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Bel appartement entièrement rénové en plein centre ville

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface69m²
Coût Total142 960€
Loyer Annuel7 795€
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 97 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 405,8 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En plein centre-ville de Cahors, bel appartement T3 entièrement rénové, au 2ème étage. Composé d'une cuisine ouverte, un salon / salle à manger avec briques apparentes menant à un balcon, deux chambres, un dressing, salle de bain, wc et cave. Beaucoup de charme pour cet appartement situé au calme. Appartement actuellement loué. À visiter sans tarder !

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.457409, 1.437940
Total : 142 960€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 38 200€
Valeur du bien : 135 200€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 650€/mois
Loyer annuel estimé : 7795€/an
Fourchette totale : 525€ - 804€/mois
Fourchette annuelle : 6300€ - 9645€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 6.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :706,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :41,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 748,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 997,18€
Coût de l'assurance :12 509,00€
Taxe foncière : 779,53€/an
Soit par mois : 64,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 649,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 813,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-163,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 199 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des meubles usés si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais avec usure
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 200 €(554 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 900€ = 6 300€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 200€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Revêtement de sol: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 1 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 650 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 795 €/an
Calcul : 650 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 770 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 960 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 780 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 250 €
Revenus locatifs : +7 795 €
Charges déductibles : -44 250 €
Résultat foncier Année 1 : -36 455 €(Déficit de 36 455 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 055 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 050 €/an
Revenus locatifs : +7 795 €
Charges déductibles : -6 050 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 745 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15055.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 795 €44 255 €4 775 €-36 460 €21 400 €15 060 €15 060 €
27 951 €5 928 €4 648 €2 023 €--13 036 €
38 110 €5 796 €4 516 €2 314 €--10 722 €
48 272 €5 660 €4 380 €2 612 €--8 110 €
58 438 €5 520 €4 240 €2 918 €--5 192 €
68 607 €5 374 €4 094 €3 233 €--1 959 €
78 779 €5 224 €3 944 €3 555 €---
88 954 €5 068 €3 788 €3 886 €---
99 133 €4 907 €3 627 €4 226 €---
109 316 €4 740 €3 461 €4 576 €---
119 502 €4 568 €3 288 €4 934 €---
129 692 €4 390 €3 110 €5 302 €---
139 886 €4 206 €2 926 €5 681 €---
1410 084 €4 015 €2 735 €6 069 €---
1510 286 €3 818 €2 538 €6 468 €---
1610 491 €3 614 €2 334 €6 877 €---
1710 701 €3 403 €2 123 €7 298 €---
1810 915 €3 185 €1 905 €7 730 €---
1911 134 €2 959 €1 679 €8 174 €---
2011 356 €2 726 €1 446 €8 630 €---
2111 583 €2 484 €1 205 €9 099 €---
2211 815 €2 235 €955 €9 580 €---
2312 051 €1 977 €697 €10 075 €---
2412 292 €1 709 €430 €10 583 €---
2512 538 €1 433 €153 €11 105 €---
TOTAL249 686 €139 194 €68 997 €110 491 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 491 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 795 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 637 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 637 €-6 420 €+8 057 €
2+1 637 €0 €+1 637 €
3+1 637 €0 €+1 637 €
4+1 637 €0 €+1 637 €
5+1 637 €0 €+1 637 €
6+1 637 €0 €+1 637 €
7+1 637 €+479 €+1 158 €
8+1 637 €+1 166 €+471 €
9+1 637 €+1 268 €+369 €
10+1 637 €+1 373 €+264 €
11+1 637 €+1 480 €+157 €
12+1 637 €+1 591 €+46 €
13+1 637 €+1 704 €-67 €
14+1 637 €+1 821 €-184 €
15+1 637 €+1 940 €-303 €
16+1 637 €+2 063 €-426 €
17+1 637 €+2 189 €-552 €
18+1 637 €+2 319 €-682 €
19+1 637 €+2 452 €-815 €
20+1 637 €+2 589 €-952 €
21+1 637 €+2 730 €-1 093 €
22+1 637 €+2 874 €-1 237 €
23+1 637 €+3 022 €-1 385 €
24+1 637 €+3 175 €-1 538 €
25+1 637 €+3 332 €-1 695 €
Total+40 925 €+33 147 €+7 778 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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