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Maison de ville, lumineuse

VilleMontrichard (41)
Surface200
Coût Total202 680
Loyer Annuel19 727
Rentabilité9.73%
Cashflow/mois+431
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 165 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 825 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville idéalement située à Montrichard Val de Cher, à seulement 2 minutes à pied des commerces, 1 minute des bords du Cher et 5 minutes de la gare, a proximité de l'école Cette maison offre une belle organisation des espaces sur plusieurs niveaux : Au rez-de-chaussée : • Une grande pièce de vie lumineuse avec cuisine aménagée et îlot central • Une arrière-cuisine avec buanderie et WC • Une cave • une grande pièce pouvant servir de Chambre Au premier étage : • Une suite parental avec salle d'eau et dressing • 1 chambre • Une salle de bains • WC • Un bureau Au deuxième étage : • Une chambre supplémentaire À l’extérieur, vous profiterez d’une cour entièrement close, offrant un espace agréable et sécurisé, avec une place de stationnement. Cette maison de ville allie confort, fonctionnalité et emplacement privilégié, idéale pour une famille ou un projet de résidence secondaire.

Ville : Montrichard
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41400
Coordonnées : 47.341730, 1.179500
Total : 202 680
Prix d'acquisition : 165 000
Travaux : 24 480
Valeur du bien : 189 480
Frais de notaire : 13 200
Coût estimé : 13 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 8.22€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1644€/mois
Loyer annuel estimé : 19727€/an
Fourchette totale : 1317€ - 2052€/mois
Fourchette annuelle : 15805€ - 24623€/an
Rentabilité brute :9.73%
Fourchette de rentabilité :7.80% - 12.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 727,85 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :345 570
Prix d'achat :165 000
Décote à l'achat :-180 570 (-52.3%)
Marge achat-revente :142 890€ (41.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :989,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :59,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 048,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 270,56
Coût de l'assurance :17 734,50
Taxe foncière : 1 972,70€/an
Soit par mois : 164,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 643,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 213,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :430,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un parquet flottant dans la chambre sous combles
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre sous combles
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre supplémentaire au deuxième étage
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre supplémentaire au deuxième étage
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 480(122 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 600
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1600€/m² = 9600€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambre sous combles - Revêtement sol:960
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambre sous combles - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambre supplémentaire - Revêtement sol:960
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambre supplémentaire - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:12 000
    Mise aux normes électrique: 100 m² × 120€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montrichard (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 440✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chambre sous combles - Revêtement sol, Chambre sous combles - Peinture
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 727 €/an
Calcul : 1 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 542 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 680 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 709 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 973 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 480
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 704
Revenus locatifs : +19 727
Charges déductibles : -33 704
Résultat foncier Année 1 : -13 977(Déficit de 13 977 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 3 277
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 224 €/an
Revenus locatifs : +19 727
Charges déductibles : -9 224
Résultat foncier Années 2+ : 10 503 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3276.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 72733 7106 548-13 98310 700 €3 283 €3 283 €
220 1229 0536 37111 068---
320 5248 8716 18911 653---
420 9348 6826 00012 253---
521 3538 4875 80512 867---
621 7808 2855 60313 495---
722 2168 0775 39514 139---
822 6607 8615 17914 799---
923 1137 6394 95715 474---
1023 5767 4094 72716 166---
1124 0477 1724 49016 875---
1224 5286 9274 24517 601---
1325 0196 6733 99118 345---
1425 5196 4123 73019 107---
1526 0296 1413 45919 888---
1626 5505 8623 18020 688---
1727 0815 5732 89121 508---
1827 6235 2752 59222 348---
1928 1754 9662 28423 209---
2028 7384 6481 96624 091---
2129 3134 3191 63724 994---
2229 9003 9791 29725 921---
2330 4983 62894626 870---
2431 1073 26558327 843---
2531 7302 89020828 840---
TOTAL631 861185 80294 271446 05810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 446 058
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 727 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 143 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 143-3 210+7 353
2+4 143+2 335+1 808
3+4 143+3 496+647
4+4 143+3 676+467
5+4 143+3 860+283
6+4 143+4 049+94
7+4 143+4 242-99
8+4 143+4 440-297
9+4 143+4 642-499
10+4 143+4 850-707
11+4 143+5 063-920
12+4 143+5 280-1 137
13+4 143+5 504-1 361
14+4 143+5 732-1 589
15+4 143+5 966-1 823
16+4 143+6 206-2 063
17+4 143+6 452-2 309
18+4 143+6 704-2 561
19+4 143+6 963-2 820
20+4 143+7 227-3 084
21+4 143+7 498-3 355
22+4 143+7 776-3 633
23+4 143+8 061-3 918
24+4 143+8 353-4 210
25+4 143+8 652-4 509
Total+103 575+133 818+-30 243
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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