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Appartement 29 m² à Saint-Etienne

VilleSaint-Étienne (42)
Surface29m²
Coût Total68 840€
Loyer Annuel3 622€
Rentabilité5.26%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 32 000 €
Surface : 29 m²
Prix au m² : 1 103,45 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 29 m², 2 pièces

Ref annonce : Va6426

Exclusivite Loire INVESTISSEMENT

Idéal investisseur – Appartement 29,97 m² à rénover entièrement

Appartement offrant un fort potentiel après rénovation, idéal pour un investissement locatif ou un projet de déficit foncier.

Le bien nécessite une rénovation complète, permettant de repenser entièrement les espaces selon votre projet et vos envies.

Petite surface particulièrement recherchée sur le marché locatif.

Travaux importants à prévoir.

Faibles charges.

Idéal premier investissement ou projet de rénovation.

Fort potentiel de valorisation après travaux.

Bien non soumis au DPE.

Pour plus d'informations ou organiser une visite :

Clément Gardrat – [Coordonnées masquées]

LOIRE Investissement St ÉTIENNE

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 15 lots. Aucune procédure n'est en cours. Non soumis au Dpe. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Carte pro. Cpi 42[Coordonnées masquées]23 118

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.439640, 4.387830
Total : 68 840€
Prix d'acquisition : 32 000€
Travaux : 34 280€
Valeur du bien : 66 280€
Frais de notaire : 2 560€
Coût estimé : 2 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 29m²
Loyer prédit : 10.41€/m²/mois
Fourchette : 7.54€ - 14.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 302€/mois
Loyer annuel estimé : 3622€/an
Fourchette totale : 219€ - 416€/mois
Fourchette annuelle : 2626€ - 4995€/an
Rentabilité brute :5.26%
Fourchette de rentabilité :3.81% - 7.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 792,45 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :51 981 €
Prix d'achat :32 000 €
Décote à l'achat :-19 981€ (-38.4%)
Marge achat-revente :-16 859€ (-32.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :68 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :336,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :19,50€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 355,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 018,87€
Coût de l'assurance :5 851,40€
Taxe foncière : 362,15€/an
Soit par mois : 30,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 301,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 385,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 29 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 280 €(1 182 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 2000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 302 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 622 €/an
Calcul : 302 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 68 840 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 234 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 362 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 098 €
Revenus locatifs : +3 622 €
Charges déductibles : -37 098 €
Résultat foncier Année 1 : -33 477 €(Déficit de 33 477 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 077 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 818 €/an
Revenus locatifs : +3 622 €
Charges déductibles : -2 818 €
Résultat foncier Années 2+ : 803 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12076.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 32 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 20 800 €(65% de 32 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 756 €/an
Calcul : 20 800 € × 3,636% = 756 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 622 €37 100 €2 224 €-33 479 €21 400 €12 079 €12 079 €
23 694 €2 760 €2 164 €934 €--11 145 €
33 768 €2 698 €2 102 €1 070 €--10 075 €
43 843 €2 634 €2 038 €1 209 €--8 866 €
53 920 €2 568 €1 971 €1 352 €--7 514 €
63 998 €2 499 €1 903 €1 499 €--6 015 €
74 078 €2 428 €1 832 €1 650 €--4 365 €
84 160 €2 355 €1 759 €1 805 €--2 560 €
94 243 €2 280 €1 684 €1 963 €--597 €
104 328 €2 202 €1 606 €2 126 €---
114 415 €2 121 €1 525 €2 293 €---
124 503 €2 038 €1 442 €2 465 €---
134 593 €1 952 €1 356 €2 641 €---
144 685 €1 863 €1 267 €2 822 €---
154 779 €1 771 €1 175 €3 007 €---
164 874 €1 676 €1 080 €3 198 €---
174 972 €1 578 €982 €3 393 €---
185 071 €1 477 €881 €3 594 €---
195 172 €1 372 €776 €3 800 €---
205 276 €1 264 €668 €4 012 €---
215 381 €1 152 €556 €4 229 €---
225 489 €1 037 €440 €4 452 €---
235 599 €917 €321 €4 681 €---
245 711 €794 €198 €4 917 €---
255 825 €667 €71 €5 158 €---
TOTAL115 998 €81 204 €32 019 €34 794 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 34 794 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 622 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +761 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+761 €-6 420 €+7 181 €
2+761 €0 €+761 €
3+761 €0 €+761 €
4+761 €0 €+761 €
5+761 €0 €+761 €
6+761 €0 €+761 €
7+761 €0 €+761 €
8+761 €0 €+761 €
9+761 €0 €+761 €
10+761 €+459 €+302 €
11+761 €+688 €+73 €
12+761 €+739 €+22 €
13+761 €+792 €-31 €
14+761 €+847 €-86 €
15+761 €+902 €-141 €
16+761 €+959 €-198 €
17+761 €+1 018 €-257 €
18+761 €+1 078 €-317 €
19+761 €+1 140 €-379 €
20+761 €+1 204 €-443 €
21+761 €+1 269 €-508 €
22+761 €+1 336 €-575 €
23+761 €+1 404 €-643 €
24+761 €+1 475 €-714 €
25+761 €+1 547 €-786 €
Total+19 025 €+10 438 €+8 587 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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