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Maison 5 pièces 94 m²

Bien expiré
VilleVix (85)
Surface94m²
Coût Total162 651€
Loyer Annuel8 604€
Rentabilité5.29%
Cashflow/mois-195€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 140 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 065,32 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 94 m² - Maison 5 pièces 94 m²

VIX (85770) / Entre Fontenay-le-Comte et Marans / 30 min de La Rochelle

Vous rêvez d'un lieu de vie authentique, alliant le charme de l'ancien et le potentiel d'aménagement. Cette maison en pierre de caractère, idéalement située au centre de Vix, village vivant et tous commerces, est faite pour vous !

Environ 150m² habitables, elle se compose au rez-de-chaussée de : Une entrée, une cuisine avec insert, une salle à manger lumineuse, un salon , une salle d'eau, wc, une buanderie et une chaufferie.

À l'étage : environ 100m² d'espaces à aménager selon vos envies (chambres, suite parentale, bureau, atelier...).

  • Toiture en bon état
  • Reliée au tout-à-l'égout
  • Petite cour agréable
  • Commerces à pieds

Un bien avec du cachet, à fort potentiel ... À visiter sans tarder !

Ref 1091. DPE F.

Surface : 94 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/07/2025

Consommation énergie primaire : 378 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 420 € et 4 700 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Vix
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85770
Coordonnées : 46.331337, -0.879035
Total : 162 651€
Prix d'acquisition : 100 140€
Travaux : 54 500€
Valeur du bien : 154 640€
Frais de notaire : 8 011€
Coût estimé : 8 011€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 7.63€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8604€/an
Fourchette totale : 563€ - 914€/mois
Fourchette annuelle : 6751€ - 10965€/an
Rentabilité brute :5.29%
Fourchette de rentabilité :4.15% - 6.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 921,96 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :180 664 €
Prix d'achat :100 140 €
Décote à l'achat :-80 524€ (-44.6%)
Marge achat-revente :18 013€ (10.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 651€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :794,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :46,08€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 840,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 652,26€
Coût de l'assurance :13 825,34€
Taxe foncière : 860,36€/an
Soit par mois : 71,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 716,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 912,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-195,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs vieillissants nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - sol abîmé nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en papier peint usé nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 500 €(580 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:7 520€
    Isolation des combles: 94 m² × 80€/m² = 7520€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€/fenêtre = 8800€ (pose incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Revêtement de sol: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vix (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 604 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 250 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 651 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 553 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 860 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 163 €
Revenus locatifs : +8 604 €
Charges déductibles : -61 163 €
Résultat foncier Année 1 : -52 560 €(Déficit de 52 560 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 160 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 663 €/an
Revenus locatifs : +8 604 €
Charges déductibles : -6 663 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 940 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31159.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 140 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 091 €(65% de 100 140 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 367 €/an
Calcul : 65 091 € × 3,636% = 2 367 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 604 €61 168 €5 255 €-52 565 €21 400 €31 165 €31 165 €
28 776 €6 526 €5 113 €2 249 €--28 915 €
38 951 €6 380 €4 966 €2 572 €--26 344 €
49 130 €6 228 €4 815 €2 902 €--23 442 €
59 313 €6 072 €4 658 €3 241 €--20 200 €
69 499 €5 910 €4 496 €3 589 €--16 611 €
79 689 €5 743 €4 329 €3 947 €--12 664 €
89 883 €5 570 €4 156 €4 313 €--8 351 €
910 081 €5 391 €3 978 €4 689 €--3 662 €
1010 282 €5 207 €3 794 €5 075 €---
1110 488 €5 017 €3 603 €5 471 €---
1210 698 €4 820 €3 406 €5 878 €---
1310 911 €4 616 €3 203 €6 295 €---
1411 130 €4 406 €2 993 €6 723 €---
1511 352 €4 189 €2 776 €7 163 €---
1611 579 €3 965 €2 552 €7 614 €---
1711 811 €3 733 €2 320 €8 078 €---
1812 047 €3 494 €2 080 €8 553 €---
1912 288 €3 247 €1 833 €9 042 €---
2012 534 €2 991 €1 578 €9 543 €---
2112 785 €2 727 €1 314 €10 058 €---
2213 040 €2 454 €1 041 €10 586 €---
2313 301 €2 172 €759 €11 129 €---
2413 567 €1 881 €468 €11 686 €---
2513 838 €1 580 €167 €12 258 €---
TOTAL275 577 €165 487 €75 652 €110 090 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 090 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 604 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 807 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 807 €-6 420 €+8 227 €
2+1 807 €0 €+1 807 €
3+1 807 €0 €+1 807 €
4+1 807 €0 €+1 807 €
5+1 807 €0 €+1 807 €
6+1 807 €0 €+1 807 €
7+1 807 €0 €+1 807 €
8+1 807 €0 €+1 807 €
9+1 807 €0 €+1 807 €
10+1 807 €+424 €+1 383 €
11+1 807 €+1 641 €+166 €
12+1 807 €+1 763 €+44 €
13+1 807 €+1 889 €-82 €
14+1 807 €+2 017 €-210 €
15+1 807 €+2 149 €-342 €
16+1 807 €+2 284 €-477 €
17+1 807 €+2 423 €-616 €
18+1 807 €+2 566 €-759 €
19+1 807 €+2 712 €-905 €
20+1 807 €+2 863 €-1 056 €
21+1 807 €+3 017 €-1 210 €
22+1 807 €+3 176 €-1 369 €
23+1 807 €+3 339 €-1 532 €
24+1 807 €+3 506 €-1 699 €
25+1 807 €+3 677 €-1 870 €
Total+45 175 €+33 027 €+12 148 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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