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Appartement à vendre

VilleNevers (58)
Surface87.4m²
Coût Total178 380€
Loyer Annuel8 898€
Rentabilité4.99%
Cashflow/mois-406€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 87.4 m²
Prix au m² : 743,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/6 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 27,54 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Balcon, Belle vue, TV par câble, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

Nouveau dans votre agence un appartement dans une résidence avec ascenseur sécurisée et proche centre ville de type 4 comprenant hall d'entrée, cuisine, salon, séjour donnant sur un balcon avec une belle vue dégagée, 3 chambres, salle d'eau, toilette, cellier, nombreux rangements. Cave et parking. Chauffage compris dans les charges, A voir rapidement

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.980452, 3.165463
Total : 178 380€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 108 180€
Valeur du bien : 173 180€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87.4m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 741€/mois
Loyer annuel estimé : 8898€/an
Fourchette totale : 579€ - 950€/mois
Fourchette annuelle : 6946€ - 11398€/an
Rentabilité brute :4.99%
Fourchette de rentabilité :3.89% - 6.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 128,57 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 637 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-33 637€ (-34.1%)
Marge achat-revente :-79 743€ (-80.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :878,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :44,60€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 923,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 237,99€
Coût de l'assurance :13 378,50€
Taxe foncière : 889,78€/an
Soit par mois : 74,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 741,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 147,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-405,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique moderne et efficace pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 87.4 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris le tableau électrique
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :108 180 €(1 238 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système: 12000€ (incluant main d'œuvre) = 12000€
  • Menuiseries:8 100€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€/fenêtre = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:7 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3500€ (incluant main d'œuvre) = 3500€
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€ (incluant main d'œuvre) = 12000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre) = 6000€
  • Chambres:10 800€
    Rénovation chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre) = 5400€
  • Salon:2 280€
    Rafraîchissement salon: 18 m² × 60€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 120€ = 1200€
  • Second œuvre général:20 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète: 10000€ (incluant main d'œuvre) = 10000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 741 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 898 €/an
Calcul : 741 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 899 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 380 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 535 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 890 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 108 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 117 304 €
Revenus locatifs : +8 898 €
Charges déductibles : -117 304 €
Résultat foncier Année 1 : -108 406 €(Déficit de 108 406 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 87 006 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 124 €/an
Revenus locatifs : +8 898 €
Charges déductibles : -9 124 €
Résultat foncier Années 2+ : -226 €/an(Déficit de 226 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 87006.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 898 €117 310 €5 905 €-108 412 €21 400 €87 012 €87 012 €
29 076 €8 972 €5 747 €104 €--86 908 €
39 257 €8 809 €5 584 €449 €--86 460 €
49 442 €8 640 €5 415 €802 €--85 657 €
59 631 €8 466 €5 241 €1 166 €--84 491 €
69 824 €8 285 €5 060 €1 539 €--82 953 €
710 020 €8 098 €4 874 €1 922 €--81 031 €
810 221 €7 906 €4 681 €2 315 €--78 715 €
910 425 €7 706 €4 481 €2 719 €--75 996 €
1010 634 €7 500 €4 275 €3 134 €--72 862 €
1110 846 €7 287 €4 062 €3 560 €--69 302 €
1211 063 €7 066 €3 841 €3 997 €---
1311 285 €6 838 €3 613 €4 447 €---
1411 510 €6 602 €3 377 €4 908 €---
1511 741 €6 358 €3 133 €5 382 €---
1611 975 €6 106 €2 881 €5 869 €---
1712 215 €5 845 €2 620 €6 369 €---
1812 459 €5 576 €2 351 €6 883 €---
1912 708 €5 297 €2 072 €7 411 €---
2012 962 €5 009 €1 784 €7 954 €---
2113 222 €4 711 €1 486 €8 511 €---
2213 486 €4 403 €1 178 €9 083 €---
2313 756 €4 084 €859 €9 672 €---
2414 031 €3 755 €530 €10 276 €---
2514 312 €3 414 €189 €10 898 €---
TOTAL285 000 €274 041 €85 238 €10 959 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 10 959 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 898 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 869 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 869 €-6 420 €+8 289 €
2+1 869 €0 €+1 869 €
3+1 869 €0 €+1 869 €
4+1 869 €0 €+1 869 €
5+1 869 €0 €+1 869 €
6+1 869 €0 €+1 869 €
7+1 869 €0 €+1 869 €
8+1 869 €0 €+1 869 €
9+1 869 €0 €+1 869 €
10+1 869 €0 €+1 869 €
11+1 869 €0 €+1 869 €
12+1 869 €+1 199 €+670 €
13+1 869 €+1 334 €+535 €
14+1 869 €+1 472 €+397 €
15+1 869 €+1 615 €+254 €
16+1 869 €+1 761 €+108 €
17+1 869 €+1 911 €-42 €
18+1 869 €+2 065 €-196 €
19+1 869 €+2 223 €-354 €
20+1 869 €+2 386 €-517 €
21+1 869 €+2 553 €-684 €
22+1 869 €+2 725 €-856 €
23+1 869 €+2 902 €-1 033 €
24+1 869 €+3 083 €-1 214 €
25+1 869 €+3 269 €-1 400 €
Total+46 725 €+24 079 €+22 646 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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