Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

vente - appartement

VilleSaint-Denis (93)
Surface69.62m²
Coût Total286 280€
Loyer Annuel15 319€
Rentabilité5.35%
Cashflow/mois-333€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 69.62 m²
Prix au m² : 2 714,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Salle de bain, Petit prix

Votre agence Orpi vous propose en Exclusivité à seulement 5 minutes à pied du métro Ligne 13 – Saint-Denis Université, découvrez ce bel appartement lumineux de 70 m².

Il se compose d'une entrée, d'un double séjour lumineux, d'une cuisine indépendante, de trois chambres, d'une salle de bains, de WC séparés et de plusieurs rangements.

Le double séjour offre la possibilité de créer une quatrième chambre et de transformer l'appartement en F5.

Situé dans une résidence privée, sécurisée et arborée, ce bien bénéficie d'un environnement calme et agréable.

Vous profiterez de la proximité immédiate des commerces, des écoles, des universités et des transports.

Cet appartement est idéal pour une famille ou pour un investissement. Une belle opportunité à découvrir sans tarder. Référence agence : 1646

Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.943417, 2.372443
Saint-Denis-Universite
Ligne 13
Total : 286 280€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 82 160€
Valeur du bien : 271 160€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.62m²
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1277€/mois
Loyer annuel estimé : 15319€/an
Fourchette totale : 968€ - 1684€/mois
Fourchette annuelle : 11613€ - 20207€/an
Rentabilité brute :5.35%
Fourchette de rentabilité :4.06% - 7.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 000 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :208 860 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-19 860€ (-9.5%)
Marge achat-revente :-77 420€ (-37.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :286 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 410,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :71,57€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 481,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 797,46€
Coût de l'assurance :21 471,00€
Taxe foncière : 1 531,86€/an
Soit par mois : 127,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 276,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 609,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-332,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 69.62 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 160 €(1 180 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:23 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 500€ = 1 500€, Total: 11 500€
  • Menuiseries:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5 600€, Main d'œuvre: 1 700€ = 1 700€, Total: 6 300€
  • Eau chaude:8 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€ = 500€, Total: 4 000€
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8 000€ = 8 000€, Électroménager: 2 000€, Main d'œuvre: 1 000€ = 1 000€, Total: 10 000€
  • Salle de bain:4 560€
    Carrelage: 6 m² × 60€ = 360€, Éléments sanitaires: 3 000€, Main d'œuvre: 420€ = 420€, Total: 780€
  • Chambres - Revêtement sol:4 680€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€ = 2 040€, Main d'œuvre: 600€ = 600€, Total: 2 040€
  • Chambres - Peinture:3 320€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€ = 1 360€, Main d'œuvre: 600€ = 600€, Total: 1 360€
  • Salon - Peinture:4 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€ = 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€ = 1 000€, Total: 2 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 277 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 319 €/an
Calcul : 1 277 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 468 €/an
Base de calcul : Emprunt de 286 280 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 859 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 532 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 018 €
Revenus locatifs : +15 319 €
Charges déductibles : -94 018 €
Résultat foncier Année 1 : -78 700 €(Déficit de 78 700 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 300 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 858 €/an
Revenus locatifs : +15 319 €
Charges déductibles : -11 858 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 460 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57299.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 319 €94 027 €9 477 €-78 709 €21 400 €57 309 €57 309 €
215 625 €11 614 €9 223 €4 011 €--53 298 €
315 937 €11 352 €8 961 €4 585 €--48 713 €
416 256 €11 081 €8 691 €5 175 €--43 538 €
516 581 €10 801 €8 411 €5 780 €--37 758 €
616 913 €10 512 €8 121 €6 401 €--31 357 €
717 251 €10 212 €7 822 €7 039 €--24 318 €
817 596 €9 903 €7 512 €7 694 €--16 624 €
917 948 €9 582 €7 192 €8 366 €--8 258 €
1018 307 €9 251 €6 861 €9 056 €---
1118 673 €8 909 €6 518 €9 764 €---
1219 047 €8 555 €6 164 €10 492 €---
1319 428 €8 189 €5 798 €11 239 €---
1419 816 €7 811 €5 420 €12 006 €---
1520 213 €7 419 €5 029 €12 793 €---
1620 617 €7 015 €4 624 €13 602 €---
1721 029 €6 596 €4 206 €14 433 €---
1821 450 €6 164 €3 773 €15 286 €---
1921 879 €5 716 €3 326 €16 162 €---
2022 316 €5 254 €2 863 €17 063 €---
2122 763 €4 775 €2 385 €17 987 €---
2223 218 €4 281 €1 890 €18 937 €---
2323 682 €3 769 €1 379 €19 913 €---
2424 156 €3 241 €850 €20 915 €---
2524 639 €2 694 €303 €21 945 €---
TOTAL490 658 €278 725 €136 797 €211 933 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 933 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 319 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 217 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 217 €-6 420 €+9 637 €
2+3 217 €0 €+3 217 €
3+3 217 €0 €+3 217 €
4+3 217 €0 €+3 217 €
5+3 217 €0 €+3 217 €
6+3 217 €0 €+3 217 €
7+3 217 €0 €+3 217 €
8+3 217 €0 €+3 217 €
9+3 217 €0 €+3 217 €
10+3 217 €+239 €+2 978 €
11+3 217 €+2 929 €+288 €
12+3 217 €+3 147 €+70 €
13+3 217 €+3 372 €-155 €
14+3 217 €+3 602 €-385 €
15+3 217 €+3 838 €-621 €
16+3 217 €+4 081 €-864 €
17+3 217 €+4 330 €-1 113 €
18+3 217 €+4 586 €-1 369 €
19+3 217 €+4 849 €-1 632 €
20+3 217 €+5 119 €-1 902 €
21+3 217 €+5 396 €-2 179 €
22+3 217 €+5 681 €-2 464 €
23+3 217 €+5 974 €-2 757 €
24+3 217 €+6 275 €-3 058 €
25+3 217 €+6 584 €-3 367 €
Total+80 425 €+63 580 €+16 845 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →