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Appartement - 2 pièce(s) - 37 m²

Bien expiré
VilleSaumur (49)
Surface37m²
Coût Total73 470€
Loyer Annuel5 244€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 51 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 1 378,38 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

APPARTEMENT T2 MEUBLE EN RESIDENCE DE TOURISME Votre agence Citya Cadre Noir vous propose un appartement T2 duplex meublé d'une surface de 37 m².Il est situé sur la commune de Saumur (49400), dans une résidence de tourisme nichée au coeur d'un parc de plusieurs hectares, à la lisière du Golf de Saumur et à proximité de la vallée de la Loire . La résidence, idéalement située entre Tours et Angers, est classée résidence de tourisme 3 étoiles et bénéficie d'une piscine couverte chauffée.L'appartement est composé comme suit:Au rez-de-chaussée: une entrée, un placard, une salle de bains, un wc, un séjour avec coin cuisine.A l'étage : un palier et une chambre.Il est équipé d'un chauffage électrique individuel.L'appartement est meublé et en très bon état général.Le bien est loué par l'intermédiaire d'un exploitant et d'un bail commercial. Le loyer est d'environ 3031 € HT /an, constitué d'une part fixe et d'une part variable en fonction des résultats de l'exploitant.Pour en savoir plus et organiser votre visite, prenez contact avec votre conseiller Citya Cadre Noir

Prix du bouquet : 51000.0 euros.

Numéro de mandat : 4292

Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Total : 73 470€
Prix d'acquisition : 51 000€
Travaux : 18 390€
Valeur du bien : 69 390€
Frais de notaire : 4 080€
Coût estimé : 4 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37m²
Loyer prédit : 11.81€/m²/mois
Fourchette : 9.27€ - 15.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 437€/mois
Loyer annuel estimé : 5244€/an
Fourchette totale : 343€ - 557€/mois
Fourchette annuelle : 4116€ - 6682€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :367,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :21,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 389,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 872,44€
Coût de l'assurance :6 428,62€
Taxe foncière : 524,44€/an
Soit par mois : 43,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 15,00€/mois
Soit par an : 180,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 437,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 447,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-10,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais amélioration possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 390 €(497 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 750€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système: 5000€ + Main d'œuvre: 1750€
  • Menuiseries:2 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres: 1600€ + Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 4000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 1000€ + Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ + Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs/plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saumur (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 437 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 244 €/an
Calcul : 437 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 539 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 470 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 257 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 524 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 180 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 891 €
Revenus locatifs : +5 244 €
Charges déductibles : -21 891 €
Résultat foncier Année 1 : -16 646 €(Déficit de 16 646 €)
Imputable sur revenu global : 16 646 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 501 €/an
Revenus locatifs : +5 244 €
Charges déductibles : -3 501 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 744 €/an
Prix d'achat du bien : 51 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 150 €(65% de 51 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 205 €/an
Calcul : 33 150 € × 3,636% = 1 205 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 244 €21 893 €2 542 €-16 649 €16 649 €--
25 349 €3 437 €2 475 €1 913 €---
35 456 €3 368 €2 406 €2 089 €---
45 565 €3 296 €2 335 €2 269 €---
55 677 €3 222 €2 261 €2 454 €---
65 790 €3 146 €2 184 €2 645 €---
75 906 €3 066 €2 105 €2 840 €---
86 024 €2 984 €2 023 €3 040 €---
96 145 €2 899 €1 938 €3 245 €---
106 268 €2 811 €1 850 €3 456 €---
116 393 €2 720 €1 758 €3 673 €---
126 521 €2 626 €1 664 €3 895 €---
136 651 €2 528 €1 566 €4 123 €---
146 784 €2 427 €1 465 €4 358 €---
156 920 €2 322 €1 360 €4 598 €---
167 058 €2 213 €1 251 €4 845 €---
177 199 €2 101 €1 139 €5 099 €---
187 343 €1 984 €1 022 €5 359 €---
197 490 €1 863 €902 €5 627 €---
207 640 €1 739 €777 €5 902 €---
217 793 €1 609 €648 €6 184 €---
227 949 €1 475 €514 €6 474 €---
238 108 €1 337 €375 €6 771 €---
248 270 €1 193 €231 €7 077 €---
258 435 €1 044 €83 €7 391 €---
TOTAL167 981 €79 302 €36 872 €88 679 €16 649 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 995 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 679 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 244 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 101 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 101 €-4 995 €+6 096 €
2+1 101 €+574 €+527 €
3+1 101 €+627 €+474 €
4+1 101 €+681 €+420 €
5+1 101 €+736 €+365 €
6+1 101 €+793 €+308 €
7+1 101 €+852 €+249 €
8+1 101 €+912 €+189 €
9+1 101 €+974 €+127 €
10+1 101 €+1 037 €+64 €
11+1 101 €+1 102 €-1 €
12+1 101 €+1 169 €-68 €
13+1 101 €+1 237 €-136 €
14+1 101 €+1 307 €-206 €
15+1 101 €+1 379 €-278 €
16+1 101 €+1 454 €-353 €
17+1 101 €+1 530 €-429 €
18+1 101 €+1 608 €-507 €
19+1 101 €+1 688 €-587 €
20+1 101 €+1 770 €-669 €
21+1 101 €+1 855 €-754 €
22+1 101 €+1 942 €-841 €
23+1 101 €+2 031 €-930 €
24+1 101 €+2 123 €-1 022 €
25+1 101 €+2 217 €-1 116 €
Total+27 525 €+26 604 €+921 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 243 jours
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