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Maison 3 pièce(s), SAINTE-REINE

Bien expiré
VilleSainte-Reine (73)
Surface44
Coût Total124 900
Loyer Annuel5 926
Rentabilité4.74%
Cashflow/mois-209
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 068,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif, Jardin

Petite maison mitoyenne AV de 44 m² à rénover A à Z, dans un hameau de Sainte-Reine, dans le massif des Bauges - Une opportunité rare d’acquérir une propriété dans le massif des Bauges à un prix très attractif. Si vous manquez celle-ci, j’ai une deuxième opportunité tout aussi rare se présente mitoyenne. La maison n’est pas habitable mais il y a une gîte directement à côté à utiliser pendant la rénovation. Le raccordement à l’assainissement public se trouve à l’extérieur de la maison avec l’électricité et aussi l’eau potable. Le plancher en bois est supporté par 2 caves vouté. Simplement enlève le plancher à couler un plancher en béton armé. Avec un nouveau plancher, vous pourrez repenser l’espace intérieur et ajouter des fenêtres ainsi que l’isolation, câblage, plomberie, cuisine, salle d’eau et une petite couche de peinture à finir. C’est une excellente occasion de recréer une petite maison à votre goût, aux normes actuelles. - https://www.leggett-immo.com/pages/termes

Ville : Sainte-Reine
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73630
Coordonnées : 45.611051, 6.144998
Total : 124 900
Prix d'acquisition : 47 000
Travaux : 74 140
Valeur du bien : 121 140
Frais de notaire : 3 760
Coût estimé : 3 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44
Loyer prédit : 11.22€/m²/mois
Fourchette : 8.81€ - 14.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 494€/mois
Loyer annuel estimé : 5926€/an
Fourchette totale : 388€ - 629€/mois
Fourchette annuelle : 4653€ - 7548€/an
Rentabilité brute :4.74%
Fourchette de rentabilité :3.73% - 6.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :617,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :36,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 653,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 280,83
Coût de l'assurance :10 928,75
Taxe foncière : 592,64€/an
Soit par mois : 49,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 493,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 703,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-209,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plancher
Couler un nouveau plancher en béton armé pour remplacer le plancher en bois vétuste
Quantité: 44 m²
Raison: Maison à rénover entièrement - nécessité de créer une base solide pour la rénovation
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Ajout de nouvelles fenêtres isolantes pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réfection complète
Mise aux normes de la plomberie pour l'eau potable et les évacuations
Quantité: 44 m²
Raison: Maison à rénover entièrement - nécessité de garantir des installations conformes
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité avec ajout de prises et éclairage
Quantité: 44 m²
Raison: Maison à rénover entièrement - nécessité de garantir des installations conformes
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, sols et électricité dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, sols et électricité dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés, nécessite rénovation
Salle à mangerOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, sols et électricité dans la salle à manger
Quantité: 24 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés, nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 140(1 685 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Plancher:7 040
    Coulage plancher béton armé: 44 m² × 160€/m² = 7040€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 500
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€
  • Plomberie - Réfection complète:4 400
    Plomberie complète: 44 m² × 100€/m² = 4400€
  • Électricité - Mise aux normes:4 400
    Mise aux normes électricité: 44 m² × 100€/m² = 4400€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Rénovation complète:3 000
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€
  • Salon - Rénovation complète:3 000
    Rénovation salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€
  • Salle à manger - Rénovation complète:4 800
    Rénovation salle à manger: 24 m² × 200€/m² = 4800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Reine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 494 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 926 €/an
Calcul : 494 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 168 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 900 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 437 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 593 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 140
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 338
Revenus locatifs : +5 926
Charges déductibles : -79 338
Résultat foncier Année 1 : -73 411(Déficit de 73 411 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 011
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 198 €/an
Revenus locatifs : +5 926
Charges déductibles : -5 198
Résultat foncier Années 2+ : 729 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52011.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 92679 3424 172-73 41521 400 €52 015 €52 015 €
26 0455 0914 061954--51 061 €
36 1664 9763 9461 190--49 871 €
46 2894 8573 8271 432--48 438 €
56 4154 7343 7041 681--46 757 €
66 5434 6073 5771 936--44 821 €
76 6744 4753 4462 199--42 622 €
86 8084 3393 3102 468--40 154 €
96 9444 1993 1692 745--37 408 €
107 0834 0533 0233 029--34 379 €
117 2243 9032 8733 322--31 057 €
127 3693 7472 7173 622---
137 5163 5862 5563 930---
147 6663 4192 3904 247---
157 8203 2472 2174 573---
167 9763 0692 0394 907---
178 1362 8851 8555 251---
188 2982 6941 6645 604---
198 4642 4971 4675 967---
208 6342 2931 2636 341---
218 8062 0821 0526 724---
228 9821 8648347 118---
239 1621 6386097 524---
249 3451 4053757 940---
259 5321 1641348 369---
TOTAL189 825160 16660 28129 66021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 29 660
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 926 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 245 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 245-6 420+7 665
2+1 2450+1 245
3+1 2450+1 245
4+1 2450+1 245
5+1 2450+1 245
6+1 2450+1 245
7+1 2450+1 245
8+1 2450+1 245
9+1 2450+1 245
10+1 2450+1 245
11+1 2450+1 245
12+1 245+1 087+158
13+1 245+1 179+66
14+1 245+1 274-29
15+1 245+1 372-127
16+1 245+1 472-227
17+1 245+1 575-330
18+1 245+1 681-436
19+1 245+1 790-545
20+1 245+1 902-657
21+1 245+2 017-772
22+1 245+2 136-891
23+1 245+2 257-1 012
24+1 245+2 382-1 137
25+1 245+2 511-1 266
Total+31 125+18 215+12 910
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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