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Appartement 75m2 - 2 chambres - Centre Vitry le François

Bien expiré
VilleVitry-le-François (51)
Surface75m²
Coût Total98 280€
Loyer Annuel6 778€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 86 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 146,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vente direct de particulier à particulier, sans intermédiaire quelqu’il soit. Inutile d’appeler même si vous avez des potentiels acheteurs.

Appartement de type 3 en duplex. 75m2 dans le cœur de Vitry le François. Dans une rue et secteur très calme. Proche de la piscine, de la place des Halles, du collège des Indes, des commerces.

Au 1er étage (sans ascenseur) d’une petite copropriété de 4 appartements. Gestion par un syndic pro mais faible charge à l’année. Entrée, Buanderie, cuisine, salon (22m2) et toilettes au premier niveau. 2 chambres (11 et 9m2) et salle de bain (avec baignoire) au 2nd niveau.

Cours collective et cave sont disponibles en partage.

Appartement actuellement loué. 490€ hors charges. Il sera libéré pour la vente.

Idéal pour investissement locatif ou personnel au regard de la superficie et de la localisation.

DPE: en cours.

Contact par la messagerie dans un premier temps.

Ville : Vitry-le-François
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51300
Coordonnées : 48.729040, 4.582890
Total : 98 280€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 5 400€
Valeur du bien : 91 400€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 9.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 565€/mois
Loyer annuel estimé : 6778€/an
Fourchette totale : 459€ - 696€/mois
Fourchette annuelle : 5502€ - 8350€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 050,22 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 766 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :+7 234€ (+9.2%)
Marge achat-revente :-19 514€ (-24.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :487,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :28,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 515,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 904,54€
Coût de l'assurance :8 599,50€
Taxe foncière : 677,81€/an
Soit par mois : 56,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 564,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 572,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais un rafraîchissement est recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement entretien du parquet.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais un rafraîchissement est recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement entretien du parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais un rafraîchissement est recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais un rafraîchissement est recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 400 €(72 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:1 800€
    Peinture murs cuisine: 30 m² × 30€/m² = 900€, Changement de robinetterie: 1 × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Entretien parquet salon: 30 m² × 10€/m² = 300€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Entretien parquet chambres: 24 m² × 10€/m² = 240€, Main d'œuvre: 240€
  • Salle de bain:1 200€
    Peinture murs salle de bain: 10 m² × 30€/m² = 300€, Entretien éléments sanitaires: 1 × 300€ = 300€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vitry-le-François. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 565 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 778 €/an
Calcul : 565 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 309 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 280 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 678 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 731 €
Revenus locatifs : +6 778 €
Charges déductibles : -9 731 €
Résultat foncier Année 1 : -2 952 €(Déficit de 2 952 €)
Imputable sur revenu global : 2 952 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 331 €/an
Revenus locatifs : +6 778 €
Charges déductibles : -4 331 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 448 €/an
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 778 €9 734 €3 312 €-2 956 €2 956 €--
26 914 €4 246 €3 224 €2 668 €---
37 052 €4 155 €3 133 €2 897 €---
47 193 €4 061 €3 039 €3 132 €---
57 337 €3 964 €2 942 €3 373 €---
67 484 €3 863 €2 841 €3 620 €---
77 633 €3 759 €2 737 €3 874 €---
87 786 €3 651 €2 630 €4 135 €---
97 942 €3 540 €2 518 €4 402 €---
108 100 €3 425 €2 403 €4 676 €---
118 262 €3 305 €2 283 €4 957 €---
128 428 €3 182 €2 160 €5 246 €---
138 596 €3 054 €2 032 €5 542 €---
148 768 €2 922 €1 900 €5 846 €---
158 944 €2 785 €1 763 €6 158 €---
169 122 €2 644 €1 622 €6 479 €---
179 305 €2 497 €1 476 €6 808 €---
189 491 €2 346 €1 324 €7 145 €---
199 681 €2 189 €1 167 €7 492 €---
209 874 €2 027 €1 005 €7 847 €---
2110 072 €1 859 €838 €8 212 €---
2210 273 €1 686 €664 €8 587 €---
2310 479 €1 506 €485 €8 972 €---
2410 688 €1 321 €299 €9 368 €---
2510 902 €1 128 €107 €9 774 €---
TOTAL217 104 €78 849 €47 905 €138 255 €2 956 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 887 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 255 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 778 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 423 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 423 €-887 €+2 310 €
2+1 423 €+800 €+623 €
3+1 423 €+869 €+554 €
4+1 423 €+940 €+483 €
5+1 423 €+1 012 €+411 €
6+1 423 €+1 086 €+337 €
7+1 423 €+1 162 €+261 €
8+1 423 €+1 240 €+183 €
9+1 423 €+1 321 €+102 €
10+1 423 €+1 403 €+20 €
11+1 423 €+1 487 €-64 €
12+1 423 €+1 574 €-151 €
13+1 423 €+1 663 €-240 €
14+1 423 €+1 754 €-331 €
15+1 423 €+1 848 €-425 €
16+1 423 €+1 944 €-521 €
17+1 423 €+2 042 €-619 €
18+1 423 €+2 144 €-721 €
19+1 423 €+2 247 €-824 €
20+1 423 €+2 354 €-931 €
21+1 423 €+2 464 €-1 041 €
22+1 423 €+2 576 €-1 153 €
23+1 423 €+2 692 €-1 269 €
24+1 423 €+2 810 €-1 387 €
25+1 423 €+2 932 €-1 509 €
Total+35 575 €+41 477 €+-5 902 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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