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Vente maison 6 pièces Verniolle (09340) - Superimmo

VilleVerniolle (09)
Surface230m²
Coût Total279 300€
Loyer Annuel22 940€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+241€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 956,52 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village Verniolle, maison de village rénovée 230 m² avec cour et parking. Au coeur de Verniolle, grande maison de village de 230 m² habitables, réunissant charme de l'ancien et confort moderne. Séjour lumineux, cuisine équipée, 4 chambres dont une suite, bureau, 2 salles d'eau, 2 WC, dressing. Belle cour intérieure de 45 m² avec piscine hors sol chauffée. Remise de 30 m², parking privé 2 voitures. Climatisation réversible, toiture rénovée, assainissement collectif. Proche écoles, mairie, commerces et transports. Idéal famille ou projet chambres d'hôtes. Bien rare, prêt à vivre !

Ville : Verniolle
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09340
Total : 279 300€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 41 700€
Valeur du bien : 261 700€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 8.31€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1912€/mois
Loyer annuel estimé : 22940€/an
Fourchette totale : 1442€ - 2535€/mois
Fourchette annuelle : 17301€ - 30418€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 10.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 467,26 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :337 469 €
Prix d'achat :220 000 €
Décote à l'achat :-117 469€ (-34.8%)
Marge achat-revente :58 169€ (17.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :279 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 395,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :83,79€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 479,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 274,27€
Coût de l'assurance :25 137,00€
Taxe foncière : 2 294,03€/an
Soit par mois : 191,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 911,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 670,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :241,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE C - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 700 €(181 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verniolle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 912 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 940 €/an
Calcul : 1 912 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 279 300 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 005 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 294 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 597 €
Revenus locatifs : +22 940 €
Charges déductibles : -54 597 €
Résultat foncier Année 1 : -31 657 €(Déficit de 31 657 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 257 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 897 €/an
Revenus locatifs : +22 940 €
Charges déductibles : -12 897 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 043 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10256.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 940 €54 606 €9 607 €-31 666 €21 400 €10 266 €10 266 €
223 399 €12 654 €9 354 €10 745 €---
323 867 €12 392 €9 093 €11 475 €---
424 344 €12 122 €8 822 €12 223 €---
524 831 €11 842 €8 542 €12 989 €---
625 328 €11 552 €8 252 €13 776 €---
725 834 €11 252 €7 952 €14 583 €---
826 351 €10 941 €7 641 €15 410 €---
926 878 €10 619 €7 319 €16 259 €---
1027 416 €10 286 €6 986 €17 130 €---
1127 964 €9 941 €6 641 €18 023 €---
1228 523 €9 584 €6 284 €18 940 €---
1329 094 €9 214 €5 914 €19 880 €---
1429 676 €8 831 €5 531 €20 845 €---
1530 269 €8 434 €5 135 €21 835 €---
1630 875 €8 024 €4 724 €22 851 €---
1731 492 €7 599 €4 299 €23 893 €---
1832 122 €7 159 €3 859 €24 963 €---
1932 764 €6 703 €3 404 €26 061 €---
2033 420 €6 232 €2 932 €27 188 €---
2134 088 €5 743 €2 444 €28 345 €---
2234 770 €5 238 €1 938 €29 532 €---
2335 465 €4 714 €1 415 €30 751 €---
2436 175 €4 172 €873 €32 002 €---
2536 898 €3 611 €311 €33 287 €---
TOTAL734 784 €263 462 €139 274 €471 322 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 471 322 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 940 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 817 €-6 420 €+11 237 €
2+4 817 €+144 €+4 673 €
3+4 817 €+3 442 €+1 375 €
4+4 817 €+3 667 €+1 150 €
5+4 817 €+3 897 €+920 €
6+4 817 €+4 133 €+684 €
7+4 817 €+4 375 €+442 €
8+4 817 €+4 623 €+194 €
9+4 817 €+4 878 €-61 €
10+4 817 €+5 139 €-322 €
11+4 817 €+5 407 €-590 €
12+4 817 €+5 682 €-865 €
13+4 817 €+5 964 €-1 147 €
14+4 817 €+6 253 €-1 436 €
15+4 817 €+6 550 €-1 733 €
16+4 817 €+6 855 €-2 038 €
17+4 817 €+7 168 €-2 351 €
18+4 817 €+7 489 €-2 672 €
19+4 817 €+7 818 €-3 001 €
20+4 817 €+8 156 €-3 339 €
21+4 817 €+8 503 €-3 686 €
22+4 817 €+8 860 €-4 043 €
23+4 817 €+9 225 €-4 408 €
24+4 817 €+9 601 €-4 784 €
25+4 817 €+9 986 €-5 169 €
Total+120 425 €+141 397 €+-20 972 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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