Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 5 pièces 86 m²

VilleÉcouen (95)
Surface86m²
Coût Total262 920€
Loyer Annuel16 091€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-485€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 199 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 2 313,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au sein d'une jolie résidence sécurisée et arborée, récemment ravalée, un grand appartement de 85,66 m² situé au 4ème et dernier étage. Il est composé : d'une entrée / un double séjour / une grande cuisine avec cellier / 2 chambres dont une avec dressing et accès sur la loggia / une salle de bains et un wc séparé. Les charges comprennent : l'eau froide, le chauffage, les parties communes ainsi que les espaces verts. ** Double vitrage**. Chauffage collectif au sol / Ravalement récent / Fermeture de la résidence récente. La présente annonce immobilière vise 1 lot situé dans une copropriété de 223 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours. Montant des charges annuelles 2025 : 3.759,95 € Montant des charges annuelles 2024 : 3.452,98 € Montant des charges annuelles 2023 : 3.051,42 € Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe énergie E indice 318 et classe Climat D indice 49.

Ville : Écouen
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95440
Coordonnées : 49.024993, 2.378750
Total : 262 920€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 48 000€
Valeur du bien : 247 000€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 15.59€/m²/mois
Fourchette : 12.96€ - 18.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1341€/mois
Loyer annuel estimé : 16091€/an
Fourchette totale : 1115€ - 1613€/mois
Fourchette annuelle : 13378€ - 19355€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 854,17 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :245 458 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-46 458€ (-18.9%)
Marge achat-revente :-17 462€ (-7.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 302,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :76,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 378,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 734,27€
Coût de l'assurance :23 005,50€
Taxe foncière : 1 609,14€/an
Soit par mois : 134,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 312,62€/mois
Soit par an : 3 751,44€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 340,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 825,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-484,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif au sol performant ou d'une pompe à chaleur air/eau si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 000 €(558 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 800€
    Peinture 2 chambres: 2 chambres × 30€/m² × 30m² = 1800€ (90m²), Main d'œuvre incluse.
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 1 salon × 30€/m² × 40m² = 1200€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Écouen (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 341 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 091 €/an
Calcul : 1 341 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 826 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 920 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 609 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 751 €/an
Calcul : 313 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 106 €
Revenus locatifs : +16 091 €
Charges déductibles : -63 106 €
Résultat foncier Année 1 : -47 015 €(Déficit de 47 015 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 615 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 106 €/an
Revenus locatifs : +16 091 €
Charges déductibles : -15 106 €
Résultat foncier Années 2+ : 985 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25615.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 091 €63 115 €8 834 €-47 023 €21 400 €25 623 €25 623 €
216 413 €14 880 €8 600 €1 533 €--24 091 €
316 741 €14 638 €8 357 €2 104 €--21 987 €
417 076 €14 387 €8 106 €2 690 €--19 297 €
517 418 €14 127 €7 846 €3 291 €--16 006 €
617 766 €13 858 €7 577 €3 908 €--12 098 €
718 122 €13 580 €7 299 €4 541 €--7 557 €
818 484 €13 293 €7 012 €5 191 €--2 366 €
918 854 €12 995 €6 714 €5 858 €---
1019 231 €12 687 €6 407 €6 543 €---
1119 615 €12 369 €6 088 €7 246 €---
1220 008 €12 040 €5 759 €7 968 €---
1320 408 €11 699 €5 418 €8 709 €---
1420 816 €11 346 €5 066 €9 470 €---
1521 232 €10 982 €4 701 €10 251 €---
1621 657 €10 604 €4 324 €11 053 €---
1722 090 €10 214 €3 933 €11 876 €---
1822 532 €9 810 €3 529 €12 722 €---
1922 982 €9 392 €3 112 €13 590 €---
2023 442 €8 960 €2 679 €14 482 €---
2123 911 €8 513 €2 232 €15 398 €---
2224 389 €8 051 €1 770 €16 339 €---
2324 877 €7 572 €1 291 €17 305 €---
2425 375 €7 077 €796 €18 298 €---
2525 882 €6 565 €284 €19 317 €---
TOTAL515 412 €332 754 €127 734 €182 658 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 658 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 091 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 379 €-6 420 €+9 799 €
2+3 379 €0 €+3 379 €
3+3 379 €0 €+3 379 €
4+3 379 €0 €+3 379 €
5+3 379 €0 €+3 379 €
6+3 379 €0 €+3 379 €
7+3 379 €0 €+3 379 €
8+3 379 €0 €+3 379 €
9+3 379 €+1 048 €+2 331 €
10+3 379 €+1 963 €+1 416 €
11+3 379 €+2 174 €+1 205 €
12+3 379 €+2 390 €+989 €
13+3 379 €+2 613 €+766 €
14+3 379 €+2 841 €+538 €
15+3 379 €+3 075 €+304 €
16+3 379 €+3 316 €+63 €
17+3 379 €+3 563 €-184 €
18+3 379 €+3 816 €-437 €
19+3 379 €+4 077 €-698 €
20+3 379 €+4 345 €-966 €
21+3 379 €+4 619 €-1 240 €
22+3 379 €+4 902 €-1 523 €
23+3 379 €+5 191 €-1 812 €
24+3 379 €+5 489 €-2 110 €
25+3 379 €+5 795 €-2 416 €
Total+84 475 €+54 797 €+29 678 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →