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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface107m²
Coût Total181 900€
Loyer Annuel14 933€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 214,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 étages, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Non meublé

AU COEUR DU PARC LA HOTOIE

Je vous propose ce bel appartement lumineux d'environ 110 m², aux volumes généreux. Il se compose d'une entrée avec rangements, d'un vaste salon ouvrant sur un premier balcon, d'une cuisine indépendante, de trois chambres dont une avec balcon privatif, d'une salle de bains, d'une salle d'eau et de WC séparés. L'appartement bénéficie de nombreux placards intégrés et est complété par une cave en sous-sol ainsi qu'une place de parking privative.

Pour plus de renseignement contacter Cedric Référence agence : 848

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.901596, 2.274733
Total : 181 900€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 41 500€
Valeur du bien : 171 500€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1244€/mois
Loyer annuel estimé : 14933€/an
Fourchette totale : 1006€ - 1540€/mois
Fourchette annuelle : 12071€ - 18474€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 10.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 023,26 €/m²
Basé sur :177 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :216 489 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-86 489€ (-40.0%)
Marge achat-revente :34 589€ (16.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :901,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :53,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 954,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 663,37€
Coût de l'assurance :15 916,25€
Taxe foncière : 1 493,34€/an
Soit par mois : 124,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 244,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 079,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :165,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 293 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 107 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement important
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et peinture des meubles de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - électroménager un peu daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 500 €(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 90€/m² = 2700€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 244 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 933 €/an
Calcul : 1 244 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 124 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 900 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 637 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 493 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 754 €
Revenus locatifs : +14 933 €
Charges déductibles : -49 754 €
Résultat foncier Année 1 : -34 821 €(Déficit de 34 821 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 421 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 254 €/an
Revenus locatifs : +14 933 €
Charges déductibles : -8 254 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 679 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13420.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 933 €49 760 €6 130 €-34 826 €21 400 €13 426 €13 426 €
215 232 €8 097 €5 967 €7 135 €--6 292 €
315 537 €7 929 €5 799 €7 608 €---
415 847 €7 755 €5 625 €8 092 €---
516 164 €7 575 €5 445 €8 589 €---
616 488 €7 389 €5 259 €9 099 €---
716 817 €7 196 €5 066 €9 621 €---
817 154 €6 997 €4 867 €10 157 €---
917 497 €6 790 €4 660 €10 706 €---
1017 847 €6 577 €4 447 €11 270 €---
1118 204 €6 356 €4 226 €11 848 €---
1218 568 €6 128 €3 998 €12 440 €---
1318 939 €5 891 €3 761 €13 048 €---
1419 318 €5 647 €3 517 €13 671 €---
1519 704 €5 394 €3 264 €14 311 €---
1620 098 €5 132 €3 002 €14 967 €---
1720 500 €4 861 €2 731 €15 639 €---
1820 910 €4 581 €2 451 €16 330 €---
1921 329 €4 291 €2 161 €17 038 €---
2021 755 €3 991 €1 861 €17 765 €---
2122 190 €3 680 €1 550 €18 510 €---
2222 634 €3 359 €1 229 €19 275 €---
2323 087 €3 027 €897 €20 060 €---
2423 549 €2 683 €553 €20 866 €---
2524 020 €2 327 €197 €21 692 €---
TOTAL478 323 €183 413 €88 663 €294 910 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 910 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 933 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 136 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 136 €-6 420 €+9 556 €
2+3 136 €0 €+3 136 €
3+3 136 €+395 €+2 741 €
4+3 136 €+2 428 €+708 €
5+3 136 €+2 577 €+559 €
6+3 136 €+2 730 €+406 €
7+3 136 €+2 886 €+250 €
8+3 136 €+3 047 €+89 €
9+3 136 €+3 212 €-76 €
10+3 136 €+3 381 €-245 €
11+3 136 €+3 554 €-418 €
12+3 136 €+3 732 €-596 €
13+3 136 €+3 914 €-778 €
14+3 136 €+4 101 €-965 €
15+3 136 €+4 293 €-1 157 €
16+3 136 €+4 490 €-1 354 €
17+3 136 €+4 692 €-1 556 €
18+3 136 €+4 899 €-1 763 €
19+3 136 €+5 111 €-1 975 €
20+3 136 €+5 329 €-2 193 €
21+3 136 €+5 553 €-2 417 €
22+3 136 €+5 783 €-2 647 €
23+3 136 €+6 018 €-2 882 €
24+3 136 €+6 260 €-3 124 €
25+3 136 €+6 508 €-3 372 €
Total+78 400 €+88 473 €+-10 073 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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