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Maison - 5 pièce(s) - 200 m²

VilleNarbonne (11)
Surface200
Coût Total333 762
Loyer Annuel27 564
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois+299
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 242 650 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 213,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-PAR181879 : Maison dans quartier résidentiel agréable avec transports, écoles, commerces à proximité ainsi que salle de sports. En RDC,1 entrée desservant le salon séjour, la cuisine equipée indépendante avec vue sur jardinet arrière. Garage. L'escalier mène au 1ER étage : 4 chambres de belles surfaces dont 1 avec balcon, chacune possèdant 1 grand placard intégré ; 1 salle de bains et 1 WC indépendant. Pas de WC en RDC. Le couloir d'accès aux chambres donne aussi accès aux combles. Le toit est en hourdis. Prévoir travaux de rénovation. - Mentions légales : Proposé à la vente à 242650 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 13/03/2026 - Classe-Energie E : 265 kWh.m2.an - Affaire suivie par Mme Carole KIEL (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Narbonne - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Précision localisation : Périphérie de ville

Ville : Narbonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11100
Total : 333 762
Prix d'acquisition : 242 650
Travaux : 71 700
Valeur du bien : 314 350
Frais de notaire : 19 412
Coût estimé : 19 412
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 11.49€/m²/mois
Fourchette : 8.97€ - 14.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 2297€/mois
Loyer annuel estimé : 27564€/an
Fourchette totale : 1794€ - 2941€/mois
Fourchette annuelle : 21527€ - 35294€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 794,07 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :358 813
Prix d'achat :242 650
Décote à l'achat :-116 163 (-32.4%)
Marge achat-revente :25 051€ (7.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :333 762
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 670,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :97,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 768,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 505,37
Coût de l'assurance :29 204,17
Taxe foncière : 2 756,40€/an
Soit par mois : 229,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 297,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 997,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :299,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
DPE réalisé le 13/03/2026, classe énergétique E avec consommation de 265 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Peinture légèrement usée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise aux normes de la plomberie et électricité, remplacement des éléments de cuisine vétustes
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 700(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 000
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:17 500
    Remplacement fenêtres: 25 fenêtres × 700€/fenêtre = 17500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000
    Pose parquet flottant: 80 m² × 75€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 200
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation:12 000
    Rénovation cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Narbonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 297 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 564 €/an
Calcul : 2 297 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 333 762 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 168 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 756 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 160
Revenus locatifs : +27 564
Charges déductibles : -87 160
Résultat foncier Année 1 : -59 596(Déficit de 59 596 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 196
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 460 €/an
Revenus locatifs : +27 564
Charges déductibles : -15 460
Résultat foncier Années 2+ : 12 104 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38195.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 242 650
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 157 723(65% de 242 650 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 735 €/an
Calcul : 157 723 € × 3,636% = 5 735
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 56487 17111 546-59 60721 400 €38 207 €38 207 €
228 11515 16811 24412 947--25 260 €
328 67814 85510 93013 823--11 437 €
429 25114 53110 60614 721---
529 83614 19510 27015 642---
630 43313 8479 92216 586---
731 04213 4879 56217 555---
831 66213 1139 18918 549---
932 29612 7278 80319 568---
1032 94212 3278 40320 614---
1133 60011 9137 98821 688---
1234 27211 4847 55922 789---
1334 95811 0407 11523 918---
1435 65710 5796 65525 078---
1536 37010 1036 17826 267---
1637 0989 6105 68527 488---
1737 8399 0995 17428 741---
1838 5968 5704 64530 027---
1939 3688 0224 09731 347---
2040 1567 4543 53032 701---
2140 9596 8672 94234 092---
2241 7786 2582 33335 520---
2342 6135 6281 70336 985---
2443 4664 9751 05138 490---
2544 3354 30037540 035---
TOTAL882 884337 320167 505545 56421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 545 564
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 564 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 788 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 788-6 420+12 208
2+5 7880+5 788
3+5 7880+5 788
4+5 788+985+4 803
5+5 788+4 692+1 096
6+5 788+4 976+812
7+5 788+5 267+521
8+5 788+5 565+223
9+5 788+5 871-83
10+5 788+6 184-396
11+5 788+6 506-718
12+5 788+6 837-1 049
13+5 788+7 175-1 387
14+5 788+7 523-1 735
15+5 788+7 880-2 092
16+5 788+8 246-2 458
17+5 788+8 622-2 834
18+5 788+9 008-3 220
19+5 788+9 404-3 616
20+5 788+9 810-4 022
21+5 788+10 228-4 440
22+5 788+10 656-4 868
23+5 788+11 096-5 308
24+5 788+11 547-5 759
25+5 788+12 011-6 223
Total+144 700+163 669+-18 969
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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