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Saint-Cirgues

Bien expiré
VilleSaint-Cirgues (43)
Surface106m²
Coût Total123 660€
Loyer Annuel7 998€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 735,85 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 106 m², 5 pièces, 450 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Maison d'habitation d'environ 106 m² habitables, terrain avec garage non attenant de 450m² en face de la maison qui se compose comme suit: -Rez-de-chaussée: Entrée, salle à manger, cuisine, dégagement, salle de bains ainsi qu'un atelier. -1Er étage: Pièce de vie de 22m², salon, chambre avec salle d'eau, dégagement et W.C. -2Ème étage: Chambre avec point d'eau. Chaudière à granulés, tout à l'égout.

Ville : Saint-Cirgues
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43380
Coordonnées : 45.145900, 3.404050
Total : 123 660€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 39 420€
Valeur du bien : 117 420€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 6.29€/m²/mois
Fourchette : 4.77€ - 8.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 666€/mois
Loyer annuel estimé : 7998€/an
Fourchette totale : 506€ - 878€/mois
Fourchette annuelle : 6070€ - 10539€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :594,17 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 982 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :+15 018€ (+23.8%)
Marge achat-revente :-60 678€ (-96.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :612,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 647,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 077,67€
Coût de l'assurance :10 511,10€
Taxe foncière : 799,79€/an
Soit par mois : 66,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 666,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 714,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière à granulés si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des équipements sanitaires.
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en très bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et éventuellement remplacement du parquet si nécessaire.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des revêtements de sol.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 420 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclus main d'œuvre)
  • Isolation:6 360€
    Isolation toiture/combles: 106 m² × 60€/m² = 6360€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 8000€ (inclus meubles, électroménager, peinture et main d'œuvre)
  • Salle de bain:500€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 100€/m² = 500€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Peinture chambre: 12 m² × 80€/m² = 960€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 666 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 998 €/an
Calcul : 666 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 151 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 660 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 791 €
Revenus locatifs : +7 998 €
Charges déductibles : -44 791 €
Résultat foncier Année 1 : -36 793 €(Déficit de 36 793 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 393 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 371 €/an
Revenus locatifs : +7 998 €
Charges déductibles : -5 371 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 627 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15393.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 998 €44 795 €4 155 €-36 797 €21 400 €15 397 €15 397 €
28 158 €5 265 €4 045 €2 893 €--12 504 €
38 321 €5 151 €3 931 €3 170 €--9 334 €
48 487 €5 033 €3 812 €3 455 €--5 879 €
58 657 €4 911 €3 690 €3 747 €--2 132 €
68 830 €4 784 €3 564 €4 046 €---
79 007 €4 653 €3 433 €4 354 €---
89 187 €4 518 €3 298 €4 669 €---
99 371 €4 378 €3 158 €4 993 €---
109 558 €4 233 €3 013 €5 325 €---
119 749 €4 084 €2 863 €5 666 €---
129 944 €3 929 €2 709 €6 016 €---
1310 143 €3 769 €2 548 €6 375 €---
1410 346 €3 603 €2 382 €6 743 €---
1510 553 €3 431 €2 211 €7 122 €---
1610 764 €3 254 €2 033 €7 510 €---
1710 979 €3 070 €1 850 €7 909 €---
1811 199 €2 880 €1 660 €8 319 €---
1911 423 €2 684 €1 463 €8 739 €---
2011 652 €2 480 €1 260 €9 171 €---
2111 885 €2 270 €1 050 €9 614 €---
2212 122 €2 053 €832 €10 070 €---
2312 365 €1 828 €607 €10 537 €---
2412 612 €1 595 €374 €11 017 €---
2512 864 €1 354 €134 €11 510 €---
TOTAL256 177 €130 004 €60 078 €126 173 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 173 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 680 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 680 €-6 420 €+8 100 €
2+1 680 €0 €+1 680 €
3+1 680 €0 €+1 680 €
4+1 680 €0 €+1 680 €
5+1 680 €0 €+1 680 €
6+1 680 €+574 €+1 106 €
7+1 680 €+1 306 €+374 €
8+1 680 €+1 401 €+279 €
9+1 680 €+1 498 €+182 €
10+1 680 €+1 597 €+83 €
11+1 680 €+1 700 €-20 €
12+1 680 €+1 805 €-125 €
13+1 680 €+1 912 €-232 €
14+1 680 €+2 023 €-343 €
15+1 680 €+2 137 €-457 €
16+1 680 €+2 253 €-573 €
17+1 680 €+2 373 €-693 €
18+1 680 €+2 496 €-816 €
19+1 680 €+2 622 €-942 €
20+1 680 €+2 751 €-1 071 €
21+1 680 €+2 884 €-1 204 €
22+1 680 €+3 021 €-1 341 €
23+1 680 €+3 161 €-1 481 €
24+1 680 €+3 305 €-1 625 €
25+1 680 €+3 453 €-1 773 €
Total+42 000 €+37 852 €+4 148 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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