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Maison à vendre

VilleGuidel (56)
Surface150m²
Coût Total313 404€
Loyer Annuel21 682€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 228 800 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 525,33 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 27 m²), 6 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, Jardin, Terrasse, Exposition sud, Pas de balcon, Pas de cave

Au calme d'une impasse à Guidel, maison des années 70 à rénover intégralement et comprenant au rez de chaussée: entrée, séjour/salon, cuisine séparée, une chambre, buanderie, WC.À l'étage : 5 chambres, salle d'eau, WC. Jardin clos et arboré comprenant un carport et une dépendance. Cette maison offre un beau potentiel après des travaux de rénovation.

Ville : Guidel
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56520
Coordonnées : 47.799151, -3.492852
Total : 313 404€
Prix d'acquisition : 228 800€
Travaux : 66 300€
Valeur du bien : 295 100€
Frais de notaire : 18 304€
Coût estimé : 18 304€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 12.05€/m²/mois
Fourchette : 9.60€ - 15.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1807€/mois
Loyer annuel estimé : 21682€/an
Fourchette totale : 1440€ - 2268€/mois
Fourchette annuelle : 17277€ - 27211€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 717,95 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :557 693 €
Prix d'achat :228 800 €
Décote à l'achat :-328 893€ (-59.0%)
Marge achat-revente :244 289€ (43.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :313 404€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 535,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :91,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 626,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 263,74€
Coût de l'assurance :27 422,85€
Taxe foncière : 2 168,19€/an
Soit par mois : 180,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 806,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 807,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 150 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 300 €(442 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500€
    Isolation toiture/combles: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (Main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (Main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:17 100€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€ = 17100€ (Main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (Main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 150 m² × 20€/m² = 3000€ (Main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guidel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 807 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 682 €/an
Calcul : 1 807 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 209 €/an
Base de calcul : Emprunt de 313 404 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 097 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 168 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 774 €
Revenus locatifs : +21 682 €
Charges déductibles : -79 774 €
Résultat foncier Année 1 : -58 092 €(Déficit de 58 092 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 692 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 474 €/an
Revenus locatifs : +21 682 €
Charges déductibles : -13 474 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 208 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36692.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 228 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 720 €(65% de 228 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 408 €/an
Calcul : 148 720 € × 3,636% = 5 408 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 682 €79 784 €10 219 €-58 102 €21 400 €36 702 €36 702 €
222 116 €13 209 €9 944 €8 907 €--27 796 €
322 558 €12 925 €9 660 €9 633 €--18 163 €
423 009 €12 631 €9 366 €10 378 €--7 785 €
523 469 €12 328 €9 062 €11 142 €---
623 939 €12 014 €8 749 €11 925 €---
724 417 €11 690 €8 424 €12 728 €---
824 906 €11 354 €8 089 €13 551 €---
925 404 €11 008 €7 743 €14 396 €---
1025 912 €10 650 €7 385 €15 262 €---
1126 430 €10 280 €7 015 €16 150 €---
1226 959 €9 898 €6 633 €17 061 €---
1327 498 €9 503 €6 238 €17 995 €---
1428 048 €9 094 €5 829 €18 954 €---
1528 609 €8 672 €5 407 €19 937 €---
1629 181 €8 236 €4 971 €20 945 €---
1729 765 €7 785 €4 520 €21 979 €---
1830 360 €7 319 €4 054 €23 041 €---
1930 967 €6 838 €3 573 €24 129 €---
2031 586 €6 340 €3 075 €25 246 €---
2132 218 €5 826 €2 561 €26 392 €---
2232 863 €5 294 €2 029 €27 568 €---
2333 520 €4 745 €1 480 €28 775 €---
2434 190 €4 177 €912 €30 013 €---
2534 874 €3 590 €325 €31 284 €---
TOTAL694 479 €295 191 €147 264 €399 287 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 399 287 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 682 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 553 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 553 €-6 420 €+10 973 €
2+4 553 €0 €+4 553 €
3+4 553 €0 €+4 553 €
4+4 553 €0 €+4 553 €
5+4 553 €+1 007 €+3 546 €
6+4 553 €+3 577 €+976 €
7+4 553 €+3 818 €+735 €
8+4 553 €+4 065 €+488 €
9+4 553 €+4 319 €+234 €
10+4 553 €+4 579 €-26 €
11+4 553 €+4 845 €-292 €
12+4 553 €+5 118 €-565 €
13+4 553 €+5 399 €-846 €
14+4 553 €+5 686 €-1 133 €
15+4 553 €+5 981 €-1 428 €
16+4 553 €+6 283 €-1 730 €
17+4 553 €+6 594 €-2 041 €
18+4 553 €+6 912 €-2 359 €
19+4 553 €+7 239 €-2 686 €
20+4 553 €+7 574 €-3 021 €
21+4 553 €+7 918 €-3 365 €
22+4 553 €+8 270 €-3 717 €
23+4 553 €+8 632 €-4 079 €
24+4 553 €+9 004 €-4 451 €
25+4 553 €+9 385 €-4 832 €
Total+113 825 €+119 786 €+-5 961 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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