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Maison 7 pièces 154 m²

Bien expiré
VilleCroisty (56)
Surface154m²
Coût Total159 291€
Loyer Annuel14 233€
Rentabilité8.94%
Cashflow/mois+234€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 992 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 681,77 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 154 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL LAW-RIANT vous proposent : Maison / villa à vendre - LE CROISTY (56540)


Au centre bourg du de Le Croisty, ancien commerce avec jardin et terrasse , offrant de beaux volumes, pouvant être dissocié en deux appartements. Le bâtiment se compose: rez de chaussé, l'ancienne partie commerce avec pompe à chaleur, entrée desservant un grand local. Etage 1: palier avec placards donnant sur la pièce de vie salle/salon avec cheminée ( ouvert sur une belle terrasse et son jardin), cuisine aménagée et équipée, cellier/buanderie, wc. Etage 2: 4 chambres, salle de bain, wc. Tout au l'égout. Possible investisseur ou projet familiale . Plus d'info, une visite , Contact Mme BERTHO Morgane au [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées]


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SELARL LAW-RIANT - Notaires à Lorient - N° SIRET : 84814492900041


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Surface : 154 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/03/2024

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 190 € et 3 010 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Croisty
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56540
Coordonnées : 48.071968, -3.384652
Total : 159 291€
Prix d'acquisition : 104 992€
Travaux : 45 900€
Valeur du bien : 150 892€
Frais de notaire : 8 399€
Coût estimé : 8 399€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1186€/mois
Loyer annuel estimé : 14233€/an
Fourchette totale : 935€ - 1504€/mois
Fourchette annuelle : 11221€ - 18052€/an
Rentabilité brute :8.94%
Fourchette de rentabilité :7.04% - 11.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 291€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :787,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :46,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 833,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 879,05€
Coût de l'assurance :13 937,96€
Taxe foncière : 1 423,29€/an
Soit par mois : 118,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 186,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 952,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :233,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour de la pompe à chaleur existante si nécessaire pour garantir son efficacité.
Quantité: 1 système pour 154 m²
Raison: DPE D - Maison - Vérification de l'efficacité énergétique de la pompe à chaleur existante.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC. Carrelage complet des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - usure sur les murs et nécessité de rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris peinture, revêtement de sol et réparation des murs.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - usure importante, nécessite rénovation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 900 €(298 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1200€ = 12000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 600€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:3 960€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:2 640€
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Rénovation complète:7 500€
    Rénovation salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Croisty (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 186 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 233 €/an
Calcul : 1 186 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 315 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 291 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 558 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 423 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 196 €
Revenus locatifs : +14 233 €
Charges déductibles : -53 196 €
Résultat foncier Année 1 : -38 963 €(Déficit de 38 963 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 563 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 296 €/an
Revenus locatifs : +14 233 €
Charges déductibles : -7 296 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 937 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17563.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 992 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 245 €(65% de 104 992 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 245 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 233 €53 201 €5 321 €-38 968 €21 400 €17 568 €17 568 €
214 518 €7 160 €5 179 €7 358 €--10 211 €
314 808 €7 013 €5 032 €7 795 €--2 416 €
415 104 €6 862 €4 881 €8 242 €---
515 406 €6 705 €4 724 €8 701 €---
615 714 €6 543 €4 562 €9 171 €---
716 029 €6 375 €4 394 €9 653 €---
816 349 €6 202 €4 221 €10 147 €---
916 676 €6 022 €4 041 €10 654 €---
1017 010 €5 837 €3 856 €11 173 €---
1117 350 €5 645 €3 664 €11 705 €---
1217 697 €5 446 €3 465 €12 251 €---
1318 051 €5 241 €3 260 €12 810 €---
1418 412 €5 028 €3 048 €13 383 €---
1518 780 €4 809 €2 828 €13 971 €---
1619 156 €4 582 €2 601 €14 574 €---
1719 539 €4 347 €2 366 €15 192 €---
1819 929 €4 103 €2 123 €15 826 €---
1920 328 €3 852 €1 871 €16 476 €---
2020 735 €3 592 €1 611 €17 143 €---
2121 149 €3 323 €1 342 €17 826 €---
2221 572 €3 045 €1 064 €18 527 €---
2322 004 €2 757 €776 €19 247 €---
2422 444 €2 459 €479 €19 984 €---
2522 893 €2 152 €171 €20 741 €---
TOTAL455 882 €172 299 €76 879 €283 583 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 583 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 233 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 989 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 989 €-6 420 €+9 409 €
2+2 989 €0 €+2 989 €
3+2 989 €0 €+2 989 €
4+2 989 €+1 748 €+1 241 €
5+2 989 €+2 610 €+379 €
6+2 989 €+2 751 €+238 €
7+2 989 €+2 896 €+93 €
8+2 989 €+3 044 €-55 €
9+2 989 €+3 196 €-207 €
10+2 989 €+3 352 €-363 €
11+2 989 €+3 512 €-523 €
12+2 989 €+3 675 €-686 €
13+2 989 €+3 843 €-854 €
14+2 989 €+4 015 €-1 026 €
15+2 989 €+4 191 €-1 202 €
16+2 989 €+4 372 €-1 383 €
17+2 989 €+4 558 €-1 569 €
18+2 989 €+4 748 €-1 759 €
19+2 989 €+4 943 €-1 954 €
20+2 989 €+5 143 €-2 154 €
21+2 989 €+5 348 €-2 359 €
22+2 989 €+5 558 €-2 569 €
23+2 989 €+5 774 €-2 785 €
24+2 989 €+5 995 €-3 006 €
25+2 989 €+6 222 €-3 233 €
Total+74 725 €+85 075 €+-10 350 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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