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Duplex

Bien expiré
VilleMainvilliers (28)
Surface99m²
Coût Total221 960€
Loyer Annuel13 180€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-361€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 500 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 893,94 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Votre agence FONCIA vous propose d'acquérir ce beau duplex de trois pièces ( Près de 100m2 au sol et 71 m2 en carrez) en dernier étage avec ascenseur .Il dispose d'une entrée donnant sur la pièce de vie avec cuisine ouverte, chambre , salle de bain et wc. A l'étage: un palier distribue une chambre, un bureau et un wc. Au sous sol, un garage double complète ce bien. La résidence de 2014 est idéalement placée: à deux pas des commerces et des bus reliant rapidement le centre ville et la gare. Il vous attend!

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 540 € et 760 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Mainvilliers
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28300
Coordonnées : 48.453890, 1.462590
Total : 221 960€
Prix d'acquisition : 187 500€
Travaux : 19 460€
Valeur du bien : 206 960€
Frais de notaire : 15 000€
Coût estimé : 15 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 11.09€/m²/mois
Fourchette : 9.38€ - 13.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1098€/mois
Loyer annuel estimé : 13180€/an
Fourchette totale : 928€ - 1300€/mois
Fourchette annuelle : 11139€ - 15595€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 7.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 082,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :62,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 145,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 885,99€
Coût de l'assurance :18 866,60€
Taxe foncière : 1 317,98€/an
Soit par mois : 109,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 203,50€/mois
Soit par an : 2 442,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 098,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 459,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-360,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est C.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation lourde.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 460 €(197 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:4 500€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Électricité: 15 m² × 150€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 750€
  • Salon - Rafraîchissement léger:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Mainvilliers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 098 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 180 €/an
Calcul : 1 098 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 142 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 960 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 755 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 318 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 442 €/an
Calcul : 204 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 117 €
Revenus locatifs : +13 180 €
Charges déductibles : -31 117 €
Résultat foncier Année 1 : -17 937 €(Déficit de 17 937 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 237 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 657 €/an
Revenus locatifs : +13 180 €
Charges déductibles : -11 657 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 523 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7236.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 187 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 875 €(65% de 187 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 432 €/an
Calcul : 121 875 € × 3,636% = 4 432 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 180 €31 124 €7 149 €-17 944 €10 700 €7 244 €7 244 €
213 443 €11 470 €6 956 €1 973 €--5 271 €
313 712 €11 270 €6 756 €2 442 €--2 829 €
413 986 €11 064 €6 549 €2 922 €---
514 266 €10 851 €6 336 €3 415 €---
614 552 €10 631 €6 116 €3 921 €---
714 843 €10 403 €5 888 €4 440 €---
815 139 €10 168 €5 653 €4 972 €---
915 442 €9 925 €5 410 €5 517 €---
1015 751 €9 674 €5 159 €6 077 €---
1116 066 €9 415 €4 900 €6 651 €---
1216 387 €9 147 €4 632 €7 241 €---
1316 715 €8 870 €4 355 €7 845 €---
1417 049 €8 584 €4 070 €8 465 €---
1517 390 €8 289 €3 774 €9 102 €---
1617 738 €7 984 €3 469 €9 754 €---
1718 093 €7 669 €3 154 €10 424 €---
1818 455 €7 343 €2 828 €11 112 €---
1918 824 €7 007 €2 492 €11 817 €---
2019 200 €6 659 €2 144 €12 541 €---
2119 584 €6 300 €1 785 €13 284 €---
2219 976 €5 929 €1 415 €14 047 €---
2320 376 €5 546 €1 031 €14 830 €---
2420 783 €5 150 €636 €15 633 €---
2521 199 €4 741 €227 €16 458 €---
TOTAL422 152 €235 212 €102 886 €186 940 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 940 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 180 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 768 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 768 €-3 210 €+5 978 €
2+2 768 €0 €+2 768 €
3+2 768 €0 €+2 768 €
4+2 768 €+28 €+2 740 €
5+2 768 €+1 025 €+1 743 €
6+2 768 €+1 176 €+1 592 €
7+2 768 €+1 332 €+1 436 €
8+2 768 €+1 491 €+1 277 €
9+2 768 €+1 655 €+1 113 €
10+2 768 €+1 823 €+945 €
11+2 768 €+1 995 €+773 €
12+2 768 €+2 172 €+596 €
13+2 768 €+2 354 €+414 €
14+2 768 €+2 540 €+228 €
15+2 768 €+2 730 €+38 €
16+2 768 €+2 926 €-158 €
17+2 768 €+3 127 €-359 €
18+2 768 €+3 334 €-566 €
19+2 768 €+3 545 €-777 €
20+2 768 €+3 762 €-994 €
21+2 768 €+3 985 €-1 217 €
22+2 768 €+4 214 €-1 446 €
23+2 768 €+4 449 €-1 681 €
24+2 768 €+4 690 €-1 922 €
25+2 768 €+4 937 €-2 169 €
Total+69 200 €+56 082 €+13 118 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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