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Appartement T2 de 50 m2

Bien expiré
VilleSaint-Avold (57)
Surface50m²
Coût Total82 800€
Loyer Annuel6 791€
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 55 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2 de 50 m2 situé à Saint-Avold Carrière.

Logement avec chauffage individuel électrique.

Faibles charges de copropriété d’environ 80€ / mois comprenant l’eau et l’entretien des communs

Taxe foncière d’environ 480€ / an

Idéal investisseur ou premier achat

Ville : Saint-Avold
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57500
Coordonnées : 49.102120, 6.718280
Total : 82 800€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 23 400€
Valeur du bien : 78 400€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 11.32€/m²/mois
Fourchette : 8.96€ - 14.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 566€/mois
Loyer annuel estimé : 6791€/an
Fourchette totale : 448€ - 715€/mois
Fourchette annuelle : 5373€ - 8582€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 10.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :407,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :24,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 432,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 565,56€
Coût de l'assurance :7 245,00€
Taxe foncière : 480,00€/an
Soit par mois : 40,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 565,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 552,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de la cuisine, y compris la plomberie et l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais vérification nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification du tableau électrique et mise à la terre si absente
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Appartement - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 400 €(468 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 50 m² × 160€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:2 800€
    Cuisine complète: 1 cuisine (8 m²) × 900€/m² = 7200€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Mise aux normes plomberie/électricité: 1 salle de bain (5 m²) × 600€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:800€
    Tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Avold (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 566 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 791 €/an
Calcul : 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 738 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 800 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 290 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 480 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 868 €
Revenus locatifs : +6 791 €
Charges déductibles : -27 868 €
Résultat foncier Année 1 : -21 077 €(Déficit de 21 077 €)
Imputable sur revenu global : 21 077 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 468 €/an
Revenus locatifs : +6 791 €
Charges déductibles : -4 468 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 323 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 791 €27 871 €2 741 €-21 080 €21 080 €--
26 927 €4 397 €2 668 €2 529 €---
37 065 €4 322 €2 592 €2 743 €---
47 206 €4 243 €2 514 €2 963 €---
57 351 €4 162 €2 433 €3 188 €---
67 498 €4 079 €2 349 €3 419 €---
77 647 €3 992 €2 262 €3 655 €---
87 800 €3 902 €2 173 €3 898 €---
97 956 €3 810 €2 080 €4 147 €---
108 116 €3 714 €1 984 €4 401 €---
118 278 €3 615 €1 885 €4 663 €---
128 443 €3 513 €1 783 €4 931 €---
138 612 €3 407 €1 677 €5 205 €---
148 785 €3 297 €1 568 €5 487 €---
158 960 €3 184 €1 454 €5 776 €---
169 139 €3 067 €1 337 €6 072 €---
179 322 €2 946 €1 216 €6 376 €---
189 509 €2 821 €1 091 €6 688 €---
199 699 €2 692 €962 €7 007 €---
209 893 €2 558 €828 €7 335 €---
2110 091 €2 420 €690 €7 671 €---
2210 293 €2 276 €547 €8 016 €---
2310 498 €2 129 €399 €8 370 €---
2410 708 €1 976 €246 €8 733 €---
2510 922 €1 817 €88 €9 105 €---
TOTAL217 510 €106 211 €39 566 €111 299 €21 080 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 324 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 299 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 791 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 426 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 426 €-6 324 €+7 750 €
2+1 426 €+759 €+667 €
3+1 426 €+823 €+603 €
4+1 426 €+889 €+537 €
5+1 426 €+956 €+470 €
6+1 426 €+1 026 €+400 €
7+1 426 €+1 097 €+329 €
8+1 426 €+1 169 €+257 €
9+1 426 €+1 244 €+182 €
10+1 426 €+1 320 €+106 €
11+1 426 €+1 399 €+27 €
12+1 426 €+1 479 €-53 €
13+1 426 €+1 562 €-136 €
14+1 426 €+1 646 €-220 €
15+1 426 €+1 733 €-307 €
16+1 426 €+1 822 €-396 €
17+1 426 €+1 913 €-487 €
18+1 426 €+2 006 €-580 €
19+1 426 €+2 102 €-676 €
20+1 426 €+2 200 €-774 €
21+1 426 €+2 301 €-875 €
22+1 426 €+2 405 €-979 €
23+1 426 €+2 511 €-1 085 €
24+1 426 €+2 620 €-1 194 €
25+1 426 €+2 732 €-1 306 €
Total+35 650 €+33 390 €+2 260 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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