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URGENT T2 à vendre

VilleSaint-Étienne (42)
Surface54
Coût Total100 280
Loyer Annuel7 211
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+15
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 76 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 407,41 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

URGENT T2 à vendre - Appartement de type 2 à vendre sur Saint-Etienne dans le secteur C2 / tréfilerie / Badouillere

L’appartement est fraîchement rénové donc aucun travaux à prévoir, il vous suffit de vous installer !

Il est situé dans une résidence très sécurisée (interphones, codes, badges), calme. Il est équipé d’un ascenseur, garage fermé et cave.

Parfaitement situé : à deux pas de Centre deux et des lignes de tram, tous types de commerces accessibles très facilement (boulangerie, pharmacie, marché etc), aussi proche de la fac donc idéal pour achat ou location étudiant ou un couple.

L’appartement est entièrement équipé avec du mobilier de qualité et très lumineux tout au long de la journée grâce aux baies vitrées qui le traversent.

Il est composé de :

  • un grand espace séjour avec cuisine ouverte et entièrement équipée
  • une entrée avec de nombreux rangements
  • grande sdb avec douche ouverte
  • toilettes séparées
  • chambre séparée

Pour plus de renseignements et une éventuelle visite, merci de me laisser un message.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.420780, 4.393370
Total : 100 280
Prix d'acquisition : 76 000
Travaux : 18 200
Valeur du bien : 94 200
Frais de notaire : 6 080
Coût estimé : 6 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 601€/mois
Loyer annuel estimé : 7211€/an
Fourchette totale : 455€ - 794€/mois
Fourchette annuelle : 5458€ - 9528€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 213,48 €/m²
Basé sur :1135 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 528
Prix d'achat :76 000
Décote à l'achat :+10 472 (+16.0%)
Marge achat-revente :-34 752€ (-53.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :496,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 525,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 718,97
Coût de l'assurance :8 774,50
Taxe foncière : 721,14€/an
Soit par mois : 60,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 600,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 586,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, incluant les placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement des fixtures de la salle de bain (douche et lavabo) pour moderniser l'espace
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 200(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:4 500
    Rénovation légère salle de bain: 6 m² × 600€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambre:1 200
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:2 000
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 601 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 211 €/an
Calcul : 601 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 366 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 280 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 721 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 638
Revenus locatifs : +7 211
Charges déductibles : -22 638
Résultat foncier Année 1 : -15 427(Déficit de 15 427 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 4 727
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 438 €/an
Revenus locatifs : +7 211
Charges déductibles : -4 438
Résultat foncier Années 2+ : 2 773 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4726.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 21122 6423 369-15 43010 700 €4 730 €4 730 €
27 3564 3523 2803 004--1 727 €
37 5034 2593 1873 243---
47 6534 1643 0923 489---
57 8064 0652 9933 741---
67 9623 9622 8904 000---
78 1213 8562 7844 265---
88 2843 7472 6744 537---
98 4493 6332 5614 816---
108 6183 5162 4445 103---
118 7913 3942 3225 396---
128 9663 2692 1965 698---
139 1463 1392 0676 007---
149 3293 0041 9326 325---
159 5152 8651 7936 650---
169 7062 7211 6496 984---
179 9002 5721 5007 327---
1810 0982 4181 3467 679---
1910 3002 2591 1878 041---
2010 5062 0941 0228 412---
2110 7161 9248518 792---
2210 9301 7476759 183---
2311 1491 5654929 584---
2411 3721 3763049 996---
2511 5991 18010810 419---
TOTAL230 98293 72248 719137 26010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 260
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 211 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 514 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 514-3 210+4 724
2+1 5140+1 514
3+1 514+455+1 059
4+1 514+1 047+467
5+1 514+1 122+392
6+1 514+1 200+314
7+1 514+1 279+235
8+1 514+1 361+153
9+1 514+1 445+69
10+1 514+1 531-17
11+1 514+1 619-105
12+1 514+1 709-195
13+1 514+1 802-288
14+1 514+1 897-383
15+1 514+1 995-481
16+1 514+2 095-581
17+1 514+2 198-684
18+1 514+2 304-790
19+1 514+2 412-898
20+1 514+2 523-1 009
21+1 514+2 638-1 124
22+1 514+2 755-1 241
23+1 514+2 875-1 361
24+1 514+2 999-1 485
25+1 514+3 126-1 612
Total+37 850+41 178+-3 328
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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