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Maison de ville 4 pièces 100 m²

Bien expiré
VilleArtigat (09)
Surface100m²
Coût Total65 920€
Loyer Annuel9 047€
Rentabilité13.72%
Cashflow/mois+336€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 490 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 4 pièces 100 m²

IDÉAL INVESTISSEMENT LOCATIF – 2 APPARTEMENTS

À découvrir : ensemble immobilier composé de deux logements indépendants de type T2, issus de la division d'une maison de ville. Le bien se compose d'un premier appartement T2 d'environ 50 m² et d'un second appartement T2 d'environ 50 m². Chaque logement dispose de ses propres équipements, avec un compteur d'eau individuel et un compteur électrique indépendant, offrant ainsi une gestion locative simplifiée. Des travaux de rénovation sont à prévoir. Une fois rénovés, ces deux appartements T2 répondront à une forte demande locative et offriront une rentabilité attractive. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez-nous.

AGENCE PYRENEES IMMOBILIER - POETTE Jessica - Agent commercial - RSAC N° 980 944 508 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 100 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/04/2026

Consommation énergie primaire : 197 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 940 € et 2 660 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Artigat
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09130
Coordonnées : 43.135460, 1.439851
Total : 65 920€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 62 000€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 754€/mois
Loyer annuel estimé : 9047€/an
Fourchette totale : 570€ - 997€/mois
Fourchette annuelle : 6840€ - 11965€/an
Rentabilité brute :13.72%
Fourchette de rentabilité :10.38% - 18.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 318,27 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 827 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-82 827€ (-62.8%)
Marge achat-revente :65 907€ (50.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :65 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :322,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :19,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 342,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 974,80€
Coût de l'assurance :5 768,00€
Taxe foncière : 904,69€/an
Soit par mois : 75,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 753,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 417,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :336,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine obsolètes et réfection des murs
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection du parquet et des murs dans l'espace de vie
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du couloir
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - couloir nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(130 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 754 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 047 €/an
Calcul : 754 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 147 €/an
Base de calcul : Emprunt de 65 920 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 231 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 905 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 283 €
Revenus locatifs : +9 047 €
Charges déductibles : -16 283 €
Résultat foncier Année 1 : -7 236 €(Déficit de 7 236 €)
Imputable sur revenu global : 7 236 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 283 €/an
Revenus locatifs : +9 047 €
Charges déductibles : -3 283 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 764 €/an
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 047 €16 285 €2 149 €-7 238 €7 238 €--
29 228 €3 227 €2 092 €6 001 €---
39 412 €3 167 €2 032 €6 245 €---
49 601 €3 105 €1 970 €6 495 €---
59 793 €3 042 €1 906 €6 751 €---
69 989 €2 976 €1 840 €7 013 €---
710 188 €2 907 €1 772 €7 281 €---
810 392 €2 837 €1 701 €7 555 €---
910 600 €2 764 €1 629 €7 836 €---
1010 812 €2 689 €1 553 €8 123 €---
1111 028 €2 611 €1 476 €8 417 €---
1211 249 €2 531 €1 395 €8 718 €---
1311 474 €2 447 €1 312 €9 026 €---
1411 703 €2 362 €1 226 €9 342 €---
1511 937 €2 273 €1 137 €9 664 €---
1612 176 €2 181 €1 046 €9 995 €---
1712 420 €2 086 €951 €10 333 €---
1812 668 €1 988 €853 €10 680 €---
1912 921 €1 887 €751 €11 034 €---
2013 180 €1 782 €647 €11 397 €---
2113 443 €1 674 €539 €11 769 €---
2213 712 €1 562 €427 €12 150 €---
2313 986 €1 447 €311 €12 540 €---
2414 266 €1 327 €192 €12 939 €---
2514 551 €1 204 €68 €13 348 €---
TOTAL289 776 €72 360 €30 975 €217 416 €7 238 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 171 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 416 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 047 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 900 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 900 €-2 171 €+4 071 €
2+1 900 €+1 800 €+100 €
3+1 900 €+1 874 €+26 €
4+1 900 €+1 949 €-49 €
5+1 900 €+2 025 €-125 €
6+1 900 €+2 104 €-204 €
7+1 900 €+2 184 €-284 €
8+1 900 €+2 267 €-367 €
9+1 900 €+2 351 €-451 €
10+1 900 €+2 437 €-537 €
11+1 900 €+2 525 €-625 €
12+1 900 €+2 615 €-715 €
13+1 900 €+2 708 €-808 €
14+1 900 €+2 802 €-902 €
15+1 900 €+2 899 €-999 €
16+1 900 €+2 998 €-1 098 €
17+1 900 €+3 100 €-1 200 €
18+1 900 €+3 204 €-1 304 €
19+1 900 €+3 310 €-1 410 €
20+1 900 €+3 419 €-1 519 €
21+1 900 €+3 531 €-1 631 €
22+1 900 €+3 645 €-1 745 €
23+1 900 €+3 762 €-1 862 €
24+1 900 €+3 882 €-1 982 €
25+1 900 €+4 004 €-2 104 €
Total+47 500 €+65 225 €+-17 725 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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