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Appartement 3 pièces 70 m²

VilleMarseille 13e (13)
Surface70m²
Coût Total171 320€
Loyer Annuel11 898€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-231€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 985,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 70 m²

L'Immo du Sud vous propose un T3 de 70m2 au 9ème étage d'une résidence des années 70. Ce T3 refait benéficie d'une vue exceptionnelle. Baigné de lumière avec sa double exposition sud est, son beau séjour de 21 m2 ouvert par une grande baie vitrée sur un balcon de 7m2, une avec cuisine séparée avec un second balcon. 2 belles chambres avec placard complètent cet appartement. Une très belle salle d'eau.  Calme absolu Une cave vous permettra de ranger vos encombrants. Charges: 200 euros par mois (eau froide, eau chaude, chauffage, espace vert, ménage, gardiens). Taxe Foncière: 1382 euros. Prix: 139.000EUR euros (Frais d'agence inclus dans le prix à la charge du vendeur). 

Surface : 70 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 45 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/09/2026

Consommation énergie primaire : 212 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 209 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 160 € et 1 620 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.324620, 5.454082
Total : 171 320€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 21 200€
Valeur du bien : 160 200€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 992€/mois
Loyer annuel estimé : 11898€/an
Fourchette totale : 774€ - 1269€/mois
Fourchette annuelle : 9293€ - 15234€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 060,26 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :214 218 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-75 218€ (-35.1%)
Marge achat-revente :42 898€ (20.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :838,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :68,53€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 907,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 228,39€
Coût de l'assurance :20 558,40€
Taxe foncière : 1 382,00€/an
Soit par mois : 115,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 991,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 222,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-230,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification de l'efficacité du chauffe-eau actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Menuiseries intérieures
Vérification et éventuel remplacement des portes et plinthes dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 200 €(303 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:1 500€
    Chauffe-eau électrique: 1 chauffe-eau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Menuiseries intérieures:1 000€
    Remplacement portes et plinthes: 2 chambres × 500€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour le chauffage et les menuiseries). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 992 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 898 €/an
Calcul : 992 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 564 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 320 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 822 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 382 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 368 €
Revenus locatifs : +11 898 €
Charges déductibles : -31 368 €
Résultat foncier Année 1 : -19 470 €(Déficit de 19 470 €)
Imputable sur revenu global : 19 470 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 168 €/an
Revenus locatifs : +11 898 €
Charges déductibles : -10 168 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 730 €/an
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 898 €31 373 €5 569 €-19 475 €19 475 €--
212 136 €10 023 €5 419 €2 113 €---
312 379 €9 868 €5 264 €2 511 €---
412 627 €9 708 €5 104 €2 919 €---
512 879 €9 542 €4 938 €3 337 €---
613 137 €9 371 €4 767 €3 766 €---
713 400 €9 194 €4 590 €4 205 €---
813 668 €9 012 €4 407 €4 656 €---
913 941 €8 823 €4 218 €5 118 €---
1014 220 €8 628 €4 023 €5 592 €---
1114 504 €8 426 €3 822 €6 078 €---
1214 794 €8 217 €3 613 €6 577 €---
1315 090 €8 002 €3 398 €7 088 €---
1415 392 €7 779 €3 175 €7 612 €---
1515 700 €7 549 €2 945 €8 150 €---
1616 014 €7 312 €2 707 €8 702 €---
1716 334 €7 066 €2 462 €9 268 €---
1816 661 €6 812 €2 208 €9 848 €---
1916 994 €6 550 €1 946 €10 444 €---
2017 334 €6 279 €1 675 €11 055 €---
2117 680 €5 999 €1 394 €11 682 €---
2218 034 €5 709 €1 105 €12 325 €---
2318 395 €5 410 €806 €12 985 €---
2418 763 €5 101 €497 €13 662 €---
2519 138 €4 781 €177 €14 357 €---
TOTAL381 111 €216 537 €80 228 €164 574 €19 475 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 842 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 574 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 898 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 499 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 499 €-5 842 €+8 341 €
2+2 499 €+634 €+1 865 €
3+2 499 €+753 €+1 746 €
4+2 499 €+876 €+1 623 €
5+2 499 €+1 001 €+1 498 €
6+2 499 €+1 130 €+1 369 €
7+2 499 €+1 262 €+1 237 €
8+2 499 €+1 397 €+1 102 €
9+2 499 €+1 535 €+964 €
10+2 499 €+1 678 €+821 €
11+2 499 €+1 823 €+676 €
12+2 499 €+1 973 €+526 €
13+2 499 €+2 126 €+373 €
14+2 499 €+2 284 €+215 €
15+2 499 €+2 445 €+54 €
16+2 499 €+2 611 €-112 €
17+2 499 €+2 780 €-281 €
18+2 499 €+2 955 €-456 €
19+2 499 €+3 133 €-634 €
20+2 499 €+3 316 €-817 €
21+2 499 €+3 505 €-1 006 €
22+2 499 €+3 697 €-1 198 €
23+2 499 €+3 895 €-1 396 €
24+2 499 €+4 099 €-1 600 €
25+2 499 €+4 307 €-1 808 €
Total+62 475 €+49 372 €+13 103 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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