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Maison à vendre

VilleVilleneuve-sur-Yonne (89)
Surface149m²
Coût Total245 810€
Loyer Annuel14 937€
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 149 m²
Prix au m² : 1 161,07 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon, Jardin, Non meublé

Proche gare de Villeneuve sur Yonne, pavillon sur sous-sol surélevé comprenant au rez-de-chaussée :

une entrée, une cuisine aménagée, un salon - salle à manger avec un balcon donnant sur le jardin.

Trois chambres, une salle de bains, un cabinet de toilette.

A l'étage trois grande pièces dont une avec coin lavabo et w-c.

Au sous-sol : une chaufferie- une lingerie-buanderie, une cave et un garage.

Le tout sur un terrain clos de 645 m².

173 000 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Villeneuve-sur-Yonne
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89500
Coordonnées : 48.080597, 3.323012
Total : 245 810€
Prix d'acquisition : 173 000€
Travaux : 58 970€
Valeur du bien : 231 970€
Frais de notaire : 13 840€
Coût estimé : 13 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149m²
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1245€/mois
Loyer annuel estimé : 14937€/an
Fourchette totale : 1017€ - 1523€/mois
Fourchette annuelle : 12205€ - 18280€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 463,41 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :218 048 €
Prix d'achat :173 000 €
Décote à l'achat :-45 048€ (-20.7%)
Marge achat-revente :-27 762€ (-12.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 810€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 203,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :98,32€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 301,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 111,73€
Coût de l'assurance :29 497,20€
Taxe foncière : 1 493,66€/an
Soit par mois : 124,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 244,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 425,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-181,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 149 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - installations datées nécessitant mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 visible - installations datées nécessitant mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 1 maison
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 970 €(396 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:4 470€
    Isolation toiture/combles: 149 m² × 30€/m² = 4470€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:11 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 500€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 7500€ = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation importante:15 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Yonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 270€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 245 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 937 €/an
Calcul : 1 245 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 983 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 810 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 180 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 494 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 970 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 626 €
Revenus locatifs : +14 937 €
Charges déductibles : -69 626 €
Résultat foncier Année 1 : -54 690 €(Déficit de 54 690 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 290 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 656 €/an
Revenus locatifs : +14 937 €
Charges déductibles : -10 656 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 280 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33289.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 173 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450 €(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 937 €69 634 €7 991 €-54 697 €21 400 €33 297 €33 297 €
215 235 €10 449 €7 775 €4 787 €--28 511 €
315 540 €10 226 €7 553 €5 314 €--23 197 €
415 851 €9 996 €7 323 €5 855 €--17 343 €
516 168 €9 759 €7 085 €6 409 €--10 934 €
616 491 €9 513 €6 840 €6 978 €--3 955 €
716 821 €9 259 €6 586 €7 562 €---
817 157 €8 997 €6 324 €8 160 €---
917 501 €8 726 €6 053 €8 774 €---
1017 851 €8 446 €5 773 €9 404 €---
1118 208 €8 157 €5 483 €10 051 €---
1218 572 €7 858 €5 184 €10 714 €---
1318 943 €7 549 €4 875 €11 395 €---
1419 322 €7 229 €4 556 €12 093 €---
1519 709 €6 899 €4 226 €12 809 €---
1620 103 €6 558 €3 885 €13 545 €---
1720 505 €6 206 €3 532 €14 299 €---
1820 915 €5 841 €3 168 €15 073 €---
1921 333 €5 465 €2 792 €15 868 €---
2021 760 €5 076 €2 403 €16 684 €---
2122 195 €4 674 €2 001 €17 521 €---
2222 639 €4 259 €1 585 €18 380 €---
2323 092 €3 830 €1 156 €19 262 €---
2423 553 €3 386 €712 €20 168 €---
2524 025 €2 928 €254 €21 097 €---
TOTAL478 423 €240 920 €115 112 €237 503 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 503 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 937 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 137 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 137 €-6 420 €+9 557 €
2+3 137 €0 €+3 137 €
3+3 137 €0 €+3 137 €
4+3 137 €0 €+3 137 €
5+3 137 €0 €+3 137 €
6+3 137 €0 €+3 137 €
7+3 137 €+1 082 €+2 055 €
8+3 137 €+2 448 €+689 €
9+3 137 €+2 632 €+505 €
10+3 137 €+2 821 €+316 €
11+3 137 €+3 015 €+122 €
12+3 137 €+3 214 €-77 €
13+3 137 €+3 418 €-281 €
14+3 137 €+3 628 €-491 €
15+3 137 €+3 843 €-706 €
16+3 137 €+4 063 €-926 €
17+3 137 €+4 290 €-1 153 €
18+3 137 €+4 522 €-1 385 €
19+3 137 €+4 760 €-1 623 €
20+3 137 €+5 005 €-1 868 €
21+3 137 €+5 256 €-2 119 €
22+3 137 €+5 514 €-2 377 €
23+3 137 €+5 779 €-2 642 €
24+3 137 €+6 050 €-2 913 €
25+3 137 €+6 329 €-3 192 €
Total+78 425 €+71 251 €+7 174 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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