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Achat : Maison Breugnon (58460)

Bien expiré
VilleBreugnon (58)
Surface131m²
Coût Total147 380€
Loyer Annuel9 804€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 755,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 131 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 652 m² de terrain, Mandat exclusif, Cheminée, Structure/extérieur en bon état

Charmante fermette en pierres apparentes habitable sans travaux, idéalement située à 6 km de Clamecy, vous accueille dans un cadre paisible avec son terrain clos et ses grandes dépendances. Au rez-de-chaussée, un salon convivial de 24m² s'ouvre sur un séjour ...

Ville : Breugnon
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58460
Coordonnées : 47.428160, 3.452300
Total : 147 380€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 40 460€
Valeur du bien : 139 460€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 6.24€/m²/mois
Fourchette : 4.87€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 817€/mois
Loyer annuel estimé : 9804€/an
Fourchette totale : 638€ - 1046€/mois
Fourchette annuelle : 7654€ - 12556€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :702,57 €/m²
Basé sur :70 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :92 037 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+6 963€ (+7.6%)
Marge achat-revente :-55 343€ (-60.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :729,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 771,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 601,54€
Coût de l'assurance :12 527,30€
Taxe foncière : 980,35€/an
Soit par mois : 81,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 816,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 853,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et entretien des murs en pierre
Quantité: salon complet (~24 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution recommandée pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 8 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 460 €(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:4 200€
    Peinture cuisine: 12 m² × 25€/m² = 300€, Remplacement robinetterie: 1 robinet × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 3750€
  • Salon:960€
    Peinture salon: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 400€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Revêtement de sol: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:10 400€
    Remplacement fenêtres: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Breugnon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 817 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 804 €/an
Calcul : 817 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 947 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 380 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 501 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 980 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 889 €
Revenus locatifs : +9 804 €
Charges déductibles : -46 889 €
Résultat foncier Année 1 : -37 085 €(Déficit de 37 085 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 685 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 429 €/an
Revenus locatifs : +9 804 €
Charges déductibles : -6 429 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 375 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15685.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 804 €46 893 €4 952 €-37 090 €21 400 €15 690 €15 690 €
210 000 €6 302 €4 820 €3 698 €--11 992 €
310 200 €6 166 €4 684 €4 034 €--7 958 €
410 404 €6 025 €4 544 €4 378 €--3 580 €
510 612 €5 880 €4 398 €4 732 €---
610 824 €5 729 €4 248 €5 095 €---
711 040 €5 573 €4 092 €5 467 €---
811 261 €5 412 €3 931 €5 849 €---
911 486 €5 245 €3 764 €6 241 €---
1011 716 €5 073 €3 591 €6 643 €---
1111 950 €4 894 €3 413 €7 056 €---
1212 189 €4 710 €3 228 €7 480 €---
1312 433 €4 519 €3 037 €7 915 €---
1412 682 €4 321 €2 839 €8 361 €---
1512 936 €4 116 €2 635 €8 819 €---
1613 194 €3 905 €2 424 €9 289 €---
1713 458 €3 686 €2 205 €9 772 €---
1813 727 €3 460 €1 978 €10 267 €---
1914 002 €3 226 €1 744 €10 776 €---
2014 282 €2 983 €1 502 €11 298 €---
2114 568 €2 733 €1 251 €11 835 €---
2214 859 €2 473 €992 €12 385 €---
2315 156 €2 205 €724 €12 951 €---
2415 459 €1 928 €446 €13 531 €---
2515 768 €1 641 €159 €14 128 €---
TOTAL314 010 €149 098 €71 602 €164 912 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 912 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 804 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 059 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 059 €-6 420 €+8 479 €
2+2 059 €0 €+2 059 €
3+2 059 €0 €+2 059 €
4+2 059 €0 €+2 059 €
5+2 059 €+346 €+1 713 €
6+2 059 €+1 528 €+531 €
7+2 059 €+1 640 €+419 €
8+2 059 €+1 755 €+304 €
9+2 059 €+1 872 €+187 €
10+2 059 €+1 993 €+66 €
11+2 059 €+2 117 €-58 €
12+2 059 €+2 244 €-185 €
13+2 059 €+2 374 €-315 €
14+2 059 €+2 508 €-449 €
15+2 059 €+2 646 €-587 €
16+2 059 €+2 787 €-728 €
17+2 059 €+2 932 €-873 €
18+2 059 €+3 080 €-1 021 €
19+2 059 €+3 233 €-1 174 €
20+2 059 €+3 390 €-1 331 €
21+2 059 €+3 550 €-1 491 €
22+2 059 €+3 716 €-1 657 €
23+2 059 €+3 885 €-1 826 €
24+2 059 €+4 059 €-2 000 €
25+2 059 €+4 238 €-2 179 €
Total+51 475 €+49 474 €+2 001 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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