Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Ensemble à rénover à 30 mins D'Angoulême - 15 mins de Mansle

Bien expiré
VilleVouharte (16)
Surface129m²
Coût Total144 360€
Loyer Annuel12 130€
Rentabilité8.40%
Cashflow/mois+165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 129 m²
Prix au m² : 620,16 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L’agence Foncia Achat / Vente de ANGOULEME vous propose le bien immobilier ci-dessous : Maison à rénover comprenant au rdc : séjour, cuisine, salle d'eau, wc et à l'étage : deux pièces. Grenier Local pour chaudière, appentis. Autre maison servant de dépendance sans système de chauffage. Comprenant au rdc : une pièce et à l'étage : deux pièces, salle d'eau. Jardin.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

EI Emmanuelle LAURICHESSE Agent commercial de la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE enregistré au RSAC d'Angoulême sous le N° 538 768 854 Pour visiter ce bien bien vous pouvez me contacter au O6.73.78.O5.07

Emmanuelle. LAURICHESSE Agent commercial [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées] RSAC n°538 768 854 à ANGOULEME FONCIA Angoulême 98 Rue de Périgueux - 16000 Angoulême - CPI74012016000012160

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 107 € et 6 909 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Vouharte
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16330
Coordonnées : 45.815430, 0.076053
Total : 144 360€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 57 960€
Valeur du bien : 137 960€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129m²
Loyer prédit : 7.84€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1011€/mois
Loyer annuel estimé : 12130€/an
Fourchette totale : 816€ - 1253€/mois
Fourchette annuelle : 9788€ - 15033€/an
Rentabilité brute :8.40%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 10.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :704,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :40,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 745,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 915,76€
Coût de l'assurance :12 270,60€
Taxe foncière : 1 213,03€/an
Soit par mois : 101,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 010,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 846,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :164,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 129 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 129 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, y compris les meubles, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement un léger rafraîchissement du parquet.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3.3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations.
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 960 €(449 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Isolation:5 160€
    Isolation combles: 129 m² × 40€/m² = 5160€ (pose incluse, main d'œuvre comprise)
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 900€ = 14400€ (pose incluse, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (meubles, plan de travail, électroménager, pose incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, pose incluse, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (revêtement sol, peinture, pose incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (peinture murs et plafonds, pose incluse, main d'œuvre comprise)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Plomberie:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 2000€ = 2000€ (vérification et mise à jour, pose incluse, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 011 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 130 €/an
Calcul : 1 011 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 645 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 360 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 213 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 309 €
Revenus locatifs : +12 130 €
Charges déductibles : -64 309 €
Résultat foncier Année 1 : -52 179 €(Déficit de 52 179 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 779 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 349 €/an
Revenus locatifs : +12 130 €
Charges déductibles : -6 349 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 781 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30778.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 130 €64 314 €4 650 €-52 183 €21 400 €30 783 €30 783 €
212 373 €6 228 €4 524 €6 145 €--24 638 €
312 620 €6 098 €4 394 €6 523 €--18 116 €
412 873 €5 964 €4 260 €6 909 €--11 206 €
513 130 €5 825 €4 121 €7 305 €--3 901 €
613 393 €5 682 €3 978 €7 711 €---
713 661 €5 534 €3 830 €8 127 €---
813 934 €5 381 €3 677 €8 553 €---
914 213 €5 223 €3 519 €8 990 €---
1014 497 €5 059 €3 356 €9 437 €---
1114 787 €4 891 €3 187 €9 896 €---
1215 082 €4 717 €3 013 €10 366 €---
1315 384 €4 537 €2 833 €10 848 €---
1415 692 €4 351 €2 647 €11 341 €---
1516 006 €4 159 €2 455 €11 847 €---
1616 326 €3 960 €2 256 €12 366 €---
1716 652 €3 755 €2 051 €12 897 €---
1816 985 €3 543 €1 840 €13 442 €---
1917 325 €3 325 €1 621 €14 000 €---
2017 672 €3 099 €1 395 €14 573 €---
2118 025 €2 865 €1 161 €15 160 €---
2218 385 €2 624 €920 €15 762 €---
2318 753 €2 375 €671 €16 379 €---
2419 128 €2 117 €413 €17 011 €---
2519 511 €1 851 €147 €17 660 €---
TOTAL388 536 €167 472 €66 916 €221 064 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 064 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 130 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 547 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 547 €-6 420 €+8 967 €
2+2 547 €0 €+2 547 €
3+2 547 €0 €+2 547 €
4+2 547 €0 €+2 547 €
5+2 547 €0 €+2 547 €
6+2 547 €+1 143 €+1 404 €
7+2 547 €+2 438 €+109 €
8+2 547 €+2 566 €-19 €
9+2 547 €+2 697 €-150 €
10+2 547 €+2 831 €-284 €
11+2 547 €+2 969 €-422 €
12+2 547 €+3 110 €-563 €
13+2 547 €+3 254 €-707 €
14+2 547 €+3 402 €-855 €
15+2 547 €+3 554 €-1 007 €
16+2 547 €+3 710 €-1 163 €
17+2 547 €+3 869 €-1 322 €
18+2 547 €+4 033 €-1 486 €
19+2 547 €+4 200 €-1 653 €
20+2 547 €+4 372 €-1 825 €
21+2 547 €+4 548 €-2 001 €
22+2 547 €+4 728 €-2 181 €
23+2 547 €+4 914 €-2 367 €
24+2 547 €+5 103 €-2 556 €
25+2 547 €+5 298 €-2 751 €
Total+63 675 €+66 319 €+-2 644 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →