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Appartement Draguignan - T3 de 65m² avec ASCENSEUR et BALCON

Bien expiré
VilleDraguignan (83)
Surface65m²
Coût Total107 370€
Loyer Annuel8 940€
Rentabilité8.33%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 79 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 215,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 8, Cave, Nombre de WC : 1

Photos non contractuelles. Découvrez ce lumineux appartement de 3 pièces d'une surface de 65m² idéalement situé au 2e étage avec ascenseur. Vous bénéficierez d'une vue dégagée et êtes situés proche des commodités. Cet appartement comprend : une entrée avec placard, un séjour donnant accès à un balcon, une cuisine, une chambre, une salle de bains, un wc. N'attendez plus pour donner vie à ce bien et en faire votre cocon personnel ! Contactez votre agence NESTENN pour organiser une visite et explorer toutes les possibilités qu'offre cet appartement. Copropriété de 69 lots - dont 69 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2316.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/68686.pdf

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.533414, 6.465681
Total : 107 370€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 22 050€
Valeur du bien : 101 050€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 11.46€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 14.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 745€/mois
Loyer annuel estimé : 8940€/an
Fourchette totale : 605€ - 917€/mois
Fourchette annuelle : 7263€ - 11006€/an
Rentabilité brute :8.33%
Fourchette de rentabilité :6.76% - 10.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 052,24 €/m²
Basé sur :557 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 396 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-54 396€ (-40.8%)
Marge achat-revente :26 026€ (19.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :539,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 570,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 404,58€
Coût de l'assurance :9 394,87€
Taxe foncière : 894,05€/an
Soit par mois : 74,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 193,00€/mois
Soit par an : 2 316,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 745,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 838,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 305 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures de la salle de bain et peinture
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 050 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:400€
    Peinture murs cuisine: 8 m² × 50€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Peinture murs salle de bain: 5 m² × 120€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux de chauffage et menuiseries, pas d'ajustement pour les autres postes). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 940 €/an
Calcul : 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 743 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 370 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 376 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 894 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 316 €/an
Calcul : 193 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 379 €
Revenus locatifs : +8 940 €
Charges déductibles : -29 379 €
Résultat foncier Année 1 : -20 438 €(Déficit de 20 438 €)
Imputable sur revenu global : 20 438 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 329 €/an
Revenus locatifs : +8 940 €
Charges déductibles : -7 329 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 612 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 940 €29 382 €3 746 €-20 442 €20 442 €--
29 119 €7 234 €3 649 €1 885 €---
39 302 €7 133 €3 547 €2 168 €---
49 488 €7 028 €3 442 €2 459 €---
59 677 €6 920 €3 334 €2 758 €---
69 871 €6 807 €3 221 €3 064 €---
710 068 €6 691 €3 105 €3 378 €---
810 270 €6 570 €2 984 €3 700 €---
910 475 €6 445 €2 859 €4 031 €---
1010 685 €6 315 €2 729 €4 370 €---
1110 898 €6 181 €2 595 €4 718 €---
1211 116 €6 042 €2 456 €5 075 €---
1311 339 €5 898 €2 312 €5 441 €---
1411 565 €5 748 €2 163 €5 817 €---
1511 797 €5 594 €2 008 €6 203 €---
1612 033 €5 434 €1 848 €6 599 €---
1712 273 €5 268 €1 682 €7 005 €---
1812 519 €5 096 €1 510 €7 423 €---
1912 769 €4 918 €1 332 €7 851 €---
2013 025 €4 734 €1 148 €8 291 €---
2113 285 €4 543 €957 €8 742 €---
2213 551 €4 345 €759 €9 206 €---
2313 822 €4 140 €554 €9 682 €---
2414 098 €3 928 €342 €10 170 €---
2514 380 €3 708 €122 €10 672 €---
TOTAL286 366 €166 101 €54 405 €120 265 €20 442 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 133 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 265 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 940 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 877 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 877 €-6 133 €+8 010 €
2+1 877 €+565 €+1 312 €
3+1 877 €+651 €+1 226 €
4+1 877 €+738 €+1 139 €
5+1 877 €+827 €+1 050 €
6+1 877 €+919 €+958 €
7+1 877 €+1 013 €+864 €
8+1 877 €+1 110 €+767 €
9+1 877 €+1 209 €+668 €
10+1 877 €+1 311 €+566 €
11+1 877 €+1 415 €+462 €
12+1 877 €+1 522 €+355 €
13+1 877 €+1 632 €+245 €
14+1 877 €+1 745 €+132 €
15+1 877 €+1 861 €+16 €
16+1 877 €+1 980 €-103 €
17+1 877 €+2 102 €-225 €
18+1 877 €+2 227 €-350 €
19+1 877 €+2 355 €-478 €
20+1 877 €+2 487 €-610 €
21+1 877 €+2 623 €-746 €
22+1 877 €+2 762 €-885 €
23+1 877 €+2 905 €-1 028 €
24+1 877 €+3 051 €-1 174 €
25+1 877 €+3 202 €-1 325 €
Total+46 925 €+36 080 €+10 845 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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