaire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 915 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 978 €/an
Calcul : 915 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 610 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 092 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 693 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 098 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 001 €
Revenus locatifs : +10 978 €
Charges déductibles : -23 001 €
Résultat foncier Année 1 : -12 023 €(Déficit de 12 023 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 323 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 401 €/an
Revenus locatifs : +10 978 €
Charges déductibles : -8 401 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 577 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1323.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 435 €(65% de 169 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 435 € × 3,636% = 4 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 978 €23 008 €6 616 €-12 030 €10 700 €1 330 €1 330 €
211 198 €8 231 €6 440 €2 966 €---
311 421 €8 049 €6 258 €3 372 €---
411 650 €7 861 €6 070 €3 789 €---
511 883 €7 666 €5 875 €4 217 €---
612 121 €7 464 €5 673 €4 656 €---
712 363 €7 256 €5 465 €5 107 €---
812 610 €7 040 €5 249 €5 570 €---
912 862 €6 817 €5 026 €6 046 €---
1013 120 €6 586 €4 795 €6 534 €---
1113 382 €6 347 €4 556 €7 035 €---
1213 650 €6 101 €4 309 €7 549 €---
1313 923 €5 845 €4 054 €8 077 €---
1414 201 €5 581 €3 790 €8 620 €---
1514 485 €5 308 €3 517 €9 177 €---
1614 775 €5 025 €3 234 €9 750 €---
1715 070 €4 733 €2 942 €10 337 €---
1815 372 €4 431 €2 640 €10 941 €---
1915 679 €4 118 €2 327 €11 561 €---
2015 993 €3 795 €2 004 €12 198 €---
2116 313 €3 460 €1 669 €12 852 €---
2216 639 €3 114 €1 323 €13 525 €---
2316 972 €2 756 €965 €14 215 €---
2417 311 €2 386 €595 €14 925 €---
2517 657 €2 003 €212 €15 654 €---
TOTAL351 628 €154 984 €95 606 €196 644 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 644 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 978 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 305 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 305 €-3 210 €+5 515 €
2+2 305 €+491 €+1 814 €
3+2 305 €+1 012 €+1 293 €
4+2 305 €+1 137 €+1 168 €
5+2 305 €+1 265 €+1 040 €
6+2 305 €+1 397 €+908 €
7+2 305 €+1 532 €+773 €
8+2 305 €+1 671 €+634 €
9+2 305 €+1 814 €+491 €
10+2 305 €+1 960 €+345 €
11+2 305 €+2 110 €+195 €
12+2 305 €+2 265 €+40 €
13+2 305 €+2 423 €-118 €
14+2 305 €+2 586 €-281 €
15+2 305 €+2 753 €-448 €
16+2 305 €+2 925 €-620 €
17+2 305 €+3 101 €-796 €
18+2 305 €+3 282 €-977 €
19+2 305 €+3 468 €-1 163 €
20+2 305 €+3 659 €-1 354 €
21+2 305 €+3 856 €-1 551 €
22+2 305 €+4 057 €-1 752 €
23+2 305 €+4 265 €-1 960 €
24+2 305 €+4 477 €-2 172 €
25+2 305 €+4 696 €-2 391 €
Total+57 625 €+58 993 €+-1 368 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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