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Appartement 2 pièces 54 m²

Bien expiré
VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface54m²
Coût Total77 650€
Loyer Annuel7 170€
Rentabilité9.23%
Cashflow/mois+137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 42 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 777,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement à vendre 2 pièces VILLENEUVE SUR LOT (47), grand, lumineux

Situé en coeur de ville sur la commune de Villeneuve sur lot Vous pourrez tout faire à pieds.

Il se compose de deux espaces distincts. En entrant à droite une chambre, avec sa salle d'eau en suivant.

Sur gauche, une cuisine américaine ouverte par un comptoir sur la pièce de vie lumineuse. Une buanderie.

Rafraîchissements à prévoir.

Peut facilement, se transformer en T3.

Nombre de lots de la copropriété : 5, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 0€ soit 0€ par mois. Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 13,51% TTC du prix hors honoraires. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°850 896 200 - Greffe de AGEN) Sylvie LAPORTE Entrepreneur Individuel [Coordonnées masquées] - Réf.952511 Référence annonce : 340939415114 Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 37 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 5

Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.406033, 0.736070
Total : 77 650€
Prix d'acquisition : 42 000€
Travaux : 32 290€
Valeur du bien : 74 290€
Frais de notaire : 3 360€
Coût estimé : 3 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 11.06€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 597€/mois
Loyer annuel estimé : 7170€/an
Fourchette totale : 472€ - 756€/mois
Fourchette annuelle : 5664€ - 9076€/an
Rentabilité brute :9.23%
Fourchette de rentabilité :7.29% - 11.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 270,82 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 624 €
Prix d'achat :42 000 €
Décote à l'achat :-26 624€ (-38.8%)
Marge achat-revente :-9 026€ (-13.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :379,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,00€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 401,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 116,58€
Coût de l'assurance :6 600,25€
Taxe foncière : 716,98€/an
Soit par mois : 59,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 597,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 460,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :136,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 - chambre sans photo, état supposé mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des installations électriques
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 290 €(598 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain:7 300€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² carrelage × 60€/m² = 300€, Douche: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, WC: 1 × 400€ = 400€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (plomberie, électricité, peinture, finitions incluses)
  • Chambres:3 200€
    Rénovation chambre: Parquet flottant 12 m² × 50€/m² = 600€, Peinture 12 m² murs: 25€/m² × 12 = 300€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 290€
    Peinture salon: 38 m² × 30€/m² = 1140€, Électricité: 60€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 597 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 170 €/an
Calcul : 597 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 506 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 650 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 264 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 717 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 777 €
Revenus locatifs : +7 170 €
Charges déductibles : -35 777 €
Résultat foncier Année 1 : -28 607 €(Déficit de 28 607 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 207 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 487 €/an
Revenus locatifs : +7 170 €
Charges déductibles : -3 487 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 683 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7207.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 42 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 300 €(65% de 42 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 993 €/an
Calcul : 27 300 € × 3,636% = 993 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 170 €35 780 €2 509 €-28 610 €21 400 €7 210 €7 210 €
27 313 €3 422 €2 441 €3 891 €--3 319 €
37 459 €3 352 €2 371 €4 108 €---
47 609 €3 280 €2 299 €4 329 €---
57 761 €3 205 €2 224 €4 556 €---
67 916 €3 128 €2 147 €4 789 €---
78 074 €3 048 €2 067 €5 027 €---
88 236 €2 965 €1 984 €5 271 €---
98 401 €2 880 €1 899 €5 520 €---
108 569 €2 792 €1 811 €5 777 €---
118 740 €2 701 €1 720 €6 039 €---
128 915 €2 607 €1 626 €6 308 €---
139 093 €2 510 €1 529 €6 583 €---
149 275 €2 410 €1 429 €6 865 €---
159 460 €2 306 €1 325 €7 154 €---
169 650 €2 199 €1 218 €7 451 €---
179 843 €2 089 €1 108 €7 754 €---
1810 039 €1 974 €993 €8 065 €---
1910 240 €1 856 €875 €8 384 €---
2010 445 €1 734 €753 €8 711 €---
2110 654 €1 608 €627 €9 046 €---
2210 867 €1 478 €497 €9 389 €---
2311 084 €1 343 €362 €9 741 €---
2411 306 €1 204 €223 €10 102 €---
2511 532 €1 061 €80 €10 472 €---
TOTAL229 652 €92 931 €36 117 €136 720 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 720 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 170 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 506 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 506 €-6 420 €+7 926 €
2+1 506 €0 €+1 506 €
3+1 506 €+237 €+1 269 €
4+1 506 €+1 299 €+207 €
5+1 506 €+1 367 €+139 €
6+1 506 €+1 437 €+69 €
7+1 506 €+1 508 €-2 €
8+1 506 €+1 581 €-75 €
9+1 506 €+1 656 €-150 €
10+1 506 €+1 733 €-227 €
11+1 506 €+1 812 €-306 €
12+1 506 €+1 892 €-386 €
13+1 506 €+1 975 €-469 €
14+1 506 €+2 060 €-554 €
15+1 506 €+2 146 €-640 €
16+1 506 €+2 235 €-729 €
17+1 506 €+2 326 €-820 €
18+1 506 €+2 420 €-914 €
19+1 506 €+2 515 €-1 009 €
20+1 506 €+2 613 €-1 107 €
21+1 506 €+2 714 €-1 208 €
22+1 506 €+2 817 €-1 311 €
23+1 506 €+2 922 €-1 416 €
24+1 506 €+3 031 €-1 525 €
25+1 506 €+3 141 €-1 635 €
Total+37 650 €+41 016 €+-3 366 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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