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Maison de ville

VilleBoussac (23)
Surface91
Coût Total129 060
Loyer Annuel6 424
Rentabilité4.98%
Cashflow/mois-207
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 500 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 609,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 91 m², 6 pièces, 3 chambres, 1080 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Fiche Id-VIZ168777 : Située en centre ville de Boussac, et proche de tous les commerces et commodités de la ville, cette maison de ville à rénover entièrement possède néanmoins des atouts rares pour ce type de bien, à savoir: un grand garage, jardin et un parking avec une vue imprenable sur la petite creuse. Des travaux sont à prévoir afin de pouvoir profiter de cette jolie bâtisse ou peut être envisager une mise en location. Les huisseries sont à refaire mais des volants roulants sont tout de même présents. Le bâti, ainsi que la toiture sont sains et ne demanderont pas de travaux. Investisseurs ou bricoleurs, cette maison est faite pour vous. - Mentions légales : Proposé à la vente à 55500 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Dpe réalisé le : - Classe-Energie F : 419 kWh.m2.an - Logement à consommation énergétique excessive - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 3420 et 4690 Euros - Affaire suivie par Mme Amandine Dartois (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Boussac - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Boussac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23600
Coordonnées : 46.347668, 2.215284
Total : 129 060
Prix d'acquisition : 55 500
Travaux : 69 120
Valeur du bien : 124 620
Frais de notaire : 4 440
Coût estimé : 4 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 535€/mois
Loyer annuel estimé : 6424€/an
Fourchette totale : 394€ - 727€/mois
Fourchette annuelle : 4728€ - 8727€/an
Rentabilité brute :4.98%
Fourchette de rentabilité :3.66% - 6.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 015,63 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 422
Prix d'achat :55 500
Décote à l'achat :-36 922 (-39.9%)
Marge achat-revente :-36 638€ (-39.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :639,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :48,40€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 688,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 907,61
Coût de l'assurance :14 519,25
Taxe foncière : 642,38€/an
Soit par mois : 53,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 535,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 741,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-206,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 419 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs un peu abîmés
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible - usure visible sur les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 120(760 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:15 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Isolation - Toiture/combles:6 960
    Isolation combles: 91 m² × 60€/m² = 5460€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:11 000
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: 2200€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Cuisine complète: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:3 900
    Parquet flottant: 39 m² × 60€/m² = 2340€, Main d'œuvre: 1560€
  • Chambres - Peinture murs et plafonds:2 340
    Peinture chambres: 39 m² × 40€/m² = 1560€, Main d'œuvre: 780€
  • Salon - Peinture murs et plafonds:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle à manger - Peinture murs et plafonds:720
    Peinture salle à manger: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boussac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 960✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Isolation - Toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 424 €/an
Calcul : 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 345 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 060 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 581 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 642 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 120
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 688
Revenus locatifs : +6 424
Charges déductibles : -74 688
Résultat foncier Année 1 : -68 264(Déficit de 68 264 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 864
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 568 €/an
Revenus locatifs : +6 424
Charges déductibles : -5 568
Résultat foncier Années 2+ : 856 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46864.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 075(65% de 55 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 312 €/an
Calcul : 36 075 € × 3,636% = 1 312
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 42474 6924 349-68 26921 400 €46 869 €46 869 €
26 5525 4574 2341 095--45 773 €
36 6835 3384 1151 346--44 428 €
46 8175 2143 9911 603--42 825 €
56 9535 0873 8631 867--40 958 €
67 0924 9543 7312 138--38 820 €
77 2344 8183 5952 417--36 403 €
87 3794 6763 4532 703--33 701 €
97 5274 5303 3072 997--30 704 €
107 6774 3783 1553 299--27 405 €
117 8314 2222 9993 609--23 796 €
127 9874 0602 8363 928---
138 1473 8922 6694 255---
148 3103 7182 4954 592---
158 4763 5392 3164 937---
168 6463 3532 1305 293---
178 8193 1611 9385 658---
188 9952 9621 7396 033---
199 1752 7561 5336 419---
209 3582 5431 3206 815---
219 5452 3231 1007 222---
229 7362 0958727 641---
239 9311 8596368 072---
2410 1301 6163928 514---
2510 3321 3631408 969---
TOTAL205 758162 60662 90843 15121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 43 151
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 424 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 349 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 349-6 420+7 769
2+1 3490+1 349
3+1 3490+1 349
4+1 3490+1 349
5+1 3490+1 349
6+1 3490+1 349
7+1 3490+1 349
8+1 3490+1 349
9+1 3490+1 349
10+1 3490+1 349
11+1 3490+1 349
12+1 349+1 178+171
13+1 349+1 277+72
14+1 349+1 377-28
15+1 349+1 481-132
16+1 349+1 588-239
17+1 349+1 697-348
18+1 349+1 810-461
19+1 349+1 926-577
20+1 349+2 044-695
21+1 349+2 167-818
22+1 349+2 292-943
23+1 349+2 422-1 073
24+1 349+2 554-1 205
25+1 349+2 691-1 342
Total+33 725+20 084+13 641
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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