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Maison 3 pièce(s), SAINTE-REINE

Bien expiré
VilleSainte-Reine (73)
Surface44m²
Coût Total124 900€
Loyer Annuel5 926€
Rentabilité4.74%
Cashflow/mois-209€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 068,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif, Jardin

Petite maison mitoyenne AV de 44 m² à rénover A à Z, dans un hameau de Sainte-Reine, dans le massif des Bauges - Une opportunité rare d’acquérir une propriété dans le massif des Bauges à un prix très attractif. Si vous manquez celle-ci, j’ai une deuxième opportunité tout aussi rare se présente mitoyenne. La maison n’est pas habitable mais il y a une gîte directement à côté à utiliser pendant la rénovation. Le raccordement à l’assainissement public se trouve à l’extérieur de la maison avec l’électricité et aussi l’eau potable. Le plancher en bois est supporté par 2 caves vouté. Simplement enlève le plancher à couler un plancher en béton armé. Avec un nouveau plancher, vous pourrez repenser l’espace intérieur et ajouter des fenêtres ainsi que l’isolation, câblage, plomberie, cuisine, salle d’eau et une petite couche de peinture à finir. C’est une excellente occasion de recréer une petite maison à votre goût, aux normes actuelles. - https://www.leggett-immo.com/pages/termes

Ville : Sainte-Reine
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73630
Coordonnées : 45.611051, 6.144998
Total : 124 900€
Prix d'acquisition : 47 000€
Travaux : 74 140€
Valeur du bien : 121 140€
Frais de notaire : 3 760€
Coût estimé : 3 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 11.22€/m²/mois
Fourchette : 8.81€ - 14.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 494€/mois
Loyer annuel estimé : 5926€/an
Fourchette totale : 388€ - 629€/mois
Fourchette annuelle : 4653€ - 7548€/an
Rentabilité brute :4.74%
Fourchette de rentabilité :3.73% - 6.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :617,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :36,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 653,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 280,83€
Coût de l'assurance :10 928,75€
Taxe foncière : 592,64€/an
Soit par mois : 49,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 493,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 703,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-209,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plancher
Couler un nouveau plancher en béton armé pour remplacer le plancher en bois vétuste
Quantité: 44 m²
Raison: Maison à rénover entièrement - nécessité de créer une base solide pour la rénovation
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Ajout de nouvelles fenêtres isolantes pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réfection complète
Mise aux normes de la plomberie pour l'eau potable et les évacuations
Quantité: 44 m²
Raison: Maison à rénover entièrement - nécessité de garantir des installations conformes
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité avec ajout de prises et éclairage
Quantité: 44 m²
Raison: Maison à rénover entièrement - nécessité de garantir des installations conformes
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, sols et électricité dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, sols et électricité dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés, nécessite rénovation
Salle à mangerOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, sols et électricité dans la salle à manger
Quantité: 24 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés, nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 140 €(1 685 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Plancher:7 040€
    Coulage plancher béton armé: 44 m² × 160€/m² = 7040€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€
  • Plomberie - Réfection complète:4 400€
    Plomberie complète: 44 m² × 100€/m² = 4400€
  • Électricité - Mise aux normes:4 400€
    Mise aux normes électricité: 44 m² × 100€/m² = 4400€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€
  • Salon - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€
  • Salle à manger - Rénovation complète:4 800€
    Rénovation salle à manger: 24 m² × 200€/m² = 4800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Reine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 494 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 926 €/an
Calcul : 494 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 168 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 900 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 437 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 593 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 338 €
Revenus locatifs : +5 926 €
Charges déductibles : -79 338 €
Résultat foncier Année 1 : -73 411 €(Déficit de 73 411 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 011 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 198 €/an
Revenus locatifs : +5 926 €
Charges déductibles : -5 198 €
Résultat foncier Années 2+ : 729 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52011.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550 €(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 926 €79 342 €4 172 €-73 415 €21 400 €52 015 €52 015 €
26 045 €5 091 €4 061 €954 €--51 061 €
36 166 €4 976 €3 946 €1 190 €--49 871 €
46 289 €4 857 €3 827 €1 432 €--48 438 €
56 415 €4 734 €3 704 €1 681 €--46 757 €
66 543 €4 607 €3 577 €1 936 €--44 821 €
76 674 €4 475 €3 446 €2 199 €--42 622 €
86 808 €4 339 €3 310 €2 468 €--40 154 €
96 944 €4 199 €3 169 €2 745 €--37 408 €
107 083 €4 053 €3 023 €3 029 €--34 379 €
117 224 €3 903 €2 873 €3 322 €--31 057 €
127 369 €3 747 €2 717 €3 622 €---
137 516 €3 586 €2 556 €3 930 €---
147 666 €3 419 €2 390 €4 247 €---
157 820 €3 247 €2 217 €4 573 €---
167 976 €3 069 €2 039 €4 907 €---
178 136 €2 885 €1 855 €5 251 €---
188 298 €2 694 €1 664 €5 604 €---
198 464 €2 497 €1 467 €5 967 €---
208 634 €2 293 €1 263 €6 341 €---
218 806 €2 082 €1 052 €6 724 €---
228 982 €1 864 €834 €7 118 €---
239 162 €1 638 €609 €7 524 €---
249 345 €1 405 €375 €7 940 €---
259 532 €1 164 €134 €8 369 €---
TOTAL189 825 €160 166 €60 281 €29 660 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 29 660 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 926 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 245 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 245 €-6 420 €+7 665 €
2+1 245 €0 €+1 245 €
3+1 245 €0 €+1 245 €
4+1 245 €0 €+1 245 €
5+1 245 €0 €+1 245 €
6+1 245 €0 €+1 245 €
7+1 245 €0 €+1 245 €
8+1 245 €0 €+1 245 €
9+1 245 €0 €+1 245 €
10+1 245 €0 €+1 245 €
11+1 245 €0 €+1 245 €
12+1 245 €+1 087 €+158 €
13+1 245 €+1 179 €+66 €
14+1 245 €+1 274 €-29 €
15+1 245 €+1 372 €-127 €
16+1 245 €+1 472 €-227 €
17+1 245 €+1 575 €-330 €
18+1 245 €+1 681 €-436 €
19+1 245 €+1 790 €-545 €
20+1 245 €+1 902 €-657 €
21+1 245 €+2 017 €-772 €
22+1 245 €+2 136 €-891 €
23+1 245 €+2 257 €-1 012 €
24+1 245 €+2 382 €-1 137 €
25+1 245 €+2 511 €-1 266 €
Total+31 125 €+18 215 €+12 910 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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