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Maison à vendre

VilleTrébrivan (22)
Surface175.6
Coût Total231 368
Loyer Annuel14 545
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-105
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 175.6 m²
Prix au m² : 905,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, Non meublé

Situé dans un environnement calme, cet ensemble immobilier offre de nombreuses possibilités, que vous soyez à la recherche d'une résidence principale, d'un projet familial ou d'un investissement locatif.

La première maison, d'environ 90 m², se compose au rez-de-chaussée d'un salon convivial permettant d'aménager un bel espace de vie, d'une cuisine, d'une salle d'eau et de toilettes séparées. À l'étage, vous trouverez deux chambres confortables, tandis que le dernier niveau propose une grande pièce offrant de multiples possibilités d'aménagement (suite parentale, bureau, espace loisirs…).

La seconde maison, d'environ 86 m², comprend au rez-de-chaussée un salon, une cuisine ainsi qu'une salle d'eau avec toilettes. Le premier étage dispose d'une chambre, et le dernier niveau laisse place à une chambre à finaliser selon vos envies.

L'ensemble est complété par un petit jardin.

Des travaux sont à prévoir, mais ils vous permettront de personnaliser entièrement ces biens et de révéler tout leur potentiel. Les deux maisons peuvent être réunies pour créer une seule et grande habitation, offrant ainsi un volume de vie encore plus généreux.

Une belle opportunité pour donner vie à vos projets dans un cadre paisible.

Les deux maisons peuvent être reliées par l'intérieur, ce qui pourrait donner une belle demeure de plus de 120 m2 Référence agence : 12186

Ville : Trébrivan
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22340
Coordonnées : 48.317586, -3.483067
Total : 231 368
Prix d'acquisition : 159 000
Travaux : 59 648
Valeur du bien : 218 648
Frais de notaire : 12 720
Coût estimé : 12 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175.6
Loyer prédit : 6.90€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 8.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1212€/mois
Loyer annuel estimé : 14545€/an
Fourchette totale : 940€ - 1563€/mois
Fourchette annuelle : 11278€ - 18758€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 107,38 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :194 456
Prix d'achat :159 000
Décote à l'achat :-35 456 (-18.2%)
Marge achat-revente :-36 912€ (-19.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 368
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 129,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :65,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 195,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 613,92
Coût de l'assurance :19 666,28
Taxe foncière : 1 454,50€/an
Soit par mois : 121,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 212,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 316,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 394 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 175.6 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (175.6 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: environ 30 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 supposé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau pour l'ensemble de la maison
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour l'ensemble de la maison
Quantité: 175.6 m²
Raison: Mise aux normes et état général à améliorer

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 648(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:10 536
    Isolation combles: 175.6 m² × 60€/m² = 10536€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 200
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:4 800
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 1920€
  • Salon:4 200
    Rénovation salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité mise aux normes: 1500€, Peinture: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Cuisine:600
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité:800
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€ (inclut main d'œuvre)
  • Plomberie:3 512
    Réfection plomberie: 175.6 m² × 20€/m² = 3512€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trébrivan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 736✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 212 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 545 €/an
Calcul : 1 212 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 468 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 368 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 787 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 454 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 648
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 357
Revenus locatifs : +14 545
Charges déductibles : -69 357
Résultat foncier Année 1 : -54 812(Déficit de 54 812 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 412
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 709 €/an
Revenus locatifs : +14 545
Charges déductibles : -9 709
Résultat foncier Années 2+ : 4 836 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33411.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 54569 3647 475-54 81921 400 €33 419 €33 419 €
214 8369 5147 2735 322--28 098 €
315 1339 3067 0645 827--22 271 €
415 4359 0906 8496 345--15 925 €
515 7448 8676 6266 877--9 049 €
616 0598 6376 3967 422--1 627 €
716 3808 3996 1587 981---
816 7088 1545 9138 554---
917 0427 9005 6599 142---
1017 3837 6385 3969 745---
1117 7307 3675 12510 364---
1218 0857 0874 84610 998---
1318 4476 7974 55611 649---
1418 8156 4994 25712 317---
1519 1926 1903 94913 002---
1619 5765 8713 63013 705---
1719 9675 5413 30014 426---
1820 3665 2012 95915 166---
1920 7744 8492 60815 925---
2021 1894 4852 24416 704---
2121 6134 1101 86817 503---
2222 0453 7221 48018 324---
2322 4863 3211 07919 166---
2422 9362 90666520 030---
2523 3952 47823720 916---
TOTAL465 879223 291107 614242 58921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 589
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 545 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 054 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 054-6 420+9 474
2+3 0540+3 054
3+3 0540+3 054
4+3 0540+3 054
5+3 0540+3 054
6+3 0540+3 054
7+3 054+1 906+1 148
8+3 054+2 566+488
9+3 054+2 743+311
10+3 054+2 924+130
11+3 054+3 109-55
12+3 054+3 299-245
13+3 054+3 495-441
14+3 054+3 695-641
15+3 054+3 901-847
16+3 054+4 111-1 057
17+3 054+4 328-1 274
18+3 054+4 550-1 496
19+3 054+4 778-1 724
20+3 054+5 011-1 957
21+3 054+5 251-2 197
22+3 054+5 497-2 443
23+3 054+5 750-2 696
24+3 054+6 009-2 955
25+3 054+6 275-3 221
Total+76 350+72 777+3 573
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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