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Belfort (90000)

VilleBelfort (90)
Surface70m²
Coût Total74 300€
Loyer Annuel7 686€
Rentabilité10.35%
Cashflow/mois+174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 928,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement au 1er étage qui comprend trois chambres, un salon, une cuisine dinatoire neuve, une salle de douche, un WC séparé, en cellier, un balcon. L'appartement mesure 70 m 2. Proche des commodités, commerce, écoles . Un garage et une cave sont compris dans le prix.

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.633735, 6.848025
Total : 74 300€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 4 100€
Valeur du bien : 69 100€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 641€/mois
Loyer annuel estimé : 7686€/an
Fourchette totale : 499€ - 822€/mois
Fourchette annuelle : 5987€ - 9868€/an
Rentabilité brute :10.35%
Fourchette de rentabilité :8.06% - 13.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 144,41 €/m²
Basé sur :366 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 108 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-15 108€ (-18.9%)
Marge achat-revente :5 808€ (7.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :373,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,72€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 402,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 647,95€
Coût de l'assurance :8 916,00€
Taxe foncière : 768,65€/an
Soit par mois : 64,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 640,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 466,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :173,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, le DPE est D et ne nécessite pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucun travail nécessaire, cuisine en bon état.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne et bien entretenue
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total.
Quantité: 1 salle de bain (1 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état correct nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucun travail nécessaire, salon en bon état.
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon lumineux et bien entretenu
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et nettoyage dans la buanderie.
Quantité: 1 buanderie (5 m²)
Raison: État 3/5 visible - buanderie nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 100 €(59 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire, DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:0€
    Aucun travail nécessaire, cuisine en bon état.
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation salle de bain: 1 m² × 2000€/m² = 2000€ (prix moyen pour rénovation complète, incluant plomberie et carrelage).
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (prix moyen incluant main d'œuvre).
  • Salon:0€
    Aucun travail nécessaire, salon en bon état.
  • Autres pièces:300€
    Peinture buanderie: 5 m² × 60€/m² = 300€ (prix moyen incluant main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 641 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 686 €/an
Calcul : 641 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 590 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 300 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 357 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 769 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 815 €
Revenus locatifs : +7 686 €
Charges déductibles : -7 815 €
Résultat foncier Année 1 : -129 €(Déficit de 129 €)
Imputable sur revenu global : 129 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 715 €/an
Revenus locatifs : +7 686 €
Charges déductibles : -3 715 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 971 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 686 €7 818 €2 592 €-131 €131 €--
27 840 €3 650 €2 525 €4 190 €---
37 997 €3 580 €2 455 €4 417 €---
48 157 €3 507 €2 382 €4 649 €---
58 320 €3 432 €2 307 €4 888 €---
68 486 €3 354 €2 229 €5 132 €---
78 656 €3 274 €2 148 €5 382 €---
88 829 €3 190 €2 065 €5 639 €---
99 006 €3 104 €1 978 €5 902 €---
109 186 €3 014 €1 889 €6 172 €---
119 370 €2 921 €1 796 €6 449 €---
129 557 €2 825 €1 699 €6 732 €---
139 748 €2 725 €1 600 €7 023 €---
149 943 €2 622 €1 497 €7 321 €---
1510 142 €2 515 €1 390 €7 627 €---
1610 345 €2 404 €1 279 €7 941 €---
1710 552 €2 289 €1 164 €8 263 €---
1810 763 €2 170 €1 045 €8 593 €---
1910 978 €2 047 €922 €8 931 €---
2011 198 €1 920 €794 €9 278 €---
2111 422 €1 788 €662 €9 634 €---
2211 650 €1 651 €525 €9 999 €---
2311 883 €1 509 €384 €10 374 €---
2412 121 €1 362 €237 €10 759 €---
2512 363 €1 210 €84 €11 153 €---
TOTAL246 200 €69 880 €37 648 €176 319 €131 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 39 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 319 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 686 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 614 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 614 €-39 €+1 653 €
2+1 614 €+1 257 €+357 €
3+1 614 €+1 325 €+289 €
4+1 614 €+1 395 €+219 €
5+1 614 €+1 466 €+148 €
6+1 614 €+1 540 €+74 €
7+1 614 €+1 615 €-1 €
8+1 614 €+1 692 €-78 €
9+1 614 €+1 771 €-157 €
10+1 614 €+1 852 €-238 €
11+1 614 €+1 935 €-321 €
12+1 614 €+2 020 €-406 €
13+1 614 €+2 107 €-493 €
14+1 614 €+2 196 €-582 €
15+1 614 €+2 288 €-674 €
16+1 614 €+2 382 €-768 €
17+1 614 €+2 479 €-865 €
18+1 614 €+2 578 €-964 €
19+1 614 €+2 679 €-1 065 €
20+1 614 €+2 783 €-1 169 €
21+1 614 €+2 890 €-1 276 €
22+1 614 €+3 000 €-1 386 €
23+1 614 €+3 112 €-1 498 €
24+1 614 €+3 228 €-1 614 €
25+1 614 €+3 346 €-1 732 €
Total+40 350 €+52 896 €+-12 546 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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