Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCréteil (94)
Surface89m²
Coût Total307 960€
Loyer Annuel20 035€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-497€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 252 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 2 831,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 35 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Jardin, Terrasse, calme, Exposition sud, Interphone

Quartier Université Dans la résidence du Grand pavois, nous vous proposons ce 4 pièces traversant avec terrasse. Un bien lumineux et à l'agencement idéal qui se compose comme suit ; Entrée avec rangements, double séjour donnant sur un extérieur, cuisine équipée avec cellier, 2 chambres (possibilité d'une 3ème), salle de bains, salle d'eau, wc séparé, rangements ainsi qu'une cave et une place de parking. Vous serez séduits par :

  • Son Agencement cohérent, espace nuit séparé de l'espace jour.
  • Sa Luminosité, appartement avec une double exposition.
  • Sa Terrasse de 14m2 plein sud.
  • Son Potentiel, idéal pour un investissement.
  • Son Emplacement, vous serez à proximité des commerces, des écoles et des transports . ( TVM et Métro 8 à 500m ) Au Plaisir de Vous le Présenter ! ! ! (5.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 284 lots - dont 284 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4608.00 euros. William Douyere (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 832279764 - Creteil.

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.785316, 2.444807
Total : 307 960€
Prix d'acquisition : 252 000€
Travaux : 35 800€
Valeur du bien : 287 800€
Frais de notaire : 20 160€
Coût estimé : 20 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1670€/mois
Loyer annuel estimé : 20035€/an
Fourchette totale : 1263€ - 2206€/mois
Fourchette annuelle : 15161€ - 26477€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 024,39 €/m²
Basé sur :183 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :269 171 €
Prix d'achat :252 000 €
Décote à l'achat :-17 171€ (-6.4%)
Marge achat-revente :-38 789€ (-14.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :307 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 538,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :76,99€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 615,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 565,72€
Coût de l'assurance :23 097,00€
Taxe foncière : 2 003,54€/an
Soit par mois : 166,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 384,00€/mois
Soit par an : 4 608,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 669,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 166,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-496,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 800 €(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Créteil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 670 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 035 €/an
Calcul : 1 670 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 582 €/an
Base de calcul : Emprunt de 307 960 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 924 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 004 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 608 €/an
Calcul : 384 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 918 €
Revenus locatifs : +20 035 €
Charges déductibles : -53 918 €
Résultat foncier Année 1 : -33 882 €(Déficit de 33 882 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 482 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 118 €/an
Revenus locatifs : +20 035 €
Charges déductibles : -18 118 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 918 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12482.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 252 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 163 800 €(65% de 252 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 956 €/an
Calcul : 163 800 € × 3,636% = 5 956 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 035 €53 928 €10 592 €-33 892 €21 400 €12 492 €12 492 €
220 436 €17 849 €10 314 €2 587 €--9 906 €
320 845 €17 561 €10 026 €3 283 €--6 622 €
421 262 €17 263 €9 728 €3 999 €--2 624 €
521 687 €16 954 €9 419 €4 733 €---
622 121 €16 635 €9 099 €5 486 €---
722 563 €16 304 €8 768 €6 260 €---
823 014 €15 961 €8 425 €7 054 €---
923 475 €15 606 €8 070 €7 869 €---
1023 944 €15 238 €7 703 €8 706 €---
1124 423 €14 858 €7 323 €9 565 €---
1224 911 €14 464 €6 929 €10 447 €---
1325 410 €14 056 €6 521 €11 353 €---
1425 918 €13 634 €6 099 €12 284 €---
1526 436 €13 197 €5 662 €13 239 €---
1626 965 €12 745 €5 209 €14 220 €---
1727 504 €12 276 €4 741 €15 228 €---
1828 054 €11 791 €4 255 €16 264 €---
1928 615 €11 288 €3 753 €17 327 €---
2029 188 €10 768 €3 233 €18 419 €---
2129 771 €10 230 €2 694 €19 542 €---
2230 367 €9 672 €2 137 €20 695 €---
2330 974 €9 095 €1 560 €21 879 €---
2431 594 €8 498 €962 €23 096 €---
2532 226 €7 879 €343 €24 347 €---
TOTAL641 739 €377 751 €153 566 €263 987 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 987 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 035 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 207 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 207 €-6 420 €+10 627 €
2+4 207 €0 €+4 207 €
3+4 207 €0 €+4 207 €
4+4 207 €0 €+4 207 €
5+4 207 €+633 €+3 574 €
6+4 207 €+1 646 €+2 561 €
7+4 207 €+1 878 €+2 329 €
8+4 207 €+2 116 €+2 091 €
9+4 207 €+2 361 €+1 846 €
10+4 207 €+2 612 €+1 595 €
11+4 207 €+2 869 €+1 338 €
12+4 207 €+3 134 €+1 073 €
13+4 207 €+3 406 €+801 €
14+4 207 €+3 685 €+522 €
15+4 207 €+3 972 €+235 €
16+4 207 €+4 266 €-59 €
17+4 207 €+4 568 €-361 €
18+4 207 €+4 879 €-672 €
19+4 207 €+5 198 €-991 €
20+4 207 €+5 526 €-1 319 €
21+4 207 €+5 862 €-1 655 €
22+4 207 €+6 208 €-2 001 €
23+4 207 €+6 564 €-2 357 €
24+4 207 €+6 929 €-2 722 €
25+4 207 €+7 304 €-3 097 €
Total+105 175 €+79 196 €+25 979 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →