Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement - 2 pièce(s) - 44 m²

VilleTarascon-sur-Ariège (09)
Surface44m²
Coût Total76 360€
Loyer Annuel5 501€
Rentabilité7.20%
Cashflow/mois+17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 022,73 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-PAR181782 : Rare! Appartement en RDC d'environ 44 m2 habitable. Composée d'une entrée, cuisine, salle d'eau avec WC, chambre aveugle et pièce de vie lumineuse. Pas de chauffage, Double vitrage, - Mentions légales : Proposé à la vente à 45000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE vierge - Affaire suivie par Camille FIGAROL (Conseiller immobilier salarié) - Reseau Immo-Diffusion Tarascon Sur Ariege - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Tarascon-sur-Ariège
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09400
Total : 76 360€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 27 760€
Valeur du bien : 72 760€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 10.42€/m²/mois
Fourchette : 8.48€ - 12.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 458€/mois
Loyer annuel estimé : 5501€/an
Fourchette totale : 373€ - 563€/mois
Fourchette annuelle : 4480€ - 6756€/an
Rentabilité brute :7.20%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :972,22 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :42 778 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :+2 222€ (+5.2%)
Marge achat-revente :-33 582€ (-78.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :372,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 395,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 516,58€
Coût de l'assurance :6 681,50€
Taxe foncière : 550,14€/an
Soit par mois : 45,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 458,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 441,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage (ex: radiateurs électriques basse consommation) pour remplacer l'absence de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures légèrement datées nécessitant mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 14 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 760 €(631 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Installation radiateur électrique basse consommation: 1 système × 4200€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Pose parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture chambre: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:560€
    Peinture salon: 14 m² × 40€/m² = 560€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarascon-sur-Ariège (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 458 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 501 €/an
Calcul : 458 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 465 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 360 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 267 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 550 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 042 €
Revenus locatifs : +5 501 €
Charges déductibles : -31 042 €
Résultat foncier Année 1 : -25 541 €(Déficit de 25 541 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 141 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 282 €/an
Revenus locatifs : +5 501 €
Charges déductibles : -3 282 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 219 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4140.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 501 €31 044 €2 467 €-25 543 €21 400 €4 143 €4 143 €
25 611 €3 218 €2 400 €2 394 €--1 750 €
35 724 €3 149 €2 332 €2 575 €---
45 838 €3 078 €2 260 €2 760 €---
55 955 €3 004 €2 187 €2 951 €---
66 074 €2 928 €2 111 €3 146 €---
76 195 €2 850 €2 032 €3 346 €---
86 319 €2 769 €1 951 €3 551 €---
96 446 €2 685 €1 868 €3 761 €---
106 575 €2 598 €1 781 €3 976 €---
116 706 €2 509 €1 692 €4 197 €---
126 840 €2 417 €1 599 €4 424 €---
136 977 €2 321 €1 504 €4 656 €---
147 117 €2 222 €1 405 €4 894 €---
157 259 €2 121 €1 303 €5 138 €---
167 404 €2 015 €1 198 €5 389 €---
177 552 €1 907 €1 089 €5 646 €---
187 703 €1 794 €977 €5 909 €---
197 857 €1 678 €861 €6 179 €---
208 014 €1 558 €741 €6 456 €---
218 175 €1 434 €617 €6 741 €---
228 338 €1 306 €489 €7 032 €---
238 505 €1 174 €356 €7 331 €---
248 675 €1 037 €220 €7 638 €---
258 849 €896 €78 €7 953 €---
TOTAL176 210 €83 711 €35 517 €92 498 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 498 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 501 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 155 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 155 €-6 420 €+7 575 €
2+1 155 €0 €+1 155 €
3+1 155 €+248 €+907 €
4+1 155 €+828 €+327 €
5+1 155 €+885 €+270 €
6+1 155 €+944 €+211 €
7+1 155 €+1 004 €+151 €
8+1 155 €+1 065 €+90 €
9+1 155 €+1 128 €+27 €
10+1 155 €+1 193 €-38 €
11+1 155 €+1 259 €-104 €
12+1 155 €+1 327 €-172 €
13+1 155 €+1 397 €-242 €
14+1 155 €+1 468 €-313 €
15+1 155 €+1 541 €-386 €
16+1 155 €+1 617 €-462 €
17+1 155 €+1 694 €-539 €
18+1 155 €+1 773 €-618 €
19+1 155 €+1 854 €-699 €
20+1 155 €+1 937 €-782 €
21+1 155 €+2 022 €-867 €
22+1 155 €+2 110 €-955 €
23+1 155 €+2 199 €-1 044 €
24+1 155 €+2 291 €-1 136 €
25+1 155 €+2 386 €-1 231 €
Total+28 875 €+27 750 €+1 125 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →