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Appartement 3 pièces 92 m²

VilleBar-le-Duc (55)
Surface92m²
Coût Total136 360€
Loyer Annuel8 190€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 92 m²

'Nouvelle Exclusivité', en hyper centre de BAR-LE-DUC, situé derrière une magnifique façade Barisienne du 18ième siécle, vous découvrirez au 1er étage ce bel APPARTEMENT de 92m2 composé d'une spacieuse entrée, d'une cuisine ouverte sur séjour avec baie vitrée donnant accès vers sa grande terrasse, 2 chambres et SDB. Un produit très rare, à visiter au plus vite !

Surface : 92 m²

Consommation énergie primaire : 208 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 810 € et 2 490 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Bar-le-Duc
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.773580, 5.159623
Total : 136 360€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 37 000€
Valeur du bien : 129 000€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 682€/mois
Loyer annuel estimé : 8190€/an
Fourchette totale : 510€ - 913€/mois
Fourchette annuelle : 6122€ - 10956€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 078,46 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 218 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-7 218€ (-7.3%)
Marge achat-revente :-37 142€ (-37.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :665,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 705,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 423,79€
Coût de l'assurance :11 931,50€
Taxe foncière : 818,98€/an
Soit par mois : 68,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 682,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 773,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et éventuellement changement de la robinetterie
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 000 €(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rafraîchissement salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 000€
    Revêtement sol chambres: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-le-Duc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 682 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 190 €/an
Calcul : 682 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 401 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 360 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 477 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 819 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 697 €
Revenus locatifs : +8 190 €
Charges déductibles : -42 697 €
Résultat foncier Année 1 : -34 508 €(Déficit de 34 508 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 108 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 697 €/an
Revenus locatifs : +8 190 €
Charges déductibles : -5 697 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 492 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13107.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 190 €42 702 €4 406 €-34 512 €21 400 €13 112 €13 112 €
28 354 €5 583 €4 287 €2 771 €--10 341 €
38 521 €5 460 €4 164 €3 061 €--7 280 €
48 691 €5 333 €4 036 €3 358 €--3 922 €
58 865 €5 201 €3 905 €3 663 €--259 €
69 042 €5 066 €3 770 €3 976 €---
79 223 €4 926 €3 629 €4 297 €---
89 407 €4 781 €3 485 €4 627 €---
99 596 €4 631 €3 335 €4 964 €---
109 788 €4 477 €3 180 €5 311 €---
119 983 €4 317 €3 021 €5 666 €---
1210 183 €4 152 €2 856 €6 031 €---
1310 387 €3 982 €2 685 €6 405 €---
1410 594 €3 805 €2 509 €6 789 €---
1510 806 €3 623 €2 327 €7 183 €---
1611 022 €3 435 €2 139 €7 587 €---
1711 243 €3 241 €1 945 €8 002 €---
1811 468 €3 040 €1 744 €8 427 €---
1911 697 €2 833 €1 537 €8 864 €---
2011 931 €2 619 €1 323 €9 312 €---
2112 170 €2 397 €1 101 €9 772 €---
2212 413 €2 169 €872 €10 244 €---
2312 661 €1 932 €636 €10 729 €---
2412 914 €1 688 €392 €11 226 €---
2513 173 €1 436 €140 €11 737 €---
TOTAL262 321 €132 830 €63 424 €129 491 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 491 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 190 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 720 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 720 €-6 420 €+8 140 €
2+1 720 €0 €+1 720 €
3+1 720 €0 €+1 720 €
4+1 720 €0 €+1 720 €
5+1 720 €0 €+1 720 €
6+1 720 €+1 115 €+605 €
7+1 720 €+1 289 €+431 €
8+1 720 €+1 388 €+332 €
9+1 720 €+1 489 €+231 €
10+1 720 €+1 593 €+127 €
11+1 720 €+1 700 €+20 €
12+1 720 €+1 809 €-89 €
13+1 720 €+1 922 €-202 €
14+1 720 €+2 037 €-317 €
15+1 720 €+2 155 €-435 €
16+1 720 €+2 276 €-556 €
17+1 720 €+2 400 €-680 €
18+1 720 €+2 528 €-808 €
19+1 720 €+2 659 €-939 €
20+1 720 €+2 794 €-1 074 €
21+1 720 €+2 932 €-1 212 €
22+1 720 €+3 073 €-1 353 €
23+1 720 €+3 219 €-1 499 €
24+1 720 €+3 368 €-1 648 €
25+1 720 €+3 521 €-1 801 €
Total+43 000 €+38 847 €+4 153 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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