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Appartement 4 pièces 80 m²

VilleSaint-Dizier (52)
Surface80m²
Coût Total100 470€
Loyer Annuel7 752€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 787,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

À découvrir sans tarder ! Situé au sein d'une résidence sécurisée avec ascenseur, ce spacieux appartement séduit par ses beaux volumes, sa luminosité et son potentiel.

Il offre une agréable pièce de vie ainsi qu'une cuisine indépendante, chacune ouvrant directement sur un balcon, permettant de profiter pleinement de la lumière naturelle et d'un espace extérieur au quotidien.

Côté nuit, vous disposerez de 3 chambres, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos envies. Pour compléter ce bien : 🔹 Chaudière récente 🔹 Garage fermé 🔹 Résidence sécurisée avec ascenseur

Quelques travaux de modernisation permettront de révéler tout le charme et le potentiel de cet appartement et d'en faire un lieu de vie à votre image.

👉 Un bien spacieux, lumineux et évolutif, idéal pour une famille ou un projet d'investissement. Une belle opportunité à découvrir !

Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris) Référence agence : 764 Référence annonce : BYZG-BB5-S7A Date de réalisation du diagnostic : 28/03/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 205 Charges prévisionnelles annuelles : 1215 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 700 € et 2 360 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.637040, 4.947424
Total : 100 470€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 32 430€
Valeur du bien : 95 430€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 646€/mois
Loyer annuel estimé : 7752€/an
Fourchette totale : 494€ - 844€/mois
Fourchette annuelle : 5933€ - 10129€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 084,52 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 762 €
Prix d'achat :63 000 €
Décote à l'achat :-23 762€ (-27.4%)
Marge achat-revente :-13 708€ (-15.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :500,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :40,19€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 540,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 615,91€
Coût de l'assurance :12 056,40€
Taxe foncière : 775,18€/an
Soit par mois : 64,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 101,25€/mois
Soit par an : 1 215,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 645,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 706,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car la chaudière est récente.
Quantité: 0
Raison: Chaudière récente, pas de travaux à prévoir.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais présumé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation du parquet et peinture des murs et plafonds.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon spacieux avec parquet et quelques taches.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement de la moquette, peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre avec moquette usée et peinture vieillissante.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 430 €(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car la chaudière est récente. Coût = 0€
  • Cuisine:11 800€
    Cuisine complète: 10 m² × 900€/m² = 9000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1200€/m² = 9600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 500€
    Rénovation parquet: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Peinture murs/plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 250€
  • Chambres:8 530€
    Remplacement moquette: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Peinture murs/plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Électricité mise aux normes: 36 m² × 150€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 752 €/an
Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 422 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 470 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 482 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 775 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 215 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 430 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 325 €
Revenus locatifs : +7 752 €
Charges déductibles : -38 325 €
Résultat foncier Année 1 : -30 573 €(Déficit de 30 573 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 173 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 895 €/an
Revenus locatifs : +7 752 €
Charges déductibles : -5 895 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 857 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9173.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 752 €38 328 €3 426 €-30 576 €21 400 €9 176 €9 176 €
27 907 €5 808 €3 335 €2 099 €--7 077 €
38 065 €5 714 €3 242 €2 351 €--4 726 €
48 226 €5 617 €3 145 €2 609 €--2 118 €
58 391 €5 517 €3 045 €2 874 €---
68 559 €5 414 €2 941 €3 145 €---
78 730 €5 306 €2 834 €3 424 €---
88 904 €5 195 €2 723 €3 709 €---
99 083 €5 080 €2 608 €4 002 €---
109 264 €4 961 €2 489 €4 303 €---
119 449 €4 838 €2 366 €4 611 €---
129 638 €4 710 €2 238 €4 928 €---
139 831 €4 578 €2 106 €5 253 €---
1410 028 €4 442 €1 969 €5 586 €---
1510 228 €4 300 €1 828 €5 928 €---
1610 433 €4 154 €1 682 €6 279 €---
1710 642 €4 003 €1 530 €6 639 €---
1810 854 €3 846 €1 373 €7 009 €---
1911 072 €3 684 €1 211 €7 388 €---
2011 293 €3 516 €1 043 €7 777 €---
2111 519 €3 342 €869 €8 177 €---
2211 749 €3 162 €689 €8 587 €---
2311 984 €2 975 €503 €9 009 €---
2412 224 €2 783 €310 €9 441 €---
2512 468 €2 583 €111 €9 885 €---
TOTAL248 294 €143 857 €49 616 €104 437 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 437 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 752 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 628 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 628 €-6 420 €+8 048 €
2+1 628 €0 €+1 628 €
3+1 628 €0 €+1 628 €
4+1 628 €0 €+1 628 €
5+1 628 €+227 €+1 401 €
6+1 628 €+944 €+684 €
7+1 628 €+1 027 €+601 €
8+1 628 €+1 113 €+515 €
9+1 628 €+1 201 €+427 €
10+1 628 €+1 291 €+337 €
11+1 628 €+1 383 €+245 €
12+1 628 €+1 478 €+150 €
13+1 628 €+1 576 €+52 €
14+1 628 €+1 676 €-48 €
15+1 628 €+1 778 €-150 €
16+1 628 €+1 884 €-256 €
17+1 628 €+1 992 €-364 €
18+1 628 €+2 103 €-475 €
19+1 628 €+2 216 €-588 €
20+1 628 €+2 333 €-705 €
21+1 628 €+2 453 €-825 €
22+1 628 €+2 576 €-948 €
23+1 628 €+2 703 €-1 075 €
24+1 628 €+2 832 €-1 204 €
25+1 628 €+2 966 €-1 338 €
Total+40 700 €+31 331 €+9 369 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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