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Détails du bien

VilleDigne-les-Bains (04)
Surface75m²
Coût Total156 420€
Loyer Annuel8 915€
Rentabilité5.70%
Cashflow/mois-310€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 453,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Digne, proche du centre à pied, Situé au 3e étage d'un immeuble sécurisé, appartement T4 composé, d'une entrée, d'une pièce de vie donnant sur balcon, d'une cuisine séparée équipée et aménagée suivie d'un cellier, des dégagements, un toilettes, une salle de bain, et 3 chambres ( 2 avec placards et 2 donnant sur le balcon). Double vitrage . Chauffage collectif.

Ville : Digne-les-Bains
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04000
Total : 156 420€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 38 700€
Valeur du bien : 147 700€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 9.91€/m²/mois
Fourchette : 7.68€ - 12.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 743€/mois
Loyer annuel estimé : 8915€/an
Fourchette totale : 576€ - 958€/mois
Fourchette annuelle : 6916€ - 11494€/an
Rentabilité brute :5.70%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 7.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 697,15 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :127 286 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-18 286€ (-14.4%)
Marge achat-revente :-29 134€ (-22.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :783,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 828,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 502,62€
Coût de l'assurance :13 686,75€
Taxe foncière : 891,55€/an
Soit par mois : 74,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 742,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 052,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-310,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 285 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou remplacement par un chauffage individuel à haute efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, ou remplacement par des fenêtres double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si l'actuel est un cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 700 €(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 100€
    Peinture murs et plafonds chambres: 3 chambres × 200€ = 600€, 90 m² × 25€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 250€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Digne-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 743 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 915 €/an
Calcul : 743 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 406 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 420 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 547 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 892 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 345 €
Revenus locatifs : +8 915 €
Charges déductibles : -47 345 €
Résultat foncier Année 1 : -38 430 €(Déficit de 38 430 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 030 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 645 €/an
Revenus locatifs : +8 915 €
Charges déductibles : -8 645 €
Résultat foncier Années 2+ : 270 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17029.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 915 €47 350 €5 411 €-38 435 €21 400 €17 035 €17 035 €
29 094 €8 508 €5 269 €585 €--16 449 €
39 276 €8 362 €5 123 €914 €--15 535 €
49 461 €8 210 €4 971 €1 252 €--14 284 €
59 650 €8 052 €4 813 €1 598 €--12 686 €
69 843 €7 889 €4 650 €1 954 €--10 731 €
710 040 €7 720 €4 481 €2 320 €--8 411 €
810 241 €7 545 €4 306 €2 696 €--5 716 €
910 446 €7 364 €4 125 €3 081 €--2 634 €
1010 655 €7 177 €3 938 €3 478 €---
1110 868 €6 983 €3 744 €3 885 €---
1211 085 €6 782 €3 543 €4 304 €---
1311 307 €6 573 €3 334 €4 733 €---
1411 533 €6 358 €3 119 €5 175 €---
1511 764 €6 135 €2 896 €5 629 €---
1611 999 €5 903 €2 664 €6 096 €---
1712 239 €5 664 €2 425 €6 575 €---
1812 484 €5 416 €2 177 €7 068 €---
1912 733 €5 159 €1 920 €7 574 €---
2012 988 €4 893 €1 654 €8 095 €---
2113 248 €4 618 €1 379 €8 630 €---
2213 513 €4 333 €1 094 €9 180 €---
2313 783 €4 037 €798 €9 746 €---
2414 059 €3 731 €492 €10 327 €---
2514 340 €3 415 €176 €10 925 €---
TOTAL285 565 €198 178 €78 503 €87 387 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 387 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 915 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 872 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 872 €-6 420 €+8 292 €
2+1 872 €0 €+1 872 €
3+1 872 €0 €+1 872 €
4+1 872 €0 €+1 872 €
5+1 872 €0 €+1 872 €
6+1 872 €0 €+1 872 €
7+1 872 €0 €+1 872 €
8+1 872 €0 €+1 872 €
9+1 872 €0 €+1 872 €
10+1 872 €+253 €+1 619 €
11+1 872 €+1 166 €+706 €
12+1 872 €+1 291 €+581 €
13+1 872 €+1 420 €+452 €
14+1 872 €+1 553 €+319 €
15+1 872 €+1 689 €+183 €
16+1 872 €+1 829 €+43 €
17+1 872 €+1 973 €-101 €
18+1 872 €+2 120 €-248 €
19+1 872 €+2 272 €-400 €
20+1 872 €+2 428 €-556 €
21+1 872 €+2 589 €-717 €
22+1 872 €+2 754 €-882 €
23+1 872 €+2 924 €-1 052 €
24+1 872 €+3 098 €-1 226 €
25+1 872 €+3 278 €-1 406 €
Total+46 800 €+26 216 €+20 584 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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