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Maison Val Au Perche 4 pièce(s) 100 m2

Bien expiré
VilleTheil (61)
Surface100m²
Coût Total151 520€
Loyer Annuel9 232€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 500 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 975 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Dans un petit village percheron proche du Theil, charmante maison construite en pierres et couverte en tuiles de pays composée : Au RDC : entrée sur cuisine, salle à manger, salon avec cheminée et escalier d'accès à l'étage, salle de bains et WC séparés. A l'étage : palier et deux chambres. Buanderie, Atelier et cave. Jardin entièrement clos et donnant accès à la rivière. Mandat : 5257 Classe énergie : G Estimation des coûts annuels : entre 3 750 € et 5 110 € par an, prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 Prix : 975000 € honoraires charge vendeur Consulter nos tarifs. ERP : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

  • https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/124642.pdf
Ville : Theil
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61260
Coordonnées : 48.286671, 0.614756
Total : 151 520€
Prix d'acquisition : 97 500€
Travaux : 46 220€
Valeur du bien : 143 720€
Frais de notaire : 7 800€
Coût estimé : 7 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 769€/mois
Loyer annuel estimé : 9232€/an
Fourchette totale : 594€ - 996€/mois
Fourchette annuelle : 7128€ - 11958€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 600 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 000 €
Prix d'achat :97 500 €
Décote à l'achat :-62 500€ (-39.1%)
Marge achat-revente :8 480€ (5.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :760,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 805,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 775,47€
Coût de l'assurance :13 258,00€
Taxe foncière : 923,22€/an
Soit par mois : 76,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 769,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 882,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 480 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 40 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 220 €(462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:2 240€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€, Électricité cuisine: 800€ (incluant main d'œuvre) = 1040€, Peinture cuisine: 8 m² × 20€/m² = 160€
  • Salon:3 840€
    Rafraîchissement salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Électricité salon: 800€ (incluant main d'œuvre) = 1040€, Peinture salon: 40 m² × 20€/m² = 800€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 840€
    Rafraîchissement chambres: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité chambres: 800€ (incluant main d'œuvre) = 1040€, Peinture chambres: 20 m² × 20€/m² = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Theil (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 769 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 232 €/an
Calcul : 769 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 282 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 520 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 923 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 955 €
Revenus locatifs : +9 232 €
Charges déductibles : -52 955 €
Résultat foncier Année 1 : -43 723 €(Déficit de 43 723 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 323 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 735 €/an
Revenus locatifs : +9 232 €
Charges déductibles : -6 735 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 497 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22323.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 375 €(65% de 97 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 305 €/an
Calcul : 63 375 € × 3,636% = 2 305 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 232 €52 960 €5 287 €-43 728 €21 400 €22 328 €22 328 €
29 417 €6 602 €5 149 €2 814 €--19 514 €
39 605 €6 460 €5 006 €3 146 €--16 368 €
49 797 €6 312 €4 858 €3 486 €--12 883 €
59 993 €6 158 €4 705 €3 835 €--9 048 €
610 193 €5 999 €4 546 €4 194 €--4 854 €
710 397 €5 835 €4 381 €4 562 €--292 €
810 605 €5 664 €4 211 €4 940 €---
910 817 €5 488 €4 034 €5 329 €---
1011 033 €5 305 €3 851 €5 728 €---
1111 254 €5 116 €3 662 €6 138 €---
1211 479 €4 919 €3 466 €6 560 €---
1311 709 €4 716 €3 262 €6 993 €---
1411 943 €4 505 €3 052 €7 437 €---
1512 182 €4 287 €2 834 €7 894 €---
1612 425 €4 061 €2 608 €8 364 €---
1712 674 €3 827 €2 374 €8 846 €---
1812 927 €3 585 €2 131 €9 342 €---
1913 186 €3 334 €1 880 €9 852 €---
2013 450 €3 073 €1 620 €10 376 €---
2113 718 €2 804 €1 350 €10 914 €---
2213 993 €2 525 €1 071 €11 468 €---
2314 273 €2 236 €782 €12 037 €---
2414 558 €1 936 €483 €12 622 €---
2514 849 €1 626 €172 €13 224 €---
TOTAL295 709 €159 334 €76 775 €136 375 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 375 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 232 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 939 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 939 €-6 420 €+8 359 €
2+1 939 €0 €+1 939 €
3+1 939 €0 €+1 939 €
4+1 939 €0 €+1 939 €
5+1 939 €0 €+1 939 €
6+1 939 €0 €+1 939 €
7+1 939 €0 €+1 939 €
8+1 939 €+1 395 €+544 €
9+1 939 €+1 599 €+340 €
10+1 939 €+1 718 €+221 €
11+1 939 €+1 842 €+97 €
12+1 939 €+1 968 €-29 €
13+1 939 €+2 098 €-159 €
14+1 939 €+2 231 €-292 €
15+1 939 €+2 368 €-429 €
16+1 939 €+2 509 €-570 €
17+1 939 €+2 654 €-715 €
18+1 939 €+2 803 €-864 €
19+1 939 €+2 956 €-1 017 €
20+1 939 €+3 113 €-1 174 €
21+1 939 €+3 274 €-1 335 €
22+1 939 €+3 440 €-1 501 €
23+1 939 €+3 611 €-1 672 €
24+1 939 €+3 787 €-1 848 €
25+1 939 €+3 967 €-2 028 €
Total+48 475 €+40 912 €+7 563 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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