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Appartement 54m² loué, Bourges secteur Aéroport

VilleBourges (18)
Surface54m²
Coût Total103 800€
Loyer Annuel6 045€
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-179€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 574,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Investissez sereinement avec cet appartement de 3 pièces de 54 m², vendu loué, idéalement situé à Bourges, dans le secteur recherché de l'Aéroport. Une opportunité parfaite pour un placement locatif clé en main, sans vacance locative, dans un quartier calme et pratique. Le bien se compose de :

  • Un séjour lumineux.
  • 🍳 Une cuisine équipée.
  • 🛏️ 2 chambres confortables.
  • 🛁 Une salle de bain.
  • 🚽 WC séparé.
  • 🚗 Un garage fermé
  • 📦 Une cave privative pour du stockage supplémentaire.

Situation locative :

  • Loyer mensuel hors charges : 517,15 €
  • Provisions sur charges : 75,00 € (soit 592,15 € charges comprises)
  • Locataires sérieux et en place.

Informations financières et techniques :

  • 🧾 Taxe foncière : 1 017 € / an.
  • Charges de copropriété : 774,26€ / an.
  • Classe énergétique (DPE) : D
  • Pas de procédure en cours dans la copropriété.
Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.073870, 2.378540
Total : 103 800€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 97 000€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 504€/mois
Loyer annuel estimé : 6045€/an
Fourchette totale : 384€ - 662€/mois
Fourchette annuelle : 4603€ - 7940€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 388,06 €/m²
Basé sur :131 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 955 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+10 045€ (+13.4%)
Marge achat-revente :-28 845€ (-38.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :503,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :30,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 533,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 129,03€
Coût de l'assurance :9 082,50€
Taxe foncière : 1 017,00€/an
Soit par mois : 84,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 64,52€/mois
Soit par an : 774,24€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 503,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 682,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-178,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle de bain incluant douche, lavabo, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise à jour et confort
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon montre des signes d'usure normale
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(222 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 045 €/an
Calcul : 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 278 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 800 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 017 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 774 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 433 €
Revenus locatifs : +6 045 €
Charges déductibles : -17 433 €
Résultat foncier Année 1 : -11 387 €(Déficit de 11 387 €)
Imputable sur revenu global : 11 387 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 433 €/an
Revenus locatifs : +6 045 €
Charges déductibles : -5 433 €
Résultat foncier Années 2+ : 613 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 045 €17 436 €3 281 €-11 391 €11 391 €--
26 166 €5 346 €3 192 €820 €---
36 290 €5 254 €3 100 €1 036 €---
46 415 €5 159 €3 004 €1 257 €---
56 544 €5 060 €2 906 €1 484 €---
66 675 €4 958 €2 804 €1 716 €---
76 808 €4 853 €2 699 €1 955 €---
86 944 €4 745 €2 591 €2 199 €---
97 083 €4 633 €2 479 €2 450 €---
107 225 €4 518 €2 363 €2 707 €---
117 369 €4 398 €2 244 €2 971 €---
127 517 €4 275 €2 121 €3 242 €---
137 667 €4 148 €1 993 €3 519 €---
147 820 €4 017 €1 862 €3 804 €---
157 977 €3 881 €1 726 €4 096 €---
168 136 €3 741 €1 587 €4 395 €---
178 299 €3 597 €1 442 €4 703 €---
188 465 €3 447 €1 293 €5 018 €---
198 634 €3 293 €1 139 €5 341 €---
208 807 €3 134 €980 €5 673 €---
218 983 €2 970 €815 €6 013 €---
229 163 €2 800 €646 €6 362 €---
239 346 €2 625 €471 €6 721 €---
249 533 €2 445 €290 €7 088 €---
259 724 €2 258 €103 €7 466 €---
TOTAL193 637 €112 993 €47 129 €80 644 €11 391 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 417 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 644 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 045 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 270 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 270 €-3 417 €+4 687 €
2+1 270 €+246 €+1 024 €
3+1 270 €+311 €+959 €
4+1 270 €+377 €+893 €
5+1 270 €+445 €+825 €
6+1 270 €+515 €+755 €
7+1 270 €+586 €+684 €
8+1 270 €+660 €+610 €
9+1 270 €+735 €+535 €
10+1 270 €+812 €+458 €
11+1 270 €+891 €+379 €
12+1 270 €+972 €+298 €
13+1 270 €+1 056 €+214 €
14+1 270 €+1 141 €+129 €
15+1 270 €+1 229 €+41 €
16+1 270 €+1 319 €-49 €
17+1 270 €+1 411 €-141 €
18+1 270 €+1 505 €-235 €
19+1 270 €+1 602 €-332 €
20+1 270 €+1 702 €-432 €
21+1 270 €+1 804 €-534 €
22+1 270 €+1 909 €-639 €
23+1 270 €+2 016 €-746 €
24+1 270 €+2 127 €-857 €
25+1 270 €+2 240 €-970 €
Total+31 750 €+24 193 €+7 557 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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