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Maison - 5 pièce(s) - 200 m²

Bien expiré
VilleNarbonne (11)
Surface200m²
Coût Total333 762€
Loyer Annuel27 564€
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois+299€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 242 650 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 213,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-PAR181879 : Maison dans quartier résidentiel agréable avec transports, écoles, commerces à proximité ainsi que salle de sports. En RDC,1 entrée desservant le salon séjour, la cuisine equipée indépendante avec vue sur jardinet arrière. Garage. L'escalier mène au 1ER étage : 4 chambres de belles surfaces dont 1 avec balcon, chacune possèdant 1 grand placard intégré ; 1 salle de bains et 1 WC indépendant. Pas de WC en RDC. Le couloir d'accès aux chambres donne aussi accès aux combles. Le toit est en hourdis. Prévoir travaux de rénovation. - Mentions légales : Proposé à la vente à 242650 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 13/03/2026 - Classe-Energie E : 265 kWh.m2.an - Affaire suivie par Mme Carole KIEL (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Narbonne - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Précision localisation : Périphérie de ville

Ville : Narbonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11100
Total : 333 762€
Prix d'acquisition : 242 650€
Travaux : 71 700€
Valeur du bien : 314 350€
Frais de notaire : 19 412€
Coût estimé : 19 412€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 11.49€/m²/mois
Fourchette : 8.97€ - 14.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 2297€/mois
Loyer annuel estimé : 27564€/an
Fourchette totale : 1794€ - 2941€/mois
Fourchette annuelle : 21527€ - 35294€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 794,07 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :358 813 €
Prix d'achat :242 650 €
Décote à l'achat :-116 163€ (-32.4%)
Marge achat-revente :25 051€ (7.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :333 762€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 670,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :97,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 768,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 505,37€
Coût de l'assurance :29 204,17€
Taxe foncière : 2 756,40€/an
Soit par mois : 229,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 297,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 997,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :299,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE réalisé le 13/03/2026, classe énergétique E avec consommation de 265 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Peinture légèrement usée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise aux normes de la plomberie et électricité, remplacement des éléments de cuisine vétustes
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 700 €(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 000€
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:17 500€
    Remplacement fenêtres: 25 fenêtres × 700€/fenêtre = 17500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Pose parquet flottant: 80 m² × 75€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation:12 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Narbonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 297 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 564 €/an
Calcul : 2 297 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 333 762 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 168 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 756 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 160 €
Revenus locatifs : +27 564 €
Charges déductibles : -87 160 €
Résultat foncier Année 1 : -59 596 €(Déficit de 59 596 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 196 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 460 €/an
Revenus locatifs : +27 564 €
Charges déductibles : -15 460 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 104 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38195.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 242 650 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 157 723 €(65% de 242 650 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 735 €/an
Calcul : 157 723 € × 3,636% = 5 735 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 564 €87 171 €11 546 €-59 607 €21 400 €38 207 €38 207 €
228 115 €15 168 €11 244 €12 947 €--25 260 €
328 678 €14 855 €10 930 €13 823 €--11 437 €
429 251 €14 531 €10 606 €14 721 €---
529 836 €14 195 €10 270 €15 642 €---
630 433 €13 847 €9 922 €16 586 €---
731 042 €13 487 €9 562 €17 555 €---
831 662 €13 113 €9 189 €18 549 €---
932 296 €12 727 €8 803 €19 568 €---
1032 942 €12 327 €8 403 €20 614 €---
1133 600 €11 913 €7 988 €21 688 €---
1234 272 €11 484 €7 559 €22 789 €---
1334 958 €11 040 €7 115 €23 918 €---
1435 657 €10 579 €6 655 €25 078 €---
1536 370 €10 103 €6 178 €26 267 €---
1637 098 €9 610 €5 685 €27 488 €---
1737 839 €9 099 €5 174 €28 741 €---
1838 596 €8 570 €4 645 €30 027 €---
1939 368 €8 022 €4 097 €31 347 €---
2040 156 €7 454 €3 530 €32 701 €---
2140 959 €6 867 €2 942 €34 092 €---
2241 778 €6 258 €2 333 €35 520 €---
2342 613 €5 628 €1 703 €36 985 €---
2443 466 €4 975 €1 051 €38 490 €---
2544 335 €4 300 €375 €40 035 €---
TOTAL882 884 €337 320 €167 505 €545 564 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 545 564 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 564 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 788 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 788 €-6 420 €+12 208 €
2+5 788 €0 €+5 788 €
3+5 788 €0 €+5 788 €
4+5 788 €+985 €+4 803 €
5+5 788 €+4 692 €+1 096 €
6+5 788 €+4 976 €+812 €
7+5 788 €+5 267 €+521 €
8+5 788 €+5 565 €+223 €
9+5 788 €+5 871 €-83 €
10+5 788 €+6 184 €-396 €
11+5 788 €+6 506 €-718 €
12+5 788 €+6 837 €-1 049 €
13+5 788 €+7 175 €-1 387 €
14+5 788 €+7 523 €-1 735 €
15+5 788 €+7 880 €-2 092 €
16+5 788 €+8 246 €-2 458 €
17+5 788 €+8 622 €-2 834 €
18+5 788 €+9 008 €-3 220 €
19+5 788 €+9 404 €-3 616 €
20+5 788 €+9 810 €-4 022 €
21+5 788 €+10 228 €-4 440 €
22+5 788 €+10 656 €-4 868 €
23+5 788 €+11 096 €-5 308 €
24+5 788 €+11 547 €-5 759 €
25+5 788 €+12 011 €-6 223 €
Total+144 700 €+163 669 €+-18 969 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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