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Achat ferme 1 étage

Bien expiré
VilleVilleneuve-la-Guyard (89)
Surface350
Coût Total615 120
Loyer Annuel43 331
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois+75
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 494 000 €
Surface : 350 m²
Prix au m² : 1 411,43 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 20 m² Cave, 1 Terrasse, Vue, Piscine, Cheminée, Surface de 350 m², Bâtiment de 1 étage, 12 Pièces, 8 Chambres, Année de construction 1880, 3 Salles de bain, 5 Toilettes, Chauffage individuel gaz radiateur, Cuisine américaine, Une entrée, Salle de séjour : 107.18 m², Jardin, Terrain de 1600 m², Orientation Nord-Est, Calme, Etat : bon, Vis à vis

Situé à Villeneuve-la-Guyard, commune dynamique disposant de toutes les commodités (écoles, commerces, supermarché, gare avec accès Paris), ce corps de ferme de caractère bénéficie d’un environnement calme et recherché.

L’habitation principale, pleine de charme, se compose d’une entrée, une grande cuisine, un superbe séjour cathédrale, une salle d’eau moderne, WC séparés, une chambre avec dressing, un espace cellier / buanderie très fonctionnel.

À l’étage :

Trois belles chambres, un bureau, un palier, un point d’eau avec WC.

Les dépendances ont été entièrement aménagées, permettant de créer deux habitations supplémentaires, idéales pour un projet familial, locatif ou d’accueil !

Seconde habitation :

Entrée, cuisine ouverte sur séjour, Salle d’eau moderne, WC séparés.

À l’étage : Un palier dessert 2 chambres.

Troisième habitation :

Entrée, cuisine ouverte sur séjour, WC séparés.

À l’étage : grande pièce palière, salle de bains, 2 chambres.

Prestations & extérieurs :

-Structure saine, de nombreuses rénovations réalisées il y a une dizaine d’années

-Belles prestations, alliance réussie entre charme de l’ancien et confort moderne

-Parcelle d’environ 1 600 m², sans aucun vis-à-vis

-Deux terrasses pour profiter des beaux jours

Le gros + : une superbe Piscine creusée 8 x 4 m, dans un environnement très agréable !

Un bien rare sur le marché, offrant de multiples possibilités grâce à ses volumes, ses dépendances aménagées et sa localisation stratégique !

Pour plus d’informations ou organiser une visite, contactez-nous.

Ville : Villeneuve-la-Guyard
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89340
Coordonnées : 48.307620, 3.040170
Total : 615 120
Prix d'acquisition : 494 000
Travaux : 81 600
Valeur du bien : 575 600
Frais de notaire : 39 520
Coût estimé : 39 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 350
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.64€ - 12.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 3611€/mois
Loyer annuel estimé : 43331€/an
Fourchette totale : 3026€ - 4310€/mois
Fourchette annuelle : 36307€ - 51714€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :615 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 000,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :174,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 3 175,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :285 129,00
Coût de l'assurance :52 285,20
Taxe foncière : 4 333,10€/an
Soit par mois : 361,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 610,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 536,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :74,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 350 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE, solution prioritaire.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 350 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 44 fenêtres (estimation basée sur 350 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres.
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres.
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 8 chambres.
Quantité: 8 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 600(233 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:14 000
    Isolation toiture/combles: 350 m² × 40€/m² = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:22 000
    Fenêtres double vitrage: 44 fenêtres × 500€/fenêtre = 22000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs: 80 m² × 30€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:2 400
    Mise aux normes électricité: 8 chambres × 300€/chambre = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-la-Guyard (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 611 €/mois
Revenus locatifs annuels : 43 331 €/an
Calcul : 3 611 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 793 €/an
Base de calcul : Emprunt de 615 120 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 091 €/an
Calcul : 174 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 333 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 107 817
Revenus locatifs : +43 331
Charges déductibles : -107 817
Résultat foncier Année 1 : -64 486(Déficit de 64 486 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 086
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 217 €/an
Revenus locatifs : +43 331
Charges déductibles : -26 217
Résultat foncier Années 2+ : 17 114 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43086.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 494 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 321 100(65% de 494 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 676 €/an
Calcul : 321 100 € × 3,636% = 11 676
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
143 331107 83719 812-64 50621 400 €43 106 €43 106 €
244 19825 70119 27618 497--24 609 €
345 08225 14718 72319 935--4 674 €
445 98324 57518 15121 408---
546 90323 98417 56022 919---
647 84123 37316 94924 468---
748 79822 74316 31826 055---
849 77422 09115 66727 683---
950 76921 41814 99329 351---
1051 78520 72214 29831 062---
1152 82020 00413 57932 816---
1253 87719 26212 83734 615---
1354 95418 49512 07036 459---
1456 05317 70311 27838 351---
1557 17416 88410 46040 290---
1658 31816 0399 61442 279---
1759 48415 1658 74144 319---
1860 67414 2637 83846 411---
1961 88713 3316 90648 557---
2063 12512 3685 94350 758---
2164 38811 3734 94853 015---
2265 67510 3453 92055 331---
2366 9899 2832 85857 706---
2468 3298 1861 76160 143---
2569 6957 05262862 643---
TOTAL1 387 906527 342285 129860 56421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 860 564
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 43 331 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 100 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 100-6 420+15 520
2+9 1000+9 100
3+9 1000+9 100
4+9 100+5 020+4 080
5+9 100+6 876+2 224
6+9 100+7 340+1 760
7+9 100+7 817+1 283
8+9 100+8 305+795
9+9 100+8 805+295
10+9 100+9 319-219
11+9 100+9 845-745
12+9 100+10 385-1 285
13+9 100+10 938-1 838
14+9 100+11 505-2 405
15+9 100+12 087-2 987
16+9 100+12 684-3 584
17+9 100+13 296-4 196
18+9 100+13 923-4 823
19+9 100+14 567-5 467
20+9 100+15 227-6 127
21+9 100+15 905-6 805
22+9 100+16 599-7 499
23+9 100+17 312-8 212
24+9 100+18 043-8 943
25+9 100+18 793-9 693
Total+227 500+258 169+-30 669
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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