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Appartement à vendre

VilleHavre (76)
Surface51m²
Coût Total95 340€
Loyer Annuel7 081€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 500 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 186,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Animaux domestiques sur demande, Salle de bain, 2 chambres

Vends F3 actuellement loué depuis 2014 par la même locataire (souhaite rester). Copropriété en cours de travaux (toiture votée en AG). Dispose de 2 chambres sous pente Salle de bain avec baignoire. Pièce à vivre et cuisine. Situé au 2 eme étage (escalier à l’intérieur du logement).

Loué 460 € + 46 € de charges de copro Foncier : 1047 € Diagnostic fait Possible petite négociation

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76600
Coordonnées : 49.503157, 0.136811
Total : 95 340€
Prix d'acquisition : 60 500€
Travaux : 30 000€
Valeur du bien : 90 500€
Frais de notaire : 4 840€
Coût estimé : 4 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 590€/mois
Loyer annuel estimé : 7081€/an
Fourchette totale : 445€ - 783€/mois
Fourchette annuelle : 5338€ - 9392€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 887,1 €/m²
Basé sur :575 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 242 €
Prix d'achat :60 500 €
Décote à l'achat :-35 742€ (-37.1%)
Marge achat-revente :902€ (0.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :472,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 500,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 318,98€
Coût de l'assurance :8 342,25€
Taxe foncière : 1 047,00€/an
Soit par mois : 87,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 46,00€/mois
Soit par an : 552,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 590,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 633,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 257 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 000 €(588 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres (environ 50 m²) × 24€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: salon (environ 25 m²) × 24€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 081 €/an
Calcul : 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 200 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 340 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 334 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 047 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 133 €
Revenus locatifs : +7 081 €
Charges déductibles : -35 133 €
Résultat foncier Année 1 : -28 052 €(Déficit de 28 052 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 652 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 133 €/an
Revenus locatifs : +7 081 €
Charges déductibles : -5 133 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 948 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6652.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 325 €(65% de 60 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 430 €/an
Calcul : 39 325 € × 3,636% = 1 430 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 081 €35 136 €3 203 €-28 055 €21 400 €6 655 €6 655 €
27 222 €5 051 €3 118 €2 171 €--4 484 €
37 367 €4 963 €3 030 €2 404 €--2 080 €
47 514 €4 872 €2 939 €2 642 €---
57 665 €4 778 €2 845 €2 887 €---
67 818 €4 680 €2 748 €3 137 €---
77 974 €4 580 €2 647 €3 395 €---
88 134 €4 475 €2 543 €3 658 €---
98 296 €4 367 €2 435 €3 929 €---
108 462 €4 256 €2 323 €4 206 €---
118 632 €4 140 €2 208 €4 491 €---
128 804 €4 021 €2 088 €4 783 €---
138 980 €3 897 €1 965 €5 083 €---
149 160 €3 770 €1 837 €5 390 €---
159 343 €3 637 €1 705 €5 706 €---
169 530 €3 500 €1 568 €6 029 €---
179 720 €3 359 €1 426 €6 362 €---
189 915 €3 213 €1 280 €6 702 €---
1910 113 €3 061 €1 128 €7 052 €---
2010 315 €2 904 €972 €7 411 €---
2110 522 €2 742 €809 €7 780 €---
2210 732 €2 574 €642 €8 158 €---
2310 947 €2 401 €468 €8 546 €---
2411 166 €2 221 €289 €8 944 €---
2511 389 €2 036 €103 €9 353 €---
TOTAL226 801 €124 636 €46 319 €102 165 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 165 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 081 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 487 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 487 €-6 420 €+7 907 €
2+1 487 €0 €+1 487 €
3+1 487 €0 €+1 487 €
4+1 487 €+169 €+1 318 €
5+1 487 €+866 €+621 €
6+1 487 €+941 €+546 €
7+1 487 €+1 018 €+469 €
8+1 487 €+1 097 €+390 €
9+1 487 €+1 179 €+308 €
10+1 487 €+1 262 €+225 €
11+1 487 €+1 347 €+140 €
12+1 487 €+1 435 €+52 €
13+1 487 €+1 525 €-38 €
14+1 487 €+1 617 €-130 €
15+1 487 €+1 712 €-225 €
16+1 487 €+1 809 €-322 €
17+1 487 €+1 908 €-421 €
18+1 487 €+2 011 €-524 €
19+1 487 €+2 116 €-629 €
20+1 487 €+2 223 €-736 €
21+1 487 €+2 334 €-847 €
22+1 487 €+2 447 €-960 €
23+1 487 €+2 564 €-1 077 €
24+1 487 €+2 683 €-1 196 €
25+1 487 €+2 806 €-1 319 €
Total+37 175 €+30 650 €+6 525 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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